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Marché de l'immobilier ancien : la FNAIM ne croit pas à la baisse des prix malgré la chute du nombre de ventes

8/1/2013 
Après le réseau Century 21 le 7 janvier, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - 11.000 agents immobiliers et administrateurs de biens dans toute la France) a présenté le 8 janvier ses chiffres pour 2012 et ses prévisions - prudentes - pour 2013. Et ils confirment pleinement les tendances annoncées la veille ! Dans un marché qui s'effondre en nombre de transactions réalisées - la FNAIM estime à 655.000 le nombre de ventes dans l'ancien en 2012 contre 805.000 en 2011, et 810 à 830.000 chaque année de 2005 à 2007 -, les prix restent quasi-stables (-0,8% pour l'indice France entière) ! lorsqu'on regarde de plus près, l'indice des prix en Ile-de-France progresse de 1,5% (+2,4% même pour les appartements en Petite Couronne) alors qu'il baisse de 1,5% en province, mais avec des disparités : forte baisse dans le Grand Ouest (-6,5% pour les appartements en Haute et Basse Normandie, -5,9% en Pays de Loire, -6,4% pour les maisons en Bretagne), baisse plus modérée mais certaine dans le Nord et l'Est, et équilibre des prix dans l'axe Paris-Lyon-Marseille et dans le Midi-Pyrénées.

Le nouveau président de la FNAIM, Jean-Fraçois Buet, relativise cependant le comparatif avec 2011, année exceptionnelle à plus d'un titre : rattrapage de sortie de la crise des subprime - le nombre de transactions dans l'ancien avait chuté à 673.000 en 2008 et sous les 600.000 (594.000 exactement) en 2009, tandis que les prix chutaient finalement de 3,7 et de 5,2% ces années-là -, baisse des taux, et précipitation des vendeurs de résidences secondaires avant la réforme de l'imposition des plus-values annoncée pour le 1er février 2012. Quant à 2013, il l'aborde avec prudence : après avoir rappelé que la FNAIM ne s'était que trompée dans ses prévisions les années antérieures qu'une fois en 2008, pour avoir sous-estimé l'ampleur des effets de la crise des subprime, et en 2010 pour avoir sous-estimé l'ampleur de la reprise, il table sur un maintien du nombre de ventes autour de 650.000 (600.000 étant l'étiage en dessous duquel il est peu probable de descendre en raison des changements familiaux, ou des mutations, divorces, décès, etc.) et exclut tout effondrement des prix : tout au plus une baisse de 2% maximum...

Le président de la FNAIM ne croit pas à une baisse, même en cas de remontée des taux d’intérêt : "une remontée des taux pourrait même avoir l'effet inverse, incitant de nombreux acquéreurs potentiels actuellement attentistes à se dire que c'est le moment d'acheter...", a-t-il expliqué. Il demande néanmoins le rétablissement d'un "mini prêt à taux zéro" pour l'ancien, peu onéreux pour les finances publiques, ciblé sur les acquéreurs les plus modestes et donc peu susceptible d'effets inflationnistes comme le "PTZ+" de 2011. Juste de quoi donner un petit coup de pouce à ceux qui ne peuvent acheter autrement, par exemple pour financer les "droits de mutation"...

Un sondage Ipsos effectué auprès des agents immobiliers adhérents de la FNAIM montre que l'on est désormais dans un marché où l'offre est nettement supérieure à la demande, avec des délais de vente à 85% supérieurs à 4 mois et à 40% supérieurs à 6 mois, et avec un net recul de la demande en résidences secondaires et en immobilier d'investissement locatif. Les explications avancées par les agents sont l'attentisme - les clients reportent leur décision d'achat à plus tard -, les difficultés réelles ou supposées d'obtenir un crédit, les prix perçus comme trop élevés, la dégradation de la situation de l'emploi, la réforme de l'imposition des plus-values, et la suppression du prêt à taux zéro dans l'ancien...

Dans les motifs de vente, les agents interrogés voient à 89% les changements de situation familiale, puis très loin derrière le désir de changement et la mutation professionnelle. Le désinvestissement de l'immobilier ou le désir de réaliser sa plus-value restent des motifs très marginaux. Enfin, 77% des agents pensent que les vendeurs sont prêts à baisser leur prix, mais ils ne disent pas dans quelle proportion...

La FNAIM attend de pied ferme la loi-cadre sur l'immobilier et l'urbanisme mise en chantier par le gouvernement, et en attend surtout une règlementation de la profession qui garantisse la compétence et la fiabilité des négociateurs - salariés ou agents commerciaux - au contact du client. Dans le collimateur : les réseaux de mandataires indépendants "à très grande distance", ainsi que les appelle Jean-François Buet - il désigne bien entendu prioritairement CapiFrance et Optimhome, rachetés par le groupe Pinault - pour les distinguer des agences qui travaillent aussi avec des négociateurs sous statut d'agent commercial, mais à proximité et sous le contrôle d'une vraie agence "en dur". Il souhaite qu'il soit imposé à tous les collaborateurs un niveau de formation minimal, et pour ceux sous statut d'agent commercial l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Ces demandes seront portées par l'UPSI, association qui regroupe la FNAIM et l'UNIS, ainsi que l'association Plurience des grands groupes et des réseaux, à partir du Livre Blanc élaboré à l'issue des "Etats généraux des professions immobilières" de 2011. Celui-ci prône un encadrement des professionnels à l'instar des notaires ou des géomètres-experts, par un "Conseil supérieur", des instances régionales et des "conseils de discipline", cadre auquel seraient soumis toutes les entreprises, alors qu'aujourd'hui 40% d'entre elles n'adhèrent à aucune organisation et ne sont soumises à aucune déontologie...



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