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Les investisseurs institutionnels et le logement : L'IEIF redresse quelques idées reçues

23/1/2013 
Dans une étude intitulée "La détention de logements par les institutionnels : faits avérés et contrevérités", l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière) a tenté de faire la lumière sur le désengagement des "zinzins" - les SCPI, SIIC, OPCI, compagnies d'Assurance, etc. - de l'immobilier résidentiel, à un moment où le gouvernement tente d'inverser le mouvement de fuite par rapport à cet actif jugé peu rentable et couteux en gestion : entre 1985 et 2009, 1,2 million de logements ont en effet été cédés par les personnes morales, soit en bloc, soit "à la découpe".

L'état des lieux effectué évalue le poids du logement dans les actifs détenus par ces mêmes institutionnels, les performances réellement obtenues dans le logement et une comparaison avec les autres classes d'actifs immobiliers, les incitations juridiques et fiscales et la prise de conscience des professionnels eux-mêmes de l'intérêt à revenir sur le logement et le développement d'actifs résidentiels alternatifs (résidences étudiants, séniors et santé).

En valeur, le résidentiel représente 14,5 milliards d'euros pour les compagnies d'assurances, de l'ordre de 7,5 milliards pour les SIIC, de 3,2 milliards pour les SCPI et environ 1,4 milliard pour les OPCI soit en tout près de 27 milliards d'euros, correspondant à 15% du total de l'immobilier détenu par les investisseurs institutionnels.

Et surprise : s'il est vrai que les institutionnels ont cédé une part importante de leurs actifs immobiliers, il apparaît que le résidentiel n'a pas été plus arbitré que l'immobilier d'entreprise, du moins par les compagnies d'assurance, qui sont dans le viseur du gouvernement. Par ailleurs, les performances globales dans le résidentiel sont comparables à celles des autres classes d'actifs immobiliers même si le rendement locatif obtenu par le résidentiel est faible, nettement inférieur à celui dégagé par les autres classes d'actifs immobiliers. La performance globale a été "rattrapée" par la valorisation et elle est supérieure aux autres (11,7% en 2011 contre 9,5% pour les commerces, 7,2 pour les bureaux et 6,2 pour la logistique et les locaux d'activités) !

Une comparaison internationale est édifiante : contrairement à des idées reçues, la détention d'actifs résidentiels par les institutionnels est tout aussi importante en France que dans certains pays où ces derniers sont réputés en détenir une part très importante dans leur parc, l'Allemagne en tête. Seuls la Suisse et les Pays-Bas font mieux (respectivement 29 et 23% contre 15% pour la France et l'Allemagne)...


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