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Immobilier ancien : confirmation de la tendance à la baisse des prix sur un marché en cours de stabillisation

8/4/2013 
Les chiffres présentés par les notaires de France le 4 avril dernier confirment pour l'immobilier ancien une chute sévère du nombre de transactions en 2012 : elles ont été de 709.000 environ, en baisse de 12% sur 2011 (805.000) et sur la moyenne 1999-2007, mais de 15% sur le point haut atteint en fait en 2005 (829.000). En réalité, les volumes de transactions ont plus fortement baissé en Ile-de-France qu'en moyenne province : -28% à Paris pour les appartements anciens en 2012 par rapport à la moyenne 1999-2007, et -17% en Petite et Grande Couronne, et -18% en Petite et Grande Couronne pour les maisons anciennes. Il s'agit bien entendu comme toujours avec les notaires des ventes signées en acte authentique dans les offices, ce qui introduit un décalage de près de 3 mois avec les chiffres que publient les réseaux d'agents immobiliers à partir des avant-contrats.

Les prix de vente hors droits et surtout hors commission (ce qui introduit une distorsion de 4 à 5% entre les ventes négociées entre particuliers et celles par l'intermédiaire d'un professionnel - le vrai prix accepté par l'acquéreur étant le prix commission comprise puisque le service de l'agent immobilier est rendu au vendeur…) marquent un recul de 1,3% en indice INSEE sur un an entre le 4ème trimestre 2012 et le même trimestre 2011, dont -0,6% pour l'Ile-de-France et -1,9 pour la province. Par grande métropole, les chiffres sont plus contrastés : l'évolution annuelle du prix médian des appartements anciens a encore été à la hausse à Bordeaux (+5% à 2.930 euros par m2), Rennes (+3,4% à 2.360), Lyon (+2,5% à 3.210) ou à Lille (+2,2% à 3.070), et à la baisse à Marseille (-2,9% à 2.450), Strasbourg (-3,1% à 2.360) ou à Reims (-4% à 2.070)…

Paris et sa couronne sont comme d'habitude hors normes en niveaux de prix, mais la tendance est nettement à la baisse : après avoir atteint les 8.460 euros le m2, les prix des appartements anciens à Paris sont tombés à 8.280 en décembre 2012 (-2,2%), et devraient se situer à 8.080 en mai 2013 (négociations de janvier-février), soit une baisse de 4,5% par rapport au plus haut… Les prix médians s'étagent entre 6.660 euros dans le 19ème arrondissement et 12.780 dans le 7ème. Avec un taux d'acquéreurs étrangers de 7,4% (dont 21% d'italiens) allant jusqu'à 12,1% dans le 1er arrondissement. Le taux d'étrangers augmente à 8% pour les biens supérieurs à 1 million d'euros et à 13% seulement pour ceux supérieurs à 2 millions : le marché du haut de gamme reste dont à 87-90% entre les mains des résidents français.

Les prix médians des appartements baissent de 0,4% sur un an en Petite Couronne (de 3.140 euros le m2 à Saint Denis à 9.140 à Neuilly, avec quelques hausses comme Rueil (+3,4%) ou Saint Maur (+2,9%), mais une majorité de baisses, jusqu'à -10,1% à Montreuil. Quant à la Grande Couronne, elle affiche des prix de province, en baisse que de 0,1%, avec des hausses jusqu'à 10,6% (Saint Germain-en-Laye), et des baisses jusqu'à 18,5% (Corbeil)…

Les maisons ont quant à elles baissé de près de 1% en Petite Couronne et de 1,1% en Grande Couronne (mais toujours avec de fortes disparités locales).

Pour 2013, les notaires ne voient pas de redressement du marché d'autant qu'ils pensent que les taux d'intérêt ne resteront pas longtemps aussi bas. Les vendeurs doivent ajuster leurs prix à la solvabilité des acquéreurs et ce phénomène semble s'être enclenché à la lumière des données issues de l'exploitation des avant-contrats : en province, la baisse cumulée entre mai, le point le plus haut, et décembre 2012 dépasserait 7%. A Paris intra-muros, l'indice des prix de vente a culminé en août 2012 ; d'après les avant-contrats, il pourrait reculer de 4,5% entre août 2012 et mai 2013…

Cette tendance est confirmée par la note de conjoncture trimestrielle du réseau Century 21 (700 agences immobilières dans toute la France), qui constitue en ce début de 2ème trimestre l'information la plus avancée sur le marché de l'ancien en 2013. Century 21 France croit déceler que la correction des prix, entamée depuis le second semestre 2011, produit enfin ses premiers effets sur les volumes de ventes : le marché immobilier de l'ancien semble désormais stabilisé. Ainsi, à l'échelle nationale, l'activité des agences membres n'est au 1er trimestre 2013 en retrait que de -0,4% par rapport au 1er trimestre 2012, et le prix moyen au m², qui avait reculé de -1,9% en 2012, n'enregistre désormais qu'une diminution de -0,6% au 1er trimestre 2013. Les acquisitions à titre de résidence principale représentent 70,7% des transactions, quand la part des transactions destinée à l'investissement locatif chute de 10,9% et celle dédiée à la résidence secondaire de 4%.

Le marché de la transaction est porté par des taux d'intérêt historiquement bas, qui permettent notamment aux cadres moyens de tirer leur épingle du jeu. Ainsi, leur proportion parmi les acquéreurs a augmenté de 10,2% sur douze mois et ils représentent désormais 24,9% des acheteurs, 2ème catégorie la plus importante après celle des employés et ouvriers. Si la part de ces derniers recule de 2,1% entre le 1er trimestre 2012 et le 1er trimestre 2013, ils réalisent toujours l'essentiel des achats en étant à l'origine de 40,4% des transactions.

Paris, qui jusque-là résistait à la baisse, voit pour la première fois son prix moyen au m² reculer de 3,4% au 1er trimestre 2013 pour se fixer désormais à 8.106 le m2. Cette baisse permet au marché de se stabiliser (le nombre de transactions enregistre même une hausse de 1,1%). Mais le montant moyen d'une transaction dans la Capitale atteint un nouveau record : 404.673 euros contre 203.456 pour la France entière).

En Ile-de-France, le recul des prix est identique (-3,5%, et même -4,4% dans les Hauts-de-Seine, -6,4% dans le Val-d'Oise, et -8,6% dans la Seine-et-Marne) et l'activité repart sensiblement à la hausse (+3,2% entre le 1er trimestre 2012 et le 1er trimestre 2013). A l'inverse, le prix moyen au m² dans l'Essonne progresse de 1,7% et celui de la Seine-Saint-Denis de 1,4%.

En Province, plus que jamais, les disparités sont grandes entre les régions et l'amplitude des évolutions des prix va de +7,6% (Midi-Pyrénées) à -12,8% (Haute-Normandie).

Dans l'ensemble, onze régions françaises enregistrent encore des baisses de prix au 1er trimestre 2013 : l'Alsace (-3,3%), l'Auvergne (-5,1%), la Basse-Normandie (-4,9%), la Bretagne (-2,9%), le Centre (-1,1%), Champagne-Ardenne (-5,2%), la Franche-Comté (-3,9%), la Haute-Normandie (-12,8%), le Languedoc-Roussillon (-4,9%), les Pays-de-la-Loire (-5,1%) et Rhône-Alpes (-0,1%).

Neuf régions voient leur prix au m² augmenter : l'Aquitaine (+1,3%), la Bourgogne (+5,6%), le Limousin (+4,3%), la Lorraine (+5,4%), Midi-Pyrénées (+7,6%), le Nord et la Picardie (+0,6%), Poitou-Charentes (+4,3%) et la PACA (+6,2%).


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