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Logement intermédiaire : les institutionnels pour remplacer le Duflot ?

2/7/2013 
Un nouveau statut de logement locatif intermédiaire va être créé par voie d'ordonnance dans le cadre du Plan d'investissement pour le logement lancé par François Hollande le 21 mars. Une note de travail que s'est procurée le quotidien La Tribune, définit les caractéristiques d'un nouveau logement intermédiaire ciblant les classes moyennes, avec des plafonds de ressources des locataires et des plafonds de loyers proches de ceux instaurés pour le dispositif d'investissement locatif "Duflot" pour les particuliers. Les zonages de ce dispositif seraient respectés, même si la note propose de créer une nouvelle zone spécifique à Paris intramuros nommée "A ter".

Une marge de manœuvre serait tout de même donnée aux collectivités locales qui pourraient définir "les zones dans lesquelles les nouvelles opérations devraient nécessairement inclure une proportion de logements construits sous statut intermédiaire", indiquerait la note.

Le gouvernement prévoit pour le financement de cette catégorie de logements de mobiliser l'épargne financière, quitte à octroyer des avantages fiscaux supplémentaires aux investisseurs institutionnels, les assureurs-vie notamment, qui s'engageraient à investir dans ce secteur.

Ainsi, la prochaine loi de finances pourrait prévoir une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans, équivalente à la durée des plafonnements de loyers, une TVA au taux intermédiaire de 10% dans deux ans, ainsi "qu'une exonération des droits de mutation sur la cession de parts de sociétés investissant exclusivement dans le logement intermédiaire". L'investisseur aurait en outre la possibilité de revendre son immeuble au bout de 15 ans, une condition indispensable pour lui permettre de réaliser une plus-value.

Pour pérenniser les financements du parc locatif intermédiaire, les rédacteurs du document compteraient sur l'application des préconisations d'un rapport Berger-Lefebvre, qui émet l'idée que "certains avantages fiscaux de l'assurance-vie pourraient être limités aux contrats contenant des compartiments obligatoires de placement dans le logement locatif intermédiaire". Ses auteurs comptent également agir sur la réglementation de solvabilité des assureurs, qui ne différencie pas les classes d'actifs immobiliers. Ils souhaiteraient que les contraintes sur l'investissement dans le parc résidentiel intermédiaire soient allégées.

Enfin, pour rassurer les institutionnels, les pouvoirs publics comptent confier la gestion du parc intermédiaire aux organismes de logements sociaux : office public HLM (OPH), entreprise sociale pour l'habitat (ESH) ou société d'économie mixte (SEM). Ils y voient l'avantage d'insérer "le logement intermédiaire dans la chaîne globale du parcours résidentiel, ainsi qu'un traitement plus fluide des files d'attente en zone tendue". Le document préconiserait d'ailleurs que les programmes de logements intermédiaires "soient intégrés dans les programmes mixtes comprenant 25% de logement sociaux au minimum, ou construits dans les communes ayant déjà atteint leur objectif de 25% de logements sociaux".

Rappelons que le logement locatif intermédiaire est un élément essentiel dans la "chaîne du logement" dans les zones tendues. Les locataires qui pourraient ne plus relever du logement social y restent parce que leurs revenus ne leur permettent pas dans ces zones de passer au logement privé. Le logement intermédiaire s'insère en fait entre un secteur du logement social à la file d'attente interminable, et un secteur libre inabordable pour une partie de la population...

Les investisseurs institutionnels et singulièrement les compagnies d'assurance-vie ont depuis plusieurs décennies délaissé l'investissement dans le logement intermédiaire, où les loyers sont plafonnés, pour rentabilité insuffisante. Difficile en effet d'atteindre 4% lors des dix premières années de l'investissement, et 5% les dix années suivantes, taux considérés comme un minimum pour les gestionnaires d'actifs.

Avec la perspective des avantages fiscaux évoqués, certains grands collecteurs d'épargne peuvent venir à la table des négociations, tel l'assureur Allianz et l'institution de prévoyance Malakoff Médéric, qui seraient déjà en discussions.

Le ministère des finances est d'autant moins réticent à accorder ces avantages qu'il espère sans le dire l'échec du dispositif "Duflot" d'investissement locatif à destination des particuliers, qui impose aussi des loyers intermédiaires. Pour 10.000 logements, le coût fiscal total pour l'Etat de ce "Duflot Particuliers" s'élève à 390 millions d'euros. Le coût lié à la baisse de la TVA à 10% et à l'exonération de la TFPB pendant 15 ans serait lui de 240 millions d'euros...


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