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Reconduction du décret d'encadrement des loyers mais extension du périmètre d'application
1/8/2013
Sans surprise, le gouvernement a renouvelé à l'identique les dispositions du décret du 20 juillet 2012 encadrant les loyers, lors du renouvellement du bail ou de la relocation d'un logement dans les communes mentionnées dans son annexe. par contre, si les dispositions règlementaires sont les mêmes, la liste des communes a été modifiée : Arras, Compiègne et Rouen notamment font leur entrée...
Rappelons que lorsqu'un logement de venu vacant fait l'objet d'une nouvelle location au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du présent décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé de la variation de l'IRL (Indice de référence des loyers de l'INSEE). Cependant, il peut être réévalué lorsque le bailleur réalise ou a réalisé des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; toutefois l'augmentation en montant annuel ne peut dépasser 15% du coût réel des travaux réalisés. Les travaux d'amélioration peuvent porter sur les parties privatives ou sur les parties communes de l'immeuble, et dans ce cas leur coût est pris en compte en quote-part pour le logement considéré.
Le loyer peut aussi être réévalué lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, mais dans la limite de la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Le même principe peut être appliqué avec les mêmes limites pour la réévaluation du loyer lors de renouvellement du bail avec le même locataire. La procédure à suivre par le propriétaire est alors celle de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 : proposition de renouvellement 6 mois avant la fin du bail, accompagnée d'une proposition d'augmentation et de références de loyers du voisinage la justifiant, saisine de la Commission de conciliation en cas de refus ou de silence du locataire, puis en cas de non conciliation saisine du tribunal avant la fin du bail pour une fixation judiciaire du loyer.
Les limites imposées sont les mêmes que celles imposées depuis deux décennies en agglomération parisienne. la différence est que le périmètre d'application a été étendu à une quarantaine d'agglomérations et qu'elles s'appliquent aussi aux loyers de relocation par rapport au loyer du précédent locataire.
Par contre, la fixation du loyer d'une nouvelle location est libre. C'est ce qui devrait changer avec la loi "Duflot 2" ou "ALUR" ("accès au logement et un urbanisme rénové") dont l'examen commencera à l'Assemblée nationale le 9 septembre prochain. Les loyers de première location, de relocation ou de renouvellement de bail devront être fixés par référence à des loyers médians pour le type de logement et la localisation, fixés par les préfets sur la base des études réalisées par les "observatoires locaux des loyers", existants (comme l'OLAP) ou en cours de mise en place...
