Les médias n'ont à ce stade rapporté du projet de loi "Duflot" pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), adopté le 17 septembre en 1ère lecture par l'Assemblée nationale, que ce qui concerne l'encadrement des loyers, la garantie universelle des loyers (GUL), l'encadrement des professions immobilières et de leurs honoraires, ou les nouvelles obligations pour les copropriétés (notamment l'obligation d'alimenter un fonds de prévoyance). Il y a pourtant bien d'autres mesures, à la fois utiles et très attendues, y compris par les professionnels. Notamment concernant le secteur social :
- la réforme la procédure de demande d'un logement social d'ici le 31 décembre 2016 en organisant un système national d'enregistrement dont le pilotage est assuré conjointement par l'Etat et l'Union sociale pour l'habitat (USH), et dont la gestion serait confiée à l'ANIL avec un financement apporté par l'Etat et la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) ; la ministre s'est engagée à ce que cette gestion technique soit isolée des autres missions traditionnelles de l'ANIL ; également en prévoyant une information précise à l'attention des demandeurs (attestation automatique de dépôt, fourniture de la liste des bailleurs sur les communes demandées, caractéristiques de ce parc social et niveau de satisfaction des demandes, mise à disposition des demandeurs du bilan des attributions réalisées l'année précédente), et en obligeant les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) dotés d'un Plan local de l'habitat à élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs ;
- expérimentation d'une mise en commun de l'information sur l'offre de logements disponibles tant dans le parc social que dans le parc privé de logements et de la mise en place d'un système de cotation de la demande liée à un mécanisme de qualification de l'offre de logements ;
- possibilité pour les bailleurs sociaux de réaliser des opérations de ventes d'immeubles à rénover, de revendre des logements dans le cadre de la garantie de rachat, ou de céder en VEFA (vente en état futur d'achèvement ;
- rattachement des offices publics d'HLM aux EPCI compétents en matière d'habitat dans les 4 ans qui suivent l'adhésion d'une commune à laquelle est rattaché un OPH à un tel EPCI ; prolongation pour 3 ans (2014-2016) du dispositif d'encadrement des loyers pratiqués dans les logements HLM ;
- exonération d'impôt sur les sociétés des nouvelles interventions des organismes d'hLM dans le domaine des copropriétés dégradées ;
- fixation à 10% au lieu de 35% de l'exigence de décote sur l'estimation des Domaines pour que les acquéreurs de logements en vente HLM puissent bénéficier du "PTZ+"
Pour mémoire, le projet de loi prévoit aussi de réformer la gouvernance d'Action Logement et un retour à la contractualisation entre l'Etat et Action Logement en matière de gestion de l'emploi des fonds issus de la PEEC (participation des employeurs à l'effort de construction). L'UESL, rebaptisée "union des entreprises et des salariés pour le logement", voit ses prérogatives de tête de réseau renforcées (vérification du respect des engagements de la convention quinquennale, garantie de l'équilibre entre les ressources et les emplois et liquidité du réseau, pénalités financières, participation directe dans certains organismes dans le respect d'un principe de subsidiarité, opérations de trésoreries entre CIL, AFL et APAGL).
Enfin, par un amendement présenté en séance, la ministre a introduit un article créant, à compter du 1er janvier 2015, une Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) issue de la fusion de l'ANPEEC et de la MIILOS. Son financement sera basé pour partie sur une nouvelle cotisation des organismes d'HLM collectée par la CGLLS.
Concernant l'urbanisme, le projet de loi comporte plusieurs mesures visant à accroitre l'effort de construction de logements tout en freinant l'artificialisation des sols et en luttant contre l'étalement urbain. Parmi les principales dispositions adoptées,
- la réforme du plan local de l'urbanisme (PLU), le principal document à disposition des élus pour définir leur politique du logement, qui devra désormais être obligatoirement élaboré au niveau intercommunal et non plus au niveau communal ; cette mesure est nécessaire pour lutter contre le "malthusianisme foncier" de certains maires qui préfèrent ne pas autoriser des programmes de logements, de peur de se faire sanctionner aux prochaines élections par leurs administrés, car selon l'adage "un maire bâtisseur est un maire battu"...
- la création d'organismes fonciers solidaires dont l'objet est de mettre à disposition du foncier, bâti ou non, pour la production de logements abordables, en location ou en accession à la propriété, tout en préservant leur accessibilité économique sur le très long terme, au fil des locations ou des reventes.
A noter aussi une mesure introduite subrepticement par amendement et qui va faire couler beaucoup d'encre : l'obligation de passer par un acte authentique pour toute cession de parts de SCI ! Jusqu'à présent ces cessions peuvent être effectuées sous seing privé...
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