Les députés ont adopté en vote solennel le 17 septembre, en 1ère lecture le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (projet de loi "ALUR"). Malgré des débats sérieux sur le fonds des mesures proposées, le texte adopté (1) est peu différent de celui issu des travaux des commissions, qui avaient quant à elles fortement enrichi le projet initial. En tous cas, les aspects qui avaient soulevé les critiques les plus virulentes de la part des milieux de défense des propriétaires et des professionnels, à savoir l'encadrement et la garantie universelle des loyers (GUL) ont été votés pratiquement tels quels. D'autres aspects qui déplaisent ont même été renforcés, comme l'encadrement des locations meublées, celles à titre de résidence principale qui entrent avec quelques aménagement dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 (alors qu'elles y échappaient jusqu'ici), mais aussi les locations meublées de courte durée à une clientèle de passage, qui ne peuvent plus être considérées comme de l'habitation : elles requièrent une autorisation de changement d'affectation, avec nécessité de "compensation" dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Par ailleurs, elles devront respecter la règlementation des meublés de tourisme, et dans les copropriétés être autorisées par l'assemblée des copropriétaires...
En réalité, le projet de loi balaie très large et réforme plusieurs pans de la législation régissant l'immobilier :
- la loi du 6 juillet 1989 qui régit la location de logements à titre d'habitation principale en codifiant le contenu des baux et des états des lieux, en exonérant les locataires d'honoraires de location - seuls restent à leurs charge la moitié au plus des honoraires d'état des lieux et de rédaction d'actes qui seront plafonnés par décret -, en réduisant dans les zones tendues à 1 mois la durée du préavis en cas de congé du locataire, en "pénalisant" la fraude au congé de la part des bailleurs, en accordant aux communes ou aux intercommunalités un droit de préemption en cas de "vente à la découpe", en aménageant la "colocation" dans un sens favorable aux colocataires, et en organisant une meilleure prévention des expulsions ;
- la loi "Hoguet", en organisant un encadrement strict des professionnels - avec la création d'un conseil national qui devra notamment définir une déontologie, et des commissions régionales de discipline dotées de pouvoirs de sanction des contrevenants pouvant aller jusqu'à l'interdiction d'exercer -, et en exigeant des dirigeants et des collaborateurs au contact de la clientèle des compétences initiales et une formation continue ;
- la législation relative à la copropriété, en mettant en place un registre d'immatriculation obligatoire des syndicats de copropriétaires, à alimenter chaque année de données financières de nature à permettre la détection de situations de fragilité voire de difficultés de fonctionnement et de déclencher des actions préventives, en organisant enfin une vraie information complète des candidats acquéreurs sur la copropriété, ses charges et ses problèmes internes éventuels, en réorganisant les niveaux de majorité pour le vote des travaux afin de faciliter la prise de décision, et en imposant la constitution de fonds de prévoyance alimentés chaque année au minimum à hauteur de 5% du budget prévisionnel.
A noter aussi un renforcement des procédures d'alerte et de redressement précoce des copropriétés en difficulté, ainsi que d'importantes mesures de nature à faciliter la requalification des copropriétés très dégradées.
Par ailleurs, le projet de loi renforce très nettement les moyens de lutte contre l'habitat indigne, et les "marchands de sommeil" ; contre ces derniers, les sanctions pénales sont renforcées et il est créé des dispositifs susceptibles de les empêcher d'acheter de nouveaux logements.
Enfin le projet de loi réforme la gouvernance du logement social, et notamment du secteur 1% logement, harmonise et centralise le traitement des demandes de logement, réforme le code de l'urbanisme pour permettre d'augmenter la densité des villes et lutter contre l'étalement urbain, crée un régime d'habitat participatif, etc.
(1) pour le détail du projet de loi et toutes ses implications pour l'immobilier : notre analyse
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