A l'instar de la révision de la valeur locative des locaux professionnels, dont on attend les résultats dans le courant de l'année, l'article 74 de la loi de finances rectificative pour 2013 organise la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation assortie d'une expérimentation dans cinq départements en 2015, qui seront désignés par arrêté du ministre chargé du budget.
Il est prévu que la valeur locative soit déterminée en fonction du marché locatif, et des caractéristiques des biens en tenant compte de la nature, de la situation et de la consistance de la propriété ou de la fraction de propriété considérée.
Chaque propriété sera classée dans un des quatre sous-groupes suivants : les maisons individuelles et leurs dépendances, les appartements situés dans les immeubles collectifs et leurs dépendances, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel, et les dépendances isolées, elles-mêmes classées en catégories en fonction de leur utilisation.
Au sein de ces 4 sous-groupes, chaque propriété sera classée par catégorie en fonction de sa consistance qui s'entend de la surface au sens de la surface dite "Carrez".
Dans chaque département soumis à l'expérimentation, des secteurs d'évaluation seront délimités, lesquels regroupent les communes ou parties de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. Le tarif par mètre carré sera déterminé à partir des loyers constatés dans chaque secteur d'évaluation pour chaque catégorie de propriétés. Les loyers des habitations à loyer modéré et les loyers sous le régime de la loi de 1948 seront exclus des modalités de détermination du tarif, afin d'approcher au mieux l'état réel du marché locatif.
Dans le cas où les loyers sont en nombre insuffisant ou non significatifs, les tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires.
Si l'utilisation de cette méthode est impossible, la valeur locative sera déterminée par voie d'appréciation directe, en appliquant un taux à définir dans le cadre de l'expérimentation à la valeur vénale de l'immeuble.
Les propriétaires seront tenus de souscrire une déclaration relative à chacune des propriétés détenues dans les départements où sera menée l'expérimentation. Si la déclaration n'est pas souscrite dans les délais ou en cas d'omission ou d'inexactitude, il est prévu une amende de 150 euros.
Il est prévu qu'un rapport soit remis au Parlement au plus tard le 30 septembre 2015 visant, d'une part, à retracer les conséquences de la révision pour les contribuables, les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et l'Etat et, d'autre part, à examiner les modalités selon lesquelles la révision s'effectue à produit fiscal constant pour les collectivités territoriales.
La tâche entreprise avait été repoussée par près d'une dizaine de gouvernements successifs. Rappelons que les valeurs locatives cadastrales servant actuellement de base au calcul des impôts locaux sont déterminées en fonction de valeurs fixées en 1970 pour la taxe d'habitation et le foncier bâti ; si des actualisations sont intervenues en 1980 pour l'ensemble des propriétés, elles demeurent très insuffisantes et depuis, aucune nouvelle réactualisation n'a pu voir le jour !
Une loi du 30 juillet 1990 a bien posé le principe d'une révision générale des évaluations cadastrales, mais elle a renvoyé courageusement à une loi ultérieure le soin de déterminer la date d'incorporation des résultats dans les rôles de cette révision ainsi que, le cas échéant, les modalités selon lesquelles ses effets pour les contribuables seraient étalés dans le temps...
Même chose pour le gouvernement Fillon : une lettre de mission adressée le 30 juillet 2007 par le président de la République de l'époque et le Premier ministre à Michèle Alliot-Marie, alors ministre de l'intérieur de l'outre-mer et des collectivités territoriales, plaidait pour une "actualisation des bases de la taxe d'habitation et des taxes foncières à chaque changement d'occupant ou de propriétaire".
La réforme risque de faire grincer des dents, évidemment chez ceux qui se verront défavorisés par elle : les valeurs locatives calculées en 1970 avantagent les habitants des centres-villes, dont les habitations étaient alors considérées comme vieillies et insalubres. Elles défavorisent, en revanche, les habitants du périurbain et des grands ensembles, dont les conditions de logement étaient considérées comme confortables au début des années 1970...
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