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Les prix de l'immobilier seraient encore surévalués de 15%
3/2/2014
C'est en tous cas ce que pensent les économistes du Crédit Agricole dans leur dernière analyse du marché immobilier : la hausse des prix de 155% cumulée depuis 1998 n'a été selon eux que partiellement compensée par la baisse des taux de crédit, l'allongement de la durée des prêts et les hausses de revenu. Cette surévaluation est estimée à 15% en 2013 dans l'ancien, au regard des niveaux atteints par les taux d'effort théoriques (charge de remboursement annuelle d'un crédit habitat - capital et intérêts - rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur), qui ont grimpé à 33% au 3ème trimestre 2013, contre 30% en 2004 !
La surévaluation est toutefois moindre qu'en 2008 (elle atteignait 25%) grâce au léger recul des prix et à la baisse des taux de crédit.
L'approche par les primes de risque (différence entre le taux de rendement interne d'un investissement immobilier locatif et le taux obligataire) donne un résultat du même ordre, une surévaluation de 15% environ en 2012. Les coûts d'acquisition restent donc élevés et ont de plus été accrus pour de nombreux primo-accédants par la suppression en 2012 du "PTZ+" dans l'ancien. Le niveau trop élevé des prix et l'idée que ceux-ci baissent peu à peu ont conduit, selon le Crédit Agricole, une partie des acheteurs potentiels à renoncer ou à reporter leur achat.
D'après leur analyse, le marché résidentiel est resté en repli modéré en 2013 : volume de ventes en baisse de 2% dans l'ancien comme dans le neuf promoteurs, faible recul des prix, -2,5% dans l'ancien prévu fin 2013. Et en 2014, les volumes de ventes devraient être à peu près stables dans le neuf et en légère baisse, de 4%, dans l'ancien. La baisse des prix de l'ancien s'accentuerait un peu, à -4% en glissement annuel, du fait de la hausse des taux de crédit, soit un repli cumulé de 7% entre fin 2011 et fin 2014...
