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La loi ALUR votée : que va-t-elle changer ?

24/2/2014 
Loi fleuve comme les ministres du logement qui se sont succédé savent en faire (lois "SRU", "ENL", "MOLLE"), la loi "ALUR" (accès au logement et à un urbanisme rénové), qui vient d'être adoptée définitivement le 20 février, aura des impacts concrets, du moins pour les dispositions qui passeront le filtre du Conseil constitutionnel. Et pour beaucoup de monde !

Ceux qui ont le plus à gagner sont les locataires. Mieux protégés par la loi, nombre d'entre eux verront dans les "zones tendues" leurs loyers baisser grâce au dispositif d'encadrement qui devrait se mettre en place progressivement à partir de l'année prochaine. Jusqu'à 30% pour certains d'entre eux. Les bailleurs devront limiter les loyers demandés pour les nouvelles locations et les locataires actuellement en place pourront demander une diminution au premier renouvellement du bail (donc au plus tard dans les 3 ans). Par ailleurs, lorsqu'ils passeront pour une location par un agent immobilier ou s'ils louent un logement géré par un administrateur de biens, les honoraires du professionnel seront fortement réduits, notamment dans les secteurs où les loyers sont élevés. En effet, un décret fixera des plafonds d'honoraires au m2 de surface habitable, et ces plafonds ne seront pas proportionnels aux loyers comme les commissions de location aujourd'hui... Enfin, toujours dans les zones tendues, ils pourront donner congé avec un préavis réduit à un mois au lieu de 3, sans justification particulière ! A noter aussi que les locations en meublé rentrent dans le rang et seront soumises à un encadrement des loyers spécifique, ainsi qu'aux principales dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les bailleurs y perdront en conséquence : du fait de l'encadrement des loyers, et parce qu'ils devront supporter une part plus grande des honoraires de location quand ils ont recours à un professionnel. De surcroît, les locations en meublé qui leur permettaient d'échapper aux rigueurs de la législation sur les baux d'habitation, vont perdre beaucoup de leurs attraits. Par contre, sous réserve de renoncer à demander une caution personnelle à leurs locataires, ils pourront bénéficier gratuitement de la GUL (Garantie universelle des loyers), à hauteur du loyer médian du secteur concerné et pour une durée qu'on annonce au moins de 18 mois.

Dans les copropriétés, les copropriétaires devront quant à eux cotiser à un fonds de travaux à hauteur de 5% chaque année du budget prévisionnel, permettant de financer les travaux futurs. S'ils devront avancer ces fonds, leur facture sera allégée d'autant lorsqu'il faudra procéder aux travaux. Ils verront aussi probablement les honoraires de syndic évoluer à la hausse, en raison de tâches et contraintes nouvelles mises à leur charge : immatriculation des copropriétés et transmission annuelle de données, compte bancaire distinct obligatoire pour chaque copropriété (compte séparé au nom du syndicat au dessus de 15 lots, sous-compte individualisé en dessous), fourniture d'informations détaillées à l'intention des acquéreurs, frais de garantie financière pour les fonds de travaux à moins qu'une formule soit trouvée pour les en exonérer, etc.

Par contre, les acquéreurs en copropriété seront beaucoup mieux informés sur la situation financière de la copropriété, des procédures en cours, etc., et ce dès la négociation, avant de signer la promesse de vente. Un dossier normé complet devra leur être remis. Ils bénéficieront également des cotisations versées par leur vendeur au titre du fonds de travaux : celui-ci sera attaché au lot et ne sera pas remboursable au vendeur comme le sont aujourd'hui les fonds de roulement et les fonds de prévoyance là où il y en a...


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