Le ministère du logement suit année après année dans les comptes de la nation l'évolution de la "dépense nationale en logement". Celle-ci mesure l'effort consacré par l'ensemble des agents économiques (occupants, bailleurs, pouvoirs publics...) au domaine du logement. Elle regroupe les dépenses courantes (loyers, charges y compris l'énergie) et les dépenses d'investissement. La dépense totale nette de doubles comptes s'est élevée à 458,1 milliards d'euros en 2012, et elle a pesé pour 22,5% du PIB ! Dans un contexte où ce dernier a stagné en volume et où le pouvoir d'achat du revenu disponible des ménages s'est replié (-0,9%), ce ratio a augmenté de 0,2 point et atteint paradoxalement son plus haut niveau depuis 1984 !
En fait, le poids dans le PIB a été "tiré" par les dépenses courantes (315,7 milliards d'euros), qui ont cru nettement plus fortement que la consommation globale des ménages (+4,1% contre +1,7%), ce qui devrait selon les estimations du ministère être également le cas en 2013, avec une dépense courante en logement qui progresserait de 3,4%. En 2012, la hausse s'explique par une inflexion à la hausse des loyers et un surtout fort rebond des consommations d'énergie tirées à la baisse en 2011 en raison de conditions climatiques particulièrement clémentes. L'effet énergie s'est poursuivi en 2013 avec un début d'année froid, mais probablement atténué et il diminuera en 2014 avec l'hiver 2013-2014 exceptionnellement clément.
Les autres dépenses liées au logement ont progressé en 2012 de 2,4% en valeur. L'entretien et les petits travaux, dans les logements, qui baissaient en volume depuis 2008, ont progressé légèrement en 2012 (+0,7%). Mais les évolutions restent très contrastées selon les postes : les frais de personnel, essentiellement liés aux gardiens des immeubles collectifs, accélèrent sensiblement, tant en volume (+4,0% après +2,6% en 2011) qu'en prix (+2,6 % après +1,6% en 2011) tandis que les prestations de services, qui incluent notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ralentissent (+3,7% après + 9,1% ! en 2011). En 2013, ces diverses charges progresseraient de 2,7% en valeur, sous l'effet de l'inflexion à la hausse des prix (+1,7% après +0,2%) ; les volumes devraient, quant à eux, ralentir (+1,0% après +2,2%), notamment en raison du recul des petits travaux dans le logement.
A l'inverse, la dépense d'investissement, qui comprend les achats de logements neufs (y compris terrains), les travaux de gros entretien et les frais liés à ces opérations, est orientée à la baisse (-0,8% après +8,2% en 2011). L'évolution est en ligne avec celle de l'investissement global dans le pays, qui a reculé aussi, bien que dans des proportions légèrement moindres. Cette diminution devrait s'intensifier en 2013, avec une baisse de l'investissement en logements neufs (-2,6%) et des travaux d'entretien-amélioration (-0,1%).
En 2012, l' "activité immobilière", qui agrège les dépenses d'investissement et les acquisitions de logements anciens (y compris les frais et droits liés à ces acquisitions), s'est établie à 285,2 milliards d'euros. Après le rebond de 2010 et un point haut en 2011 (+ 12,2 %), elle a reculé de 6,4% en valeur. En volume, le retournement est moins marqué (–7,0% après +6,7% en 2011), à cause du net ralentissement de la hausse des prix (+0,6% après +5,2% en 2011). Cette décélération est essentiellement imputable aux prix des logements anciens qui reculent de 0,5% mais également, dans une moindre mesure, au ralentissement des prix des logements neufs.
Pour 2013, l'activité immobilière est à nouveau en recul, de 4,5% en volume. Les prix continuent de fléchir (+0,4%), tant pour les acquisitions dans l'ancien (-1,2% après –0,5%) que pour celles dans le neuf (+0,4% après +2,5%), ainsi que pour les travaux de rénovation.
L'évolution des acquisitions dans l'ancien explique en grande partie le recul de l'activité immobilière en 2012, avec une baisse de 10,4% en volume (après +9,2% en 2011). Divers facteurs expliquent ce repli selon le ministère, parmi lesquels la baisse du pouvoir d'achat des ménages qui pèse sur leur capacité à financer leurs achats immobiliers : le montant des crédits signés pour l'acquisition de logements anciens par les ménages a diminué de 21,7% en 2012 et de 11,9% au premier semestre 2013
par rapport au premier semestre 2012. Cet effet est d'autant plus important que le dispositif de "prêt à taux zéro" (PTZ) a été recentré sur l'acquisition dans le neuf quasi exclusivement (hors vente du parc HLM à ses occupants) et que les conditions de ressources, qui avaient été exceptionnellement supprimées en 2011, ont été réintroduites en 2012. Le montant des prêts versés au titre de ce dispositif s'établit à 3,4 milliards d'euros, soit un recul de 40% par rapport à 2011 ! En 2013, le nombre de transactions dans l'ancien reste orienté à la baisse et les acquisitions en volume reculent de 6,2% aux trois premiers trimestres par rapport aux trois premiers trimestres de 2012.
L'investissement en logements neufs a connu par contre une baisse de moindre ampleur en 2012 (-3,0% en volume). Ce ralentissement s'explique exclusivement par la baisse de la production de maisons individuelles en diffus (-5,8% en volume après +10,9% en 2011), essentiellement destinées à une occupation en tant que résidence principale, dont la chute s'accentue en 2013 (-9,5%). De même, les gros travaux d'entretien-amélioration ont connu un ajustement rapide à la dégradation des conditions économiques des ménages. Leur croissance en volume est quasi nulle en 2011 et 2012 et marque un recul en 2013 (-0,9%).
A l'inverse, dans le collectif, le rebond de 2011 s'est poursuivi en 2012 : la croissance de la production en volume est de 4,4% (après +4,5% en 2011). D'une part, pour les ménages, le dispositif d'investissement locatif "Scellier" a continué de s'appliquer pleinement jusqu'en 2011 malgré des contraintes introduites en termes de performance énergétique. Il a contribué donc encore, compte tenu des délais de
chantiers, au maintien de la production de logements neufs en 2012. Mais il y a aussi le logement social : l'effort public consenti pour l'investissement des bailleurs sociaux dans le cadre du plan de cohésion sociale, du plan de relance ou du plan national de rénovation urbaine a achevé sa montée en charge et s'est répercuté sur la construction neuve en 2011 et 2012. Leur investissement en logements neufs s'est établi à un niveau historiquement élevé : 11,8 milliards d'euros pour ces deux années.
En 2013, l'investissement des bailleurs sociaux a ralenti après plusieurs
années de forte hausse. En outre, les contractions successives du dispositif "Scellier", avec une baisse du taux de réduction d'impôts de 4 points en 2011 et de 5 points en 2012, ont pesé sur l'investissement locatif des ménages. Au total, la production de logements neufs dans le collectif (en volume) a ralenti à +1,4% mais est restée néanmoins positive.
Les charges financières liées aux intérêts des emprunts immobiliers (40,8 milliards d'euros) ont décéléré sensiblement malgré une stabilité des taux d'intérêt (+2,9% après +5,0% en 2011). Les nouveaux emprunts et les encours des ménages ont progressé plus modérément en raison du recul de l'activité immobilière. A l'inverse, pour les bailleurs sociaux, malgré la stabilité du taux du livret A sur lequel sont indexés leurs crédits immobiliers, leurs charges d'intérêts sont restées sur un rythme de progression important compte tenu de l'effort d'investissement des dernières années.
Les charges autres que les intérêts d'emprunts ont connu, quant à elles, une croissance proche de celle des deux années précédentes (+4,0% en 2012) et inférieure à la moyenne annuelle des dix dernières années (+4,5%). Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) a ralenti à nouveau (+4,7% en 2012 après +6,1% en 2011), tout comme les frais d'agence ou les frais de syndic, mais les
frais de personnel et les impôts sur les revenus fonciers ont connu une accélération par rapport à 2011.
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