L'article L.132-1 du Code de la consommation dispose que "dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment des non-professionnels ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrats". Le même article dresse une liste indicative et non-exhaustive de clauses abusives. Enfin, la loi n°95-96 du 1er février 1995 confère en outre un rôle très important aux associations de consommateurs régulièrement déclarées et agréées qui peuvent engager deux types d'actions :
- l'action en suppression de clauses abusives : elles peuvent demander à la juridiction civile, ou à la juridiction répressive, d'ordonner au professionnel mis en cause, sous astreinte, de faire cesser ses agissements illicites et de supprimer dans le contrat les clauses illicites. Peut également être ordonnée la suppression de clauses abusives "dans les modèles de conventions habituellement proposées par les professionnels aux consommateurs" et dans ceux "proposés par les organisations professionnelles à leurs membres" (article L.421-6) ;
- l'action en représentation conjointe (article L.422-1) : elle permet à toute association de consommateurs, agréée et reconnue représentative sur le plan national, d'agir en réparation devant toute juridiction au nom des consommateurs ayant subi des préjudices individuels causés par le fait d'un même professionnel. Il est alors simplement demandé à deux consommateurs au moins de donner mandat par écrit à l'association de consommateurs, cette dernière prenant en charge la procédure...
Saisie par la CLCV (Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie) qui souhaitait voir déclarées abusives certaines clauses insérées dans le contrat-type d'un syndic, la Cour d'appel de Paris a rappelé tout d'abord (1) qu'un syndicat de copropriétaires, bien qu'ayant la personnalité morale, est considéré comme un consommateur, car la conservation de l'immeuble en copropriété et l'administration de ses parties communes ne constituent pas l'exercice d'une activité professionnelle : il est donc protégé par la législation sur les clauses abusives.
Elle a ensuite confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris (2) qui, à la suite de la Commission des clauses abusives (3), a constaté le caractère abusif des clauses qui :
- permettent au syndic de résilier discrétionnairement le contrat le liant au syndicat, alors que ce dernier doit, quant à lui, justifier d'un motif légitime pour mettre fin au mandat ;
- ne proposent pas l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, mais imposent la tenue d'un compte unique, en contravention manifeste avec les modifications introduites à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU, et violant ainsi la liberté de choix des copropriétaires ;
- imputent les frais de recouvrement des impayés au seul copropriétaire défaillant avant toute décision judiciaire ;
- prévoient le paiement d'honoraires supplémentaires à l'occasion de la transmission du dossier du syndicat au successeur du syndic dont le mandat n'est pas poursuivi, alors que le syndic est légalement tenu de transmettre les documents du syndicat gracieusement, sauf s'il justifie de frais supplémentaires excédant la gestion courante ;
- instaurent une procédure de conciliation obligatoire lorsque survient un litige entre le syndic et un copropriétaire, et contraignent ce dernier à saisir le tribunal de grande instance même quand le tribunal d'instance est compétent (ce qui rend obligatoire l'intervention d'un avocat, et décourage les copropriétaires d'ester en justice)...
(1) CA Paris, 23e ch. B, 4 sept. 2003, n° 2002/17698, SA Foncia Franco Suisse c/ CLCV)
(2) TGI Paris, 8e ch., 7 sept. 1999, CSCV c/Foncia Franco-Suisse : RJDA n° 11/99, n° 1257
(3) Recommandation n° 96-01
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