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La loi ALUR publiée : dans l'immobilier, le changement c'est maintenant

1/4/2014 
Alors que la ministre du logement, Cécile Duflot, qui a porté cette loi contre vents et marées, fait ses cartons, toute la partie de la loi du 24 mars pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR") non soumise à décrets ou à application différée est entrée en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 27 mars, et elles ne sont pas anodines. Qu'on en juge par la liste qui suit, loin d'être exhaustive !

- La durée du préavis pour le locataire qui souhaite quitter son logement est réduit à un mois dans les "zones tendues".

- Le congé donné par le propriétaire doit être mieux justifié et les fraudes au congé (congé donné pour vente ou raisons familiales cachant simplement le souhait de faire partir un locataire ou augmenter le loyer...) seront désormais sanctionnées. Les locataires âgés à faibles ressources sont protégés à partir de 65 ans au lieu de 70. Et en cas de vente du logement occupé, le nouveau propriétaire ne pourra donner congé pour vente qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours, et délivrer congé pour reprise moins de deux ans après l'acquisition.

- Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut plus être facturé au locataire ; la quittance ne pourra être transmise de manière dématérialisée qu’avec l’accord exprès du locataire.

- A défaut de restitution au locataire partant du solde du dépôt de garantie, dans le délai d'un mois si l'état des lieux n'a révélé aucune détérioration, ou de deux mois sinon, le restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard !

- Les agents immobiliers et administrateurs de biens ne peuvent plus facturer aux locataires d'honoraires de location, mais seulement la moitié des honoraires pour la visite du logement, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux. Ces honoraires doivent être encadrés par décret au moyen d'un plafond par mètre carré de surface habitable révisable chaque année ; un bras de fer était en cours avec les professionnels pour la fixation de ces plafonds. On ne sait si le départ de la ministre va précipiter la publication du décret ou au contraire le retarder. La première hypothèse est la plus probable car il y a urgence : en attendant, ces honoraires sont libres...

- Les "marchands de listes" sont encore plus encadrés que précédemment : ils ne peuvent plus proposer de logements sans avoir obtenu des propriétaires une clause d’exclusivité aux termes de laquelle ces derniers s’engagent, d’une part, à ne pas confier la location ou la vente de leur bien à un autre agent immobilier ou marchand de listes, et d’autre part à ne pas publier d’annonce par voie de presse.

- Les annonces de vente ou de location doivent désormais indiquer, quel que soit le support utilisé, sous peine d’amende pénale, le montant TTC des honoraires à la charge du locataire ou de l’acquéreur ; ceux à la charge du bailleur ou du vendeur n'ont par contre pas à être mentionnés. Visant plus particulièrement les "mandataires indépendants", toute publicité émanant d’un négociateur non salarié doit mentionner le fait qu’il exerce sous le statut d’agent commercial. Par ailleurs, les annonces de vente de biens en copropriété doivent mentionner le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel, et si le syndicat fait l’objet de procédures de sauvegarde (copropriétés en difficulté) !

- En cas de vente d’un lot de copropriété, le vendeur, l'agent immobilier ou le notaire doivent annexer à la promesse de vente, en supplément du dossier de diagnostic technique et du carnet d'entretien de l'immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur en dispose, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées pour le lot au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur, ainsi que l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; seule la transmission de ces documents fait courir le délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours...

- Les contrats de location doivent désormais mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail, et la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail. Il est également interdit aux bailleurs d’insérer au bail une clause pénale.

- Lorsque la surface habitable d'un logement loué est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat de location, le locataire a désormais droit, amiablement ou par voir judiciaire à une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, et qui prend effet à la date de signature du bail, sauf si la demande intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, auquel cas la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendra effet à la date de la demande.

- La location d'appartements meublés pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'en fait pas sa résidence principale est plus sévèrement encadrée : à Paris, dans les départements limitrophes et dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants, une autorisation préalable de changement d'affectation est requise, et les infractions seront plus efficacement relevées et sanctionnées ; à Paris, l'autorisation ne peut être obtenue qu'avec "compensation" (retour au logement classique d'une surface au moins équivalente.)...

- Les locations meublées à titre d'habitation principale sont intégrées dans la loi du 6 juillet 1989, notamment en ce qui concerne les limitations à la révision et au réajustement éventuel du loyer lors du renouvellement du bail, mais en gardant leurs principales spécificités : durée du bail d’au moins un an sauf pour les étudiants (9 mois), reconduction tacite à l’échéance des contrats d’un an pour la même durée sauf congé du bailleur avec les mêmes justifications que pour les logements non meublés, mais avec un préavis de 3 mois au lieu de 6, congé possible pour le locataire à tout moment, sous préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois ; mais s’ils sont intégrés dans le droit commun de l’habitation principale, les locations meublées bénéficient de spécificités : dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à 2 mois de loyer, et possibilité de prévoir des charges forfaitaires. A noter que les locations meublées subiront le moment venu l'encadrement des loyers, mais avec des loyers de référence majorés pour tenir compte de leur nature de meublés...

- Dans les copropriétés, la loi crée une obligation d’assurance de responsabilité civile, à la fois pour les syndicats de copropriétaires, et pour tous les copropriétaires contre les risques dont ils doivent "répondre" en leur qualité "soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant" ; en clair : une assurance habitation s’ils sont occupants, et une assurance "PNO" (propriétaire non occupant) s’ils sont bailleurs ; par contre, il n’a pas été créé d’obligation d’en justifier au syndicat et pour le syndicat de le vérifier.

- Les majorités requises dans les assemblées générales de copropriétaires pour les décisions de travaux sont abaissées : les travaux de mise en conformité de l'immeuble et de ses équipements avec les nouvelles règlementations peuvent désormais être votés à la majorité simple des voix exprimées des présents ou représentés, au lieu de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, et les travaux d'amélioration peuvent être votés à la majorité absolue (mais sans possibilité de second vote immédiat à la majorité simple) au lieu de la double majorité requise jusqu'ici, majorité des copropriétaires réunissant les deux tiers des voix...

Sont également entrées en vigueur de très nombreuses mesures de lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil, et pour le redressement des copropriétés dégradées.

Mais pour le grand public, le plus gros reste à venir : l'encadrement des loyers, en région parisienne probablement dès l'année prochaine, puis dans les zones tendues de province dès que les "observatoires locaux des loyers" seront opérationnels, la Garantie universelle des loyers (GUL), a priori à compter du 1er janvier 2016, les comptes bancaires séparés à compter des renouvellements de mandats des syndics de copropriété à partir de mars 2015, l'alimentation obligatoire de fonds de travaux à hauteur de 5% du budget prévisionnel dans les copropriétés à compter du 1er janvier 2017, la montée de la pression également à partir de cette date pour voter des diagnostics techniques globaux et des plans pluriannuels de travaux, etc.

Voir notre dossier: La loi ALUR pour les professionnels de l’immobilier - Détail des mesures immédiates et différées

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