C'est ce qui ressort des chiffres du 1er trimestre 2014 de l'Observatoire Crédit Logement/CSA du financement des marchés résidentiels présentés le 6 mai. Depuis le début de l'année 2014, le recul des taux est rapide : ils ont perdu 14 points de base et sont revenus à leur niveau de juillet 2013. La moyenne s'établit à 2,94% en avril, après un 1er trimestre 2014 avec un taux moyen à 3,03%. C'est la première fois depuis la fin des années 40 que les taux des crédits restent aussi bas pendant aussi longtemps, sans risque de remontée rapide.
Les taux pratiqués dépendent fortement de la durée : 2,91% en moyenne pour une durée de 15 ans à taux fixe, contre 3,59% pour une durée de 25 ans. Ils varient aussi selon le taux d'apport personnel et les capacités de remboursement du ménage : le quart inférieur des taux se situe en moyenne à 2,85% pour un prêt à 20 ans en taux fixe et à 2,16% en taux variable ; la part des prêts à taux variable (ou révisable) a continué de baisser et n'est plus que de 5% de la production totale.
La durée des prêts a continué de baisser, à 228 mois en moyenne pour l'accession dans le neuf et 217 mois dans l'ancien. La durée moyenne a ainsi perdu 20 mois depuis le plus haut atteint en 2007. Mais le niveau des mensualités n'a presque pas bougé, la baisse des durées ayant été compensée par la baisse des taux.
En réalité, la baisse des durées est en liaison avec la forte réduction du flux d'acquéreurs jeunes et de primo-accédants, ceux qui ont besoin des plus fortes durées de prêt. Ce phénomène est lui-même lié à la fin du prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien, puis au durcissement du PTZ dans le neuf.
La structure des emprunteurs s'est fortement transformée : la part des moins de 35 ans n'a cessé de reculer depuis 2009 au profit des autres classes d'âge, passant de 52,4 à 45,6% en 2014. Même baisse de la part des bas et moyens revenus au profit des hauts revenus : la part des moins de 3 SMIC est tombée de 41,6 à 37,8%, et celle des 3 à 4 SMIC de 25,1 à 23,2%, pendant que celle des 5 SMIC et plus passait de 19,6 à 24,5% ! Logiquement, les catégories socioprofessionnelles ont suivi le même chemin, la part des cadres et professions libérales passant de 46,7 à 50,5%, pendant que celle des ouvriers et employés chutait de 46,8 à 43,5%.
Après une chute brutale du taux d'apport personnel en 2013 (-5,6%), dû au blocage du marché de la revente (moins d'acheteurs ayant vendu un bien et donc disposant d'un gros apport obtenu du produit de la vente), celui-ci est remonté rapidement en 2014, à 23,9% dans le neuf et 26,6% dans l'ancien. Le coût moyen des opérations réalisées a quant à lui continué à augmenter légèrement (+1,4%).
Le marché des crédits a redémarré en montants prêtés à partir du printemps 2013, après une chute brutale en 2012. Il a aussi redémarré dans l'ancien en nombre, puis se stabilise en 2014, mais il continue de baisser en nombre dans le neuf.
Les animateurs de l'Observatoire ne s'attendent pas à une remontée significative des taux avant l'automne, et tablent ensuite sur une remontée de 50 points de base de l'OAT (taux des obligations assimilées du Trésor) avant la fin de l'année et autant en 2015. Il ne s'attendent pas non plus à un effet significatif sur les prix. Selon le professeur Mouillart, seule la moitié de cette hausse serait susceptible d'être répercutée dans les taux pratiqués par les banques pour les crédits immobiliers, faisant passe les taux moyens à 3,15-3,20%, ce qui est loin d'être catastrophique. D'autant que petite hausse des taux serait facilement absorbée par une légère hausse des durées... Un an d'augmentation des durées absorbe en effet une augmentation des taux de 100 points de base (1%) ! Pas de quoi provoquer un effondrement des prix !
A suivre...
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