Comme le professeur Mouillart présentant les résultats de l'Observatoire Crédit Logement/CSA le 6 mai, l'institut Xerfi pense que les marchés de l'immobilier vont lentement s'améliorer. Il vient de publier une étude approfondie sur le marché et les acteurs de l'immobilier et ses perspectives à l'horizon 2017.
Pour 2014, l'étude anticipe un maintien des transactions à un niveau modeste et une baisse limitée des prix du neuf et de l'ancien. Les mises en chantier de logements s'établiront ainsi autour de 333.000 unités, un niveau comparable à celui de 2013 mais loin de l'objectif gouvernemental des 500.000 nouveaux logements par an. Une stagnation qui s'explique par la réticence des ménages à lancer des projets immobiliers, malgré des taux d'intérêt historiquement bas, et par la prudence des investisseurs.
Selon le scénario de Xerfi, les mises en chantiers augmenteront ensuite sensiblement, à un rythme moyen de 5,5% par an entre 2015 et 2017 pour atteindre environ 400.000 unités, soit le niveau avant la crise, toujours loin de l'objectif gouvernemental malgré les réformes mises en place et à venir.
Dans l'ancien, pour Xerfi, les ajustements se feront encore et toujours sur les volumes, faute d'un recul conséquent des prix (-1,8% sur le plan national en 2013). Cette amorce de recul des prix ne permettra pas un rééquilibrage entre une demande excédentaire et une offre insuffisante, notamment en raison de la faiblesse des mises en chantier.
Les économistes de Xerfi persistent en effet à considérer que le marché immobilier ancien est en situation de "bulle". L'acceptation de celle-ci par les accédants, qui continuent à anticiper des plus-values de sortie positives, et une demande élevée (pression démographique, décohabitation, préparation de la retraite) sont les deux principales raisons de cette bulle. Après un léger recul des prix (-1,5%) et des transactions (-1,2%) en 2014, l'ancien retrouvera des couleurs en 2015, en ligne avec l'amélioration des perspectives de l'économie française. Les transactions toucheront alors la barre des 700.000 unités dans un contexte de stagnation des prix.
Les professionnels de l'immobilier sortent globalement affaiblis de plusieurs années de crise. Les experts de Xerfi ont identifié les principaux enjeux et les initiatives de chaque catégorie d'acteurs :
- les promoteurs ont dû composer avec le recul de la demande des accédants à la propriété et des investisseurs ; toutefois, la baisse du taux de marge sera contenue d'ici à 2015 ; pour s'adapter, les principaux opérateurs ont mis en oeuvre des stratégies de diversification, à l'image de Bouygues Immobilier et de Nexity vers les résidences services ;
- les constructeurs de maisons individuelles, plus directement exposés à la demande des ménages, ont été confrontés à la hausse des coûts liée à la RT 2012 sans pouvoir relever leur prix de vente ; leur activité ne se redressera pas selon Xerfi avant 2015 ; la diversification vers la rénovation thermique a surtout concerné les gros opérateurs (Geoxia, Maisons France Confort, etc.) ;
- les agences immobilières, dans une situation de pression accrue sur les marges et confrontées à la concurrence des réseaux mandataires, devront s'employer à défendre leur modèle traditionnel ; leur rentabilité a atteint un niveau très bas en 2013.
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