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Loi ALUR et ventes en copropriété : vers des retouches par ordonnance ?

23/7/2014 
Seule une loi peut revenir sur une loi, ou alors une ordonnance : c'est cette dernière voie que semble choisir le gouvernement pour "corriger" quelques aspects de la loi "ALUR" du 24 mars 2014 qui ont déclenché l'ire des professionnels, notamment celles visant à la protection de l'acquéreur en copropriété. Un amendement gouvernemental au projet de loi sur la simplification de la vie des entreprises, adopté par les députés en séance publique le 22 juillet, l'habilite à prendre par ordonnance des mesures législatives d'ajustement d'effets pervers de la loi se traduisant par des délais anormaux et des coûts inutiles pour les vendeurs de biens en copropriété dans certaines circonstances.

Au départ, tout partait d'un constat peu discutable : l'information de l'acquéreur d'un bien en copropriété était beaucoup trop tardive et n'intervenait pas au moment crucial de la décision d'achat et de la négociation du prix : notamment celles sur la gouvernance et la situation financière de la copropriété, ou l'existence de procédures de sauvegarde ou de redressement du syndicat des copropriétaires. Logiquement, le texte a prévu que le délai de 7 jours pour la rétractation de l'acquéreur ne courait qu'à compter de la transmission formelle de ces documents. Mais la rédaction du texte a ouvert une boîte de Pandore en mentionnant le règlement de copropriété, et l'état descriptif de division. Et bien entendu ses modificatifs éventuels ! Or si dans la grande majorité des copropriétés les modificatifs se comptent au maximum sur les doigts d'une seule main, et que ces modificatifs, s'il y en a, sont à la fois en la possession du syndic et de tous les copropriétaires, il y a aussi de nombreuses copropriétés anciennes où ils se comptent par dizaines : création de lots par vente de WC communs d'étage, de remises, de combles, de morceaux de couloir, ou encore division d'appartements pour en faire deux ou plusieurs plus petits, ou au au contraire pour réunir de petits appartements en plus grands... Autre source de modificatifs en cascade : les ventes de lots globaux comprenant comme cela se faisait jusque dans les années 60 un appartement sa cave et sa "chambre de bonne" : depuis 1975, aucune vente de ce type ne peut être effectuée sans que le lot soit divisé en trois lots distincts ! Or très peu de règlements de copropriété ont été refaits pour tenir compte de ces changements et dans certains immeubles, personne, pas même le syndic - ce qui en soit est un problème - ne dispose de la collection complète des modificatifs...

Du coup, les agents immobiliers se trouvent dans l'incapacité de "boucler" les promesses de vente, et s'adressent aux notaires qui doivent à leur tour se tourner vers les "hypothèques" (de leur nouvelle appellation les services de la publicité foncière) ! Parfois à grands frais pour les vendeurs car la levée des informations est payante !

La "pagaille" semble avoir été telle que le rythme de conclusion des transactions en a été ralenti au 2ème trimestre, comme l'affirment des réseaux d'agents immobiliers tels Century 21. Il est vrai que la mesure est tombée sans période transitoire, et sans que le monde de l'immobilier s'y soit préparé, et alors que le texte était connu depuis des mois. Alors qu'il aurait fallu informer les vendeurs sur la nécessité de se constituer un "dossier de vente" avant même la mise en vente effective, notaires comme agents immobiliers se sont tournés en catastrophe et comme un seul homme vers les syndics de copropriété, dont ce n'est pas vraiment le rôle, sauf pour suppléer aux pertes de documents de la part des vendeurs. Et bien naturellement de manière payante...

En réalité, la loi ALUR n'a pas innové juridiquement quant au fait que l'acquéreur devait entrer en possession du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Mais en écrivant noir sur blanc que la communication de ces éléments conditionnait le démarrage du délai de rétractation, elle créé une sanction et mis le projecteur sur un laxisme et un désordre à grande échelle accumulé au cours de décennies de gestion approximative des archives juridiques des copropriétés par les syndics et la carence de ces mêmes copropriétés à mettre de l'ordre dans leurs textes fondateurs. Sans mentionner les notaires enregistrant des ventes dans des immeubles sans syndic (donc sans gardien des textes) et parfois sans règlement de copropriété !

Or la solution n'est pas simple ! La question posée est de savoir quels sont les modificatifs indispensables à un acquéreur et ceux qui peuvent être éludés...

L'amendement au projet de loi sur la simplification suggère l'entrée en vigueur progressive de l'obligation de fournir les modificatifs des règlements de copropriété, et donner le temps aux professionnels (syndics, notaires, responsables de copropriété) d'inciter les syndicats de copropriétaires à refaire des règlements de copropriété à jour. La possibilité existe pourtant depuis 2000, mais est loin d'avoir été utilisée autant qu'il l'aurait fallu !

Une adaptation du champ d'application de l'obligation d'information est également souhaitée pour les transactions concernant uniquement les lots secondaires des immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation (caves, garages, places de parking), selon l'exposé de l'amendement. Autre changement que le gouvernement souhaite pouvoir faire : revenir sur l'obligation d'insérée dans la loi ALUR un mesurage de la surface habitable du lot de copropriété, en sus de la superficie privative du lot dite "surface Carrez".

"Le gouvernement a été alerté par les professionnels de l'immobilier, agents immobiliers, notaires et diagnostiqueurs, des difficultés que risquait de créer ce nouveau dispositif de double mesurage", qui pourrait "aboutir à davantage de contentieux et, partant, à une insécurité juridique", explique l'amendement, suggérant plutôt une harmonisation de la notion de surface figurant dans les promesses ou actes de vente, vieux serpent de mer en vérité...



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