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Concrétisation d'un premier retour des zinzins dans le logement

21/8/2014 
Un des défis majeurs du gouvernement dans son objectif de développement du logement intermédiaire est de faire revenir les investisseurs institutionnels - ceux qu'on appelle les "zinzins" : assurances, caisses de retraite, banques, etc. - dans le logement, alors qu'ils s'en sont désengagés systématiquement depuis la fin des années 1990.

La Société nationale immobilière (SNI), filiale de la Caisse des dépôts, s'y est attelée, non sans difficulté. Le gouvernement y a mis du sien en accordant des avantages fiscaux non négligeables : TVA à 10% et exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans pour la construction dans le cadre de conventions conclues entre des entreprises du secteur et l’Etat, prévoyant notamment un engagement de location de 15 ans minimum à des loyers inférieurs de 20% aux prix du marché (loi de finances pour 2014 et ordonnance du 20 février 2014). Ce coup de pouce a permis à la SNI de lancer le projet "Argos", qui vise à collecter les fonds nécessaires pour construire 10.000 logements dans ce cadre. Un premier accord a été passé le 24 juillet, qui permettra de produire 5.000 logements. Une première bouée de sauvetage pour que les promoteurs qui s'impatientaient puissent lancer les premières opérations de construction. Un second est prévu pour la fin 2014.

Initialement, le fonds du projet Argos, finalement nommé fonds de logement intermédiaire (FLI), devait être doté d'une capacité d'investissement de 1,7 milliard d'euros, dont 850 millions de fonds propres.

Pour l'instant Le FLI dispose selon un communiqué de la SNI d'engagements concrets "pour un montant total de 515 millions d'euros en capitaux propres, correspondant à une capacité d'investissement de 860 millions". Le FLI financera la construction de logements neufs "répondant aux dernières normes environnementales, à loyers maîtrisés et situés en région parisienne et dans les grandes agglomérations françaises où un déficit d'offre pour les classes moyennes est constaté depuis plusieurs années", y est-il également indiqué.

La SNI finance un tiers de ce fonds, le reste étant avancé par la CNP Assurances, BNP Paribas Cardif, Aviva France, le Groupe Malakoff Médéric, EDF Invest, l'Etablissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique (ERAFP) représenté par AEW et la Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP).

Compte tenu des avantages fiscaux, il est prévu un rendement locatif brut d'environ 5% et dans tous les cas supérieur à 4,8%, indique la SNI.

Il y est également mentionné que "le fonds vise un taux de rentabilité interne de 7% à 20 ans sur la bas d'un endettement d'environ 50% de l'actif et d'une croissance annuelle moyenne des prix de l'immobilier de 1,05% sur 20 ans". Il faut ajouter à cela les perspectives de plus-value lors de la revente grâce au différentiel entre le prix d'acquisition et le prix de marché. Ces conditions favorables permettent de compenser le plafonnement des loyers qui seront calqués sur ceux du dispositif existant d'aide fiscal à d'investissement locatif, dit "Duflot".


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