Sans surprise, le gouvernement a, par décret du 30 juillet 2014, renouvelé en les élargissant les dispositions du décret du 30 juillet 2013 encadrant les loyers, lors du renouvellement du bail ou de la relocation d'un logement dans les communes mentionnées dans son annexe. Désormais, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ; à noter que depuis l'entrée en vigueur de la loi "ALUR" du 24 mars 2014, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 oblige de mentionner dans le bail "le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail". Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
Autre modification découlant directement de la loi "ALUR" : le décret du 30 juillet 2014 s'applique désormais, à compter du 1er août, aux locations meublées à titre d'habitation principale. A noter également que la liste des communes où il s'applique n'est pas exactement la même que celle du décret précédent du 30 juillet 2013. Les agglomérations concernées désormais sont Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
En fait, le nouveau décret met en place un régime transitoire en attendant l'entrée en vigueur du véritable encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR", attendu pour la fin d'année pour Paris et l'agglomération parisienne, et courant 2015 et 2016 pour les zones tendues en régions.
Le régime applicable à compter du 1er août 2014, et pour un an, est le suivant :
- lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ; ce loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé en fonction de l'indice de révision des loyers (IRL), sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location ; le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :
.lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
.lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé au moyen de l'IRL ;
- lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
.la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé en fonction de l'IRL ;
.une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
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