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Chiffres du marché locatif privé : cherchez l'erreur !

9/9/2014 
La mobilité résidentielle est au plus bas, les loyers des nouvelles locations et des relocations augmentent moins que l'inflation, déjà très basse, quand ils ne baissent pas, notamment pour les petites surfaces. La demande reste forte dans les zones tendues, mais la durée de vacance des logements avant relocation augmente aussi fortement, y compris dans les zones tendues comme Paris et l'Ile-de-France ! Enfin les propriétaires font nettement moins de gros travaux, ce qui explique au moins en partie la faible augmentation des loyers et l'augmentation de la vacance. Telles sont les principales caractéristiques contradictoires du marché locatif privé - 6,2 millions de logements, soit plus que le logement social (4,5 millions) - mis en évidence par l'observatoire CLAMEUR (acronyme de "connaitre les loyers et analyser les marches sur les espaces urbains et ruraux"), dont les chiffres arrêtés à fin août 2014 ont été présentés le 9 septembre. Cet observatoire, opéré par le professeur Michel Mouillart de l'université Paris Ouest, recueille depuis une dizaine d'années des données sur les baux conclus chaque année, transmis par les professionnels de l'immobilier (directement pour les grands administrateurs de biens tels que Foncia, Tagerim, ou via les fédérations professionnelles et les réseaux d'agences), ainsi que par des grands bailleurs non sociaux (Icade, SNI, ICF Habitat, Gecina, Groupama Immobilier...) et même des particuliers via l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière). Sa base de données a atteint un taux de représentativité d'un tiers en moyenne des baux signés annuellement, et jusqu'à 50% à Lyon, Strasbourg ou Lille. Son "tableau de bord" semestriel porte désormais sur 1.340 villes, regroupements de communes et "pays" de plus de 10.000 habitants, et couvre l'intégralité du territoire métropolitain, sauf la Corse, ce qui en fait un outil exceptionnel de connaissance, qui plus est rapide, du marché locatif privé. Mais même s'il doit servir de canal d'alimentation des observatoires des loyers que l'Etat met en place pour l'encadrement des loyers, ses partenaires pourvoyeurs de données, avec Foncia à leur tête, en usent d'abord dans leur combat commun contre cet encadrement...

Premier fait marquant en cette mi-2014 : l'activité du marché locatif est au plus bas : les nouvelles locations proposées par les investisseurs a diminué de 30.000 logements en quelques années par rapport aux années fastes des dispositifs "Robien" puis "Sellier", et la mobilité des locataires sur le parc existant est tombée à ses plus bas niveaux depuis 1998, ou la chute des années 2007-2009, à 25,9% (1 déménagement pour 4 locataires), alors qu'elle se situait entre 29 et 30% dans les années 2001 à 2006. Les raisons de ce gel de la mobilité sont à rechercher dans le contexte économique global et ses incertitudes, la montée du chômage et des emplois précaires, le pouvoir d'achat en berne, etc. A noter que la mobilité résidentielle ne chute pas partout : c'est surtout le cas en Ile-de-France (21%) et singulièrement à Paris (17%), Rhône-Alpes (22%) et PACA (24%) avec même un véritable blocage à Marseille (14% !), alors qu'elle est forte dans le grand Ouest (35 à 40%), en Midi-Pyrénées (32%), Normandie (34%) et Aquitaine (31%). Mais depuis 2011, le nombre de logements proposés sur le marché lié à des déménagements a diminué de 120.000 unités par an du fait de cette chute de mobilité. Toutefois, les commentaires qui tendent présenter ses effets comme une contraction de l'offre locative sont à relativiser car quand les locataires ne déménagent pas, la demande de logements diminue d'autant...

Deuxième caractéristique, la stagnation des loyers pour la deuxième année consécutive : +0,7% en 2014, autant que l'inflation, après +0,6% en 2013 (inflation à 0,9%). Mais c'est surtout le fait des studios et une pièce, dont les loyers baissent depuis deux ans, et encore de 0,6% en 2014, et des 2 pièces (+0,5% après -0,5% en 2013), ces deux segments représentant 56% du marché. Par contre, les plus grandes surfaces (logements familiaux) voient leurs loyers augmenter plus que l'inflation : +1,5% pour les 3 pièces, +2,5% pour les 4 pièces et +2,9% pour les 5 pièces et plus.

Le tableau de l'évolution des loyers est également contrasté suivant les villes : 37% des villes de plus de 10.000 habitants voient les loyers baisser. C'est également le cas dans 20% des villes de plus de 146.000 habitants (Dijon, Montpellier, Reims ou Saint Etienne). Toujours parmi celles-ci, ils progressent moins que l'inflation dans 45% d'entre elles (Bordeaux, Grenoble, Marseille, Nantes, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse) et augmentent de plus que l'inflation dans les autres (Le Mans, Lyon ou Nice).

Troisième caractéristique : l'effort d'amélioration des logements, après avoir été très élevé de 2009 à 2011, s'effondre littéralement, tombant à ses plus bas avec 18,7% seulement des logements faisant l'objet de gros travaux d'amélioration (remise aux normes du logement, travaux d'économies d'énergie). Ce taux était monté à plus de 32%, mais avait aussi stagné entre 20 et 25% de 2000 à 2005. Il conditionne la possibilité d'augmenter le loyer de relocation par rapport à celui du précédent locataire : ainsi, dans le cas de gros travaux, le "saut" de loyer est de 13,1%, dans le cas de petits travaux courants (peintures, revêtements), il est encore de 1,5%, alors que si le logement est présenté à la location en l’état, le loyer du nouveau locataire est de 2,5% inférieur à celui du précédent locataire !

En fait, les loyers augmentent entre deux locataires lorsque le niveau des loyers pratiqués sur un territoire est suffisant pour permettre aux propriétaires de réaliser les travaux : les loyers baissent entre deux locataires dans 48 départements où ils sont les plus bas ; ils baissent même de plus de 2,5% dans 11 départements (Aveyron, Gers, Haute Vienne, Lot, Lozère...). Les loyers augmentent entre deux locataires dans 47 départements : entre 0,5 et 1%. Ils augmentent le plus vite dans les départements franciliens (+8,1% en Ile de France).

Enfin, dernière caractéristique, alors que de l'avis de tous les acteurs, la demande locative reste forte, les délais de relocation et donc la vacance entre deux locataires augmente de 23%, soit 1,8 semaine de plus, le niveau actuel de la vacance atteignant plus de 8 semaines en moyenne, ce qui équivaut chaque année à une perte de 4% des loyers perçus. Ce phénomène est général, y compris dans les zones tendues : elle est de 7,9 semaines en Ile-de-France, et entre 7 et 8 en Rhône-Alpes, PACA, Nord-Pas-de-Calais...

Cette montée de la vacance peut s'expliquer par la baisse de l'effort d'amélioration des logements, mais elle reflète certainement plus globalement une inadéquation de l'offre à la demande, en termes de niveau de loyers par rapport à la capacité de paiement des locataires, et de garanties qu'ils peuvent apporter pour décrocher une location. D'où aussi la baisse de la mobilité...

Le marché locatif agit en fin de compte comme un révélateur des effets de la montée vertigineuse des prix dans les années 1998 à 2007, dont la correction n'est que tout juste amorcée depuis 2011-2012. Elle a provoqué un écrasement de la rentabilité locative qui a fait fuir les institutionnels, et que les avantages fiscaux ont permis de compenser partiellement pour les particuliers : sur le neuf avec les régimes de défiscalisation successifs, et surtout sur l'ancien avec la déductibilité des travaux et des intérêts d'emprunt. Les propriétaires sont visiblement confrontés dans l'évolution des loyers à un "plafond de verre", celui de la solvabilité des locataires, que seules des mesures comme la garantie universelle des loyers (GUL) peuvent remédier. Sauf qu'il ne semble pas qu'on en prenne le chemin...

Du coup, une augmentation de l'offre locative, que les milieux des propriétaires et des professionnels considèrent comme seul remède possible à la crise du logement, à l'exclusion de tout encadrement autoritaire, pourrait ne pas avoir pour effet de faire baisser les loyers mais d'augmenter la vacance ! En réalité, seule une baisse durable des prix est de nature à ramener vers le logement des investisseurs dans des conditions économiquement saines, des particuliers mais surtout des institutionnels, car c'est de leur désertion que le marché locatif privé souffre le plus, en termes quantitatifs.

Restent les effets d'un possible encadrement des loyers. Le gouvernement veut à présent le restreindre à Paris mais de nombreuses collectivités (Lille, Grenoble, la région Ile-de-France pour la Petite Couronne... ) réclament de pouvoir également le mettre en place. Les présentateurs de CLAMEUR estiment qu'il aurait pour effet d'écrêter suivant les villes 14 à 20% des loyers les plus élevés (en les ramenant au loyer médian de référence +20%), avec 20% de baisse en moyenne, et qu'il pourrait permettre la réévaluation de 8 à 16% des loyers les plus bas (en les rehaussant au loyer de référence -30%), avec une hausse de 10 à 15% en moyenne. Et de conclure que l'encadrement favoriserait les locataires les plus aisés et pénaliserait les plus modestes... Sauf que ce raisonnement est biaisé, voire spécieux : dans les loyers les plus élevés, il y a aussi des petites surfaces louées à des locataires modestes, et quant à assister à un réajustement massif des loyers les plus faibles, cela ne se produira certainement pas : les propriétaires actuellement auraient eu parfaitement le moyen de le faire ; s'ils ne l'ont pas fait, c'est qu'ils ne le peuvent pas, eu égard à la solvabilité de leurs locataires ou aux caractéristiques du logement. Ils ne le feront pas plus si l'encadrement était mis en place !


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