Le décret fixant un contrat de syndic type est en préparation, en même temps que celui fixant la liste limitative des "prestations particulières" que les syndics de copropriété pourront facturer en sus du forfait annuel de gestion. Les projets doivent être soumis au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) nouvellement installé. Les grands syndics, notamment ceux réunis dans l'association Plurience comme Foncia, Nexity, Immo de France, Citya, etc., ont travaillé sur des projets permettant d'orienter la rédaction de ces textes. A leur tour, l'UFC-Que Choisir et l'ARC s'inscrivent dans ce processus en proposant aux syndics et aux rédacteurs des futurs textes les principes d'un contrat "Tout sauf", et un guide pour son élaboration (1).
A l'intention des rédacteurs de décrets, le guide décline 10 principes, dont le premier, un des plus importants, est que la proposition de prestation du syndic soit réellement adaptée à la copropriété, à ses caractéristiques, à son état, à ses demandes, à son niveau d'impayés, etc. Cela peut paraître banal mais dans la pratique les syndics établissent leurs propositions sur la base d'un barème général dégressif par lots principaux, et les différencient très peu par rapport aux spécificités de chaque copropriété ! A cette fin, le guide propose 3 fiches : une fiche d'identité à remplir par la copropriété demandeuse, une fiche d'identité du syndic, et une fiche des demandes spécifiques du conseil syndical, dont le syndic doit tenir compte dans son chiffrage.
Le contrat-type proposé laisse aux syndics une assez grande latitude de facturer des prestations exceptionnelles et non récurrentes, sous réserve qu'elles soient définies et tarifées de manière précise. Ces prestations peuvent concerner la participation du syndic à une ou plusieurs réunions de conseil syndical supplémentaires, une ou plusieurs visites de la copropriété supplémentaires, ou encore une ou plusieurs assemblées générales supplémentaires, pendant les heures ouvrables ou hors heures ouvrables. Le contrat devra préciser comment ces prestations pourront être facturées. Selon le guide, les vacations horaires doivent être limitées à la seule gestion des sinistres (3% maximum du montant H.T. du sinistre) et pour le suivi du dossier d'avocat pour les procédures hors sinistres. Et le temps facturé pour ces tâches devra faire l'objet de justifications lors de l'assemblée générale.
D'autres honoraires pourront être proposées au vote de l'assemblée générale sans figurer au contrat : honoraires en cas de travaux (avec justification du montant des honoraires demandés au regard de la complexité des travaux et de leur montant), pour le lancement et l'accompagnement des audits énergétiques ou des DPE (diagnostics de performance énergétique) collectifs ou encore d'audits techniques globaux, ainsi que pour la publication de modifications du règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division.
Le contrat-type innove également en ce que le forfait annuel doit être décomposé et faire apparaître la part incluse pour des prestations optionnelles, telles que la mise à disposition d'un "extranet" (accès par internet aux informations et documents de la copropriété différencié selon les catégories de copropriétaires (membres du conseil syndical ou non), et archivage assuré par le syndic. Au cas où l'assemblée générale voterait le renoncement à l'une ou l'autre de ces prestations, le forfait devra diminuer d'autant.
Concernant le placement des fonds de travaux qui devront être alimentés à compter du 1er janvier 2017 à hauteur minimum chaque année de 5% du budget prévisionnel, il devra être explicitement mentionné dans le contrat qu'il ne pourra donner lieu qu'à une rémunération très limitée (fonction des produits financiers réellement générés, maximum 20% des intérêts perçus). A charge pour le syndic, soit de placer ces fonds sur un compte d'épargne de type livret A défiscalisé (actuellement les copropriétés peuvent ouvrir ce type de compte et l'alimenter à hauteur de 76.500 euros, sachant qu'un décret doit prochainement fixer un plafond supérieur en fonction de la taille de la copropriété), soit de placer ces fonds sur un compte sécurisé, c'est-à-dire un compte dont le déblocage des fonds (partiellement ou en totalité) ne pourra se faire que sur présentation, au dépositaire des fonds, d'un procès-verbal d'assemblée générale autorisant l'affectation à des travaux.
Le guide précise qu'en aucun cas le syndic ne pourra invoquer l'augmentation éventuelle, non certaine, de sa prime de garantie financière pour imposer des frais supplémentaires. Il devra l'anticiper et la compter dans son forfait.
Le contrat devra, toujours selon l'UFC et l'ARC, préciser par ailleurs le surcoût éventuel d'honoraires demandés par le syndic en cas de changement d'établissement bancaire voté par l'assemblée générale (en euros ou en pourcentage des honoraires de base).
L'ARC a annoncé à l'occasion de son salon "indépendant" de la copropriété qui se tient les 15 et 16 octobre, qu'il est d'ores de déjà - en attendant les décrets - accepté par de nombreux syndics de petite et moyenne taille.
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