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Le marché immobilier ne profite pas vraiment de la baisse des taux d'intérêt

23/10/2014 
Ils n'ont pourtant jamais été aussi bas : au 3ème trimestre 2014, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2,68% en moyenne pour l'accession dans le neuf, et 2,66% pour l'accession dans l'ancien. Selon le niveau de l'apport personnel de l'emprunteur et la qualité de la signature (les capacités de remboursement du ménage), les taux pratiqués peuvent descendre plus bas : le quart inférieur des taux se situe en moyenne à 2,41% pour un prêt à 20 ans en taux fixe et à 1,78% en taux variable ! Depuis le début de l'année 2014, les taux ont perdu 49 points de base ! Cela ne suffit pas pour autant à faire redémarrer nettement le marché immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. c'est notamment ce qui ressort des chiffres du 3ème trimestre 2014 de l'Observatoire Crédit Logement/CSA du financement des marchés résidentiels, opéré par le Professeur Michel Mouillart, de l'université Paris Ouest (1).

Dans ce contexte où les taux d'intérêt atteignent des planchers historiques, les revenus moyens de ceux qui ont acheté un bien immobilier résidentiel au 3ème trimestre 2014 sont en hausse par rapport à ceux un an auparavant, mais aussi le coût moyen des opérations réalisées (même si le coût relatif en années de revenus est en léger recul), et par voie de conséquence le montant global emprunté ; par contre, l'apport personnel diminue fortement et la durée moyenne des prêts est en nette augmentation.

La déformation des clientèles qui s'opérait depuis 2009 au détriment des plus jeunes et des revenus les plus modestes semble toutefois enrayée et des clientèles plus jeunes se renforcent même dans le neuf. Il n'en reste pas moins que d'importants segments d'acquéreurs potentiels restent exclus du marché, en raison des incertitudes qu'ils peuvent avoir quant à la pérennité de leur emploi, ou l'impossibilité de répondre aux critères d'octroi des crédits des banques, notamment en termes d'exigence d'apport personnel, en attendant peut-être les effets de la relance du prêt à taux zéro (PTZ).

La production de prêts, qui reflète assez bien le volume des transactions, a fortement fléchi en nombre de prêts au 1er semestre, de même que les montants prêtés, mais ces derniers se sont un peu redressés en septembre, notamment dans le neuf. Le deuxième trimestre a été fortement impacté par l'allongement des délais d'établissement des avant-contrats en raison de l'impréparation des professionnels lors de l'entrée en vigueur de la loi "ALUR" du 24 mars 2014.

Pour Michel Mouillart et les dirigeants de Crédit Logement, le marché, qui bénéficie autant que faire se peut des taux d'intérêt record, est sur un niveau de volume de transactions stabilisé, avec un timide retour des primo-accédants et des investisseurs. Après un redémarrage en fin de 3ème trimestre, le 4ème trimestre devrait être bon en termes d'activité, bénéficiant des décalages des promesses dus à la loi ALUR et de la relance du PTZ dans le neuf, et permettant de finir l'année 2014 en légère progression par rapport à 2013.

Les taux d'intérêt devraient rester à leur plancher actuel au moins jusqu'à la mi-décembre ; les prêts à taux fixes sont influencés par les taux des OAT (obligations assimilées du Trésor), eux aussi aux plus bas historiques à 1,25% fin septembre, et qui pourraient prendre 20 points de base au 1er semestre 2015 puis autant au second semestre, la répercussion sur les prêts immobiliers ne se faisant en général qu'à 50%...

Ces hausses ne devraient pas impacter significativement le marché, mais a contrario il ne faut pas espérer de redémarrage en l'absence d'amélioration économique générale.
A suivre...


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