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Charges de copropriété : une augmentation de 5,7% pour 2013

5/11/2014 
Selon OSCAR, l'Observatoire national des charges de copropriété de l'ARC (Association des responsables de copropriété), les charges des copropriétaires auraient augmenté en moyenne de 5,7% en 2013, après +6,1% en 2012. Cette hausse, cinq fois plus forte que l'inflation, résulterait principalement d'une hausse des dépenses de chauffage (+10,3%), des primes d'assurance (+7,5%) et plus modérément des honoraires de syndic et des frais de gestion (+4,6%).

Le niveau national moyen des charges de copropriété par poste pour 2013 dépend de la configuration de la copropriété en matière de services collectifs. Ainsi pour une copropriété dotée de tous les services, le montant annuel global s'affiche à 47 euros par m2 de surface habitable et par an, dont 16,1 pour le chauffage, 8,7 pour le personnel (gardien, employés d'immeuble), 7,3 pour l'entretien (nettoyage, espaces verts), 4,6 pour les frais de gestion, 4,3 pour l'eau froide, 2,7 pour l'ascenseur, 2,2 pour l'assurance, 0,7 pour le parking, et 0,4 pour les impôts (taxe foncière sur des parties communes).

Les charges par m2 sont plus fortes à Paris (51,5 euros/m2/an), un peu moins en région Ile-de-France hors Paris (46,6 euros), et nettement moins en province (36,8 euros). La différence entre Paris et le reste de l'IDF est d'environ 10%. Entre la Région Parisienne et la Province, l'écart est d'environ 25%.

Pour le chauffage, l'augmentation est essentiellement due au facteur climatique révélé par le bilan des DJU (degrés-jours unifiés) en hausse de 8,5% en 2013 par rapport à 2012 du fait d'un hiver plus rigoureux que l'année précédente. L'effet évolution des prix est moins important puisqu'il se situe à +1,8%. Les travaux d'économie d'énergie n'ont pas eu d'effet sur la consommation en énergie des copropriétés dotées de chauffage collectif, celles-ci n'ayant même pas encore entamé sérieusement l'étape de l'audit énergétique

Le poste des frais de personnel n'a augmenté "que" de 3,2% ; une explication est la poursuite de la suppression des postes de gardiens ou concierge par de nombreuses copropriétés de moins de 50 lots, afin de réduire significativement leurs charges (de 30 à 50% d'économies sur ce poste). Elles font appel de plus en plus à des sociétés multiservices qui sont en capacité d'assurer une large gamme de petits travaux en plus des activités classiques de nettoyage et d'entretien des espaces verts.

Pour les copropriétés qui ont gardé du personnel, l'évolution des coûts est essentiellement dépendante de la politique salariale attachée à la Convention Collective Nationale des gardiens et employés d'immeuble ainsi, que des augmentations des salaires et des charges sociales liées en particulier à l'ancienneté de la population des gardiens(nes), précise l'ARC.

Le poste d'entretien et maintenance suit la même évolution (+3,1%). On constate une augmentation en volume des dépenses d'entretien par rapport à l'exercice 2012. Ces dépenses résultent essentiellement du vieillissement des équipements et du bâti ce qui explique la croissance du nombre d'interventions engendrées par un mauvais entretien régulier du parc immobilier existant (problèmes d'étanchéité et de dégâts des eaux). Une autre cause est la multiplication des travaux de sécurisation qui impliquent ensuite des dépenses d'entretien : contrôle d'accès, dispositifs de surveillance et d'alerte (caméras, alarmes, etc.).

Les frais d'administration et de gestion ont augmenté de 4,6%, non pas tant du fait des augmentations des forfaits de base, restés plutôt sages (+2%), mais de celui des prestations particulières (près de 15% d'augmentation en 2013), à contre-courant de la tendance voulue par le gouvernement et le législateur. Il est vrai que la loi "ALUR" n'aura d'effet que lorsque les décrets d'application en cadrant les honoraires des syndics seront publiés et entrés en vigueur, et donc pas avant 2015... Mais l'ARC craint aussi que, pour se mettre en conformité avec ce qui sera décidé, les syndics n'augmentent cette fois fortement les honoraires de base, dans le cadre de contrats "tout sauf" qui commencent déjà à être proposés.

Concernant l'eau froide et chaude (hors énergie), l'évolution (+2.7%) résulte essentiellement d'une augmentation des tarifs de fourniture de l'eau par les distributeurs et non des consommations qui sont relativement stables. L'augmentation est surtout sensible dans les copropriétés de la banlieue parisienne (petite couronne), qui en plus supportent des tarifs bien plus élevés qu'à Paris (35% d'écart par exemple entre les tarifs de SEDIF et ceux d'Eau de Paris).

La modération des charges d'ascenseur (+2,5%) s'explique par la diminution des dépenses de maintenance par rapport aux exercices précédents, une des conséquences de la réalisation de la première phase de mise en conformité des ascenseurs en termes de fiabilité et de disponibilité des équipements.

Par contre, le coût de l'assurance a flambé pour la troisième année consécutive (+7,5% en 2013). Deux causes à cela : le taux de sinistralité national qui a progressé d'environ 5% et le taux de sinistralité propre à chaque copropriété. Ce dernier ne cesse d'évoluer du fait du vieillissement du bâti, qui génère de nombreux sinistres.

L'ARC met à la disposition des copropriétés adhérentes un moteur de calcul leur permettant de comparer leurs charges en fonction de leurs caractéristiques propres, et même d'imprimer une "étiquette charges" affichant une évaluation allant de A à G, une étiquette chauffage, ainsi qu'un diagnostic de performance des charges de leur copropriété, dispositif qui s'apparente à celui du DPE (Diagnostic de Performance Energétique).


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