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Prix de l'immobilier : pourquoi il ne faut pas suivre les chiffres des notaires !

27/11/2014 
Au troisième trimestre 2014, l'indice INSEE-Notaires des prix des logements anciens a baissé de 0,4% par rapport au trimestre précédent, en fait -0,9% pour les appartement (après -0,4 % au trimestre précédent) et stabilité pour les maisons (après +0,1%). Le problème est que si on présente cela comme la tendance du marché, on se trompe doublement : l'indice et les prix moyens cités sont corrigés des variations saisonnières alors que les prix de marché sont nécessairement impactés par ces variations, et surtout, ils sont établis à partir des ventes signées en acte authentique au cours du 3ème trimestre : compte tenu du désordre créé par les notaires et les professionnels, pris de court par les nouvelles contraintes d'information des acquéreurs de la loi "ALUR", les signatures du 3ème trimestre 2014 correspondent à des négociations qui ont eu lieu entre mars et juillet, donc une période floue de 5 mois ! De surcroît, concernant les ventes effectuées avec un intermédiaire (agent immobilier ou notaire), les notaires ne retiennent dans leurs statistiques que le "net vendeur", donc le prix commission d'agence déduite, alors que les spécialistes s'accordent sur le fait que le vrai prix du bien négocié est celui que paye l'acquéreur, donc le prix commission comprise. Du moins évidemment lorsque la commission est initialement à la charge du vendeur, ce qui est le cas dans 99,9% des ventes. Cela introduit une distorsion de 4 à 6%, une paille...

Les notaires sont censés, depuis un décret du 3 septembre 2013 pris pour l'application de la loi de modernisation des professions judiciaires ou juridiques du 28 mars 2011, faire remonter systématiquement les informations relatives aux avant-contrats (promesses et compromis de vente) dès qu'ils en ont connaissance, et en tirer pour les médias, le grand public et les professionnels des chiffres "frais" sur les marchés immobiliers. Las, ce décret n'est pas entré en application, en raison de la nécessité de le mettre en conformité avec une circulaire européenne sur le Big Data... Un nouveau décret est en préparation qui devrait voir le jour "bientôt"... Il obligera, au terme d'une période transitoire, chaque office notarial, de transmettre au Conseil supérieur du notariat 100% des informations relatives aux promesses de vente et aux actes de vente, probablement dans un délai de 30 jours pour les unes et de 60 jours pour les autres. Ce sera un grand progrès ! Pour information, aujourd’hui seuls 65% des actes de vente et à peine 30% des avant-contrats remonteraient effectivement, et les avant-contrats ne donnent pratiquement pas lieu à publication de données chiffrées. Un arrêté fixera ensuite le degré de finesse (prix médians par commune, par quartier ?), la forme sous laquelle ces statistiques seront rendues publiques et la tarification de la mise à disposition de données détaillées pour les professionnels.

Comme on le voit, ce n'est pas encore pour demain ! En attendant, un outil d'information bien plus fiable est venu supplanter la machine notaires-INSEE : l'observatoire LPI (les prix immobiliers)-Se loger, dont les premiers résultats ont été publiés le 2 octobre dernier. Il est opéré sur une base de données de compromis et mandats de 1,7 millions de biens vendus (44,3% de maisons et 55,7% d'appartements), collectés auprès de 4.434 agences immobilières des réseaux CIMM immobilier, du Crédit Mutuel, adhérentes du SNPI (une des 3 grandes fédérations professionnelles) ou clientes de Se Loger ; Le Crédit Foncier, Gecina, Crédit Logement et Sogeprom complètent la liste provisoire des partenaires.

Alimentée depuis 5 ans, et opérée comme pour CLAMEUR par le professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris Ouest, la base de données est composée de 270.000 logements neufs (15,8% de la base - de l'ordre de 55 000 biens par an) et de 1,441 million de logements anciens (84,2% de la base - de l'ordre de 255 000 biens par an)

Le baromètre de novembre donne les chiffres des transactions conclues en avant-contrat en... octobre, et non pas 6 mois en arrière ! Ce sont des chiffres non corrigés des variations saisonnières, et qui tiennent compte de la rechute des prix habituelle en octobre, après une poussée en été. Le baromètre mesure même les prix demandés sur les mandats ou les annonces, ce qui permet de révéler la tendance pour les mois à venir, compte tenu de délais de vente autour de 90 jours.

Le prix moyen des promesses de vente en octobre s'établit pour les appartements à 8.184 euros à Paris (en fait de 6.161 euros dans le 19ème arrondissement à 11.710 dans le 7ème), à 3.713 euros à Lyon (de 2.884 euros dans le 9ème à 4.711 dans le 6ème), à 2.661 euros à Marseille (de 1.608 euros dans le 14ème à 3.732 dans le 8ème), à 2.631 euros à Toulouse, à 3.199 euros à Bordeaux, à 2.698 euros à Strasbourg, et à 2.793 euros à Lille. Ces prix moyens sont sur un an (d'octobre à octobre) en évolution de +2,1% à Paris, de +0,7% à Lyon, de -1% à Marseille, de +0,8% à Toulouse, de +2,7% à Bordeaux, de -2% à Strasbourg, et de -1,9% à Lille. Mais les prix demandés en octobre (et qui se traduiront par des ventes dans les deux ou 3 mois qui viennent) sont en évolution sur 3 mois de -3,3% à Paris, de -2,6% à Lyon, de -1,3% à Marseille, de -6,9% à Toulouse (!), de +0,8% à Bordeaux, de -1,6% à Strasbourg, et de -5,8% à Lille !

Les maisons sont moins finement suivies pour le moment : le prix moyen est en baisse sur un an de 1,1% pour l'ancien et de 0,1% pour le neuf.


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