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Le bail solidaire proposé par la FNAIM pourrait-il avoir plus de succès que le Borloo dans l'ancien ?
12/12/2014
Intervenant devant 3.000 professionnels réunis pour le congrès de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) le 8 décembre, le premier ministre, Manuel Valls, a qualifié le "bail solidaire", défendu de manière récurrente depuis quatre ans par cette fédération, d' "idée à creuser". On apprenait même qu'une réunion était prévue à Matignon le 15 décembre pour "discuter des tenants et aboutissants du dispositif", selon des confidences faites au Figaro par Jean-Marc Torrollion, président délégué de la FNAIM.
En fait il s'agit du dispositif "Borloo dans l'ancien" avec conventionnement avec ou sans travaux, comportant engagement du bailleur à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires en contrepartie de déductions spécifiques sur les revenus fonciers allant de 30 à 70% suivant le niveau des plafonds et le fait que le logement était ou pas considéré comme vacant au moment de sa mise en location.
Le principe du bail solidaire de la FNAIM s'appuie sur le même mécanisme mais impliquerait en plus la ou les collectivités territoriales dont dépend l'immeuble, "soit par une subvention pour travaux soit par une minoration sur la taxe foncière", explique le président délégué. Le bien devrait être loué pour une durée minimale de six ans renouvelable, avec un loyer "décoté d'environ 30% par rapport au niveau de marché des loyers". Le plafond de ressources doit également être respecté, comme le demande le dispositif "Borloo ancien". Le Figaro cite à l'appui l'expérience de l'agglomération grenobloise mise en oeuvre par le PACT de l'Isère, opérateur de l'agglomération : il s'agit du dispositif "Loca++" qui permet depuis quatre ans aux bailleurs de bénéficier d'une prime pour la location de leur logement, autour de 5.300 euros pour les studios, T1 et T2 et de 6.100 euros pour les T3 et T4, auxquelles s'ajoute la déduction fiscale de 60% du dispositif Borloo. Il faut cependant que le bien proposé ne nécessite pas de travaux, qu'il soit décent, qu'il possède des fenêtres double vitrage et des systèmes de chauffage et de ventilation cohérents. A noter aussi l'obligation pour les propriétaires de confier leur bien à une gestion professionnelle.
Le problème est de savoir si le bail solidaire a des chances de rencontrer plus de succès que le "Borloo ancien", resté confidentiel : selon l'ANAH, 8.105 conventionnements ont été signés en 2013, dont 5.103 sans travaux (les "Borloo anciens"). C'est mieux que rien, mais cela n'a rien à voir avec les 50 à 60.000 Scellier par an des grandes années de la défiscalisation dans le neuf ! L'agglomération grenobloise quant à elle espère atteindre les 260 baux solidaires sur les deux années 2014-2015... En réalité, cela n'a rien de surprenant : les bailleurs de logements anciens n'ont par définition aucune difficulté dans les zones tendues à trouver des locataires qui leur assurent une rentabilité correcte, sans avoir besoin d'avantages fiscaux qu'ils doivent payer par un sacrifice sur les loyers et la location à des ménages ou des personnes financièrement plus fragiles, qui peuvent potentiellement leur causer des impayés. La formule peut être plus intéressante dans les secteurs non tendus, mais les collectivités n'ont aucun intérêt dans ce cas à mettre la main dans la poche, le logement abordable y étant par définition abondant !
