Petite embellie en vue dans les chiffres présentés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) le 11 février pour l'année 2014 : retour des investisseurs et sentiment général exprimé que les mesures gouvernementales vont dans le bon sens : dispositif "Pinel", retour à la durée de 22 ans dans la taxation des plus‐values immobilières, abattement de 30% sur les terrains constructibles, régime fiscal des donations, allongement de 2 à 3 ans de la durée de validiyé des permis de construire, TVA à taux réduit pour les nouveaux quartiers prioritaires de la Ville, limitation du nombre de parkings dans la Loi Mandon, prorogation de la période transitoire de la "RT 2012", ou encore les nouveaux plafonds de ressources des prêts PAS...
Certes, les chiffres de 2014 ne sont pas fameux et compteront parmi les pires de ces dernières décennies. Mais l'Observatoire de la FPI enregistre un redressement significatif des ventes au 4ème trimestre 2014 : les ventes "au détail" (lire : aux particuliers) de logements neufs augmentent de 14,6% et les ventes "en bloc" (lire : aux investisseurs institutionnels et surtout - à 90% - aux bailleurs sociaux) de 11,7% par rapport à la même période de 2013. Même si l'on tient compte du recul de 14,1% des ventes de logements en résidences services, l'engouement pour ce type de produits étant quelque peu retombé et les chiffres de vente dépassant à peine un millier d'unités par trimestre, au global, le total des ventes du trimestre, de 33.551 unités, est en hausse de 12,5% sur le 4ème trimestre 2013. Parmi les bonnes nouvelles : le redressement sensible des ventes à investisseurs (+21,7%), le marché de l'accession connaissant une croissance plus modéré (+8,2%).
La FPI ne pavoise pas pour autant car les promoteurs sont encore loin d'avoir rattrapé les niveaux de vente d'avant la 2ème crise (celle des dettes souveraines en 2011), et aussi parce que les mises en vente connaissent un nouveau recul au cours du dernier trimestre (-3,2%).
Alors que depuis 9 mois tous les indicateurs étaient à la baisse, sur l'ensemble de l'année, les ventes au détail, avec 76.580 logements, connaissent une croissance de 3% par rapport à 2013, le dernier trimestre ayant compensé la baisse des 9 premiers mois. En revanche, les ventes en bloc sont en baisse de 5,9%, ce phénomène étant à relier à l'attentisme municipal pré-électoral et aux annulations ou reports de programmes sociaux après les changements de majorité. Egalement, les
mises en vente reculent de 8,9% sur l'année à 85.604 unités, les promoteurs cherchant à écouler d'abord les produits dans les cartons. Ainsi, l'offre de logements, en baisse par rapport aux trimestres précédents, retrouve son niveau de fin 2013, légèrement inférieur à 90.000 logements(dont 42% au stade de projet, 47% en cours de réalisation et 11% achevés). A noter que les prix ont été stables sur l'année, même si les situations sont contrastées selon les régions.
En réalité, ni la promotion privée, ni la production de logements sociaux, ne sont responsables de a chute de la construction, mais celle de maisons individuelles qui s'est littéralement effondrée. La promotion privée pourrait certes faire mieux pour satisfaire les besoins de logements. Encore faut-il pouvoir construire la où les besoins se trouvent, et pas n'importe où, dans l'unique objectif de soutenir le bâtiment ! Ensuite, il faut les vendre, et c'est là que le bât blesse pour le moment, notamment à cause des prix, eux-mêmes impactés fortement par le coût du foncier. Celui-ci ne joue plus son rôle de variable d'ajustement, permettant aux promoteurs de s'adapter au marché. Les grands aménageurs auparavant fixaient le prix du foncier constructible non diffus de manière à modérer les prix de sortie des programmes projetés. Aujourd'hui, cela ne fonctionne plus : en cause les besoins d'argent des collectivités, la surenchère organisée entre les opérateurs, la crainte que le prix de vente des terrains ne soit attaquée pour sous-évaluation, etc. A cela s'ajoute la tentation pour les maires, parce que cela rapporte plus et nécessite moins d'investissements collatéraux (écoles, crèches, équipements sportifs ou de loisirs), de faire la part belle aux bureaux , centres commerciaux, etc.
Enfin, cerise sur le gâteau, la pression politique des administrés qui s'exprime habituellement à l'époque des élections municipales, vient freiner périodiquement les autorisations de construire, ou ajoute des contraintes qui augmentent les coûts. Les élections de 2014 ont été particulièrement pénalisantes : pour la première fois, le déblocage constaté les fois précédentes n'a pas eu lieu, et plus de 15.000 logements sont actuellement bloqués par les nouveaux maires issus des changements de majorité ! D'où l'appel vibrant lancé par les promoteurs au sens des responsabilités des élus, le "vivre ensemble" étant selon François Payelle, président de la FPI, gravement en jeu !
Dans ce contexte, s'ils sont encouragés par les mesures gouvernementales déjà prises, les promoteurs ont encore un catalogue d'attentes particulièrement fourni : aller plus loin dans la lutte contre les recours abusifs, poursuivre les simplifications en matière d'urbanisme (raccourcissement des délais pour les opérations complexes, simplification du régime des études d'impact, dématérialisation systématique (généralisation de la maquette numérique). Concernant les normes, si 23 des 50 mesures annoncées sont prises, il en reste encore 27 : normes incendie, normes électriques, accessibilité, etc. Sans compter ce que la FPI perçoit comme de nouvelles charges : le maintien des contrats immobiliers dans le champ de la "loi Hamon" sur la protection du consommateur, le coût prévisible de la garantie de performance énergétique (GPE) impliquée par la réglementation thermique, ou encore la nouvelle responsabilité des promoteurs engagée au‐delà de leurs capacités d'intervention en matière de "travail détaché"...
L'expérience récente a montré - il est vrai - que point n'est besoin d'espérer pour demander et d'obtenir pour persévérer !
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