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Après les mesures choc Fillon, le plan Orsec de l'UMP pour le logement

19/3/2015 
On ne pourra pas dire que les dirigeants de l'UMP négligent le logement ! Après François Fillon qui avait pris de l'avance pour son propre compte en présentant dès le 25 février ses propositions pour une relance du logement et de la construction, Nicolas Sarkozy a présenté les siennes le 18 mars, au nom de l'UMP, en attendant d'ici la primaire de l'opposition celles d'Alain Juppé, Bruno Lemaire ou Xavier Bertrand...

Côté constat de la situation du logement en France, l'analyse pourrait figurer dans le rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, à quelques nuances près sur l'approche de la mixité sociale. On en oublierait presque que l'un était Premier ministre et le second Président de la République il y a encore 3 ans... Côté solutions, le programme officiel de l'UMP est articulé en 19 propositions, organisées en 7 chapitres.

Le premier est dans la droite ligne du programme du candidat Sarkozy de 2007 : "favoriser l'accès à la propriété, en aidant les primo-accédants". Et le moyen figurait déjà dans sa campagne de l'époque : "relancer la demande solvable de crédit immobilier en réduisant l'apport personnel des ménages par une garantie de l'État". On se rappellera le couplet maintes fois répété de la mère de famille élevant seule ses deux enfants et dans l'impossibilité de devenir propriétaire... L'UMP a visiblement oublié la façon dont elle avait éreinté la GUL (garantie universelle des loyers) de Cécile Duflot, censée déresponsabiliser les locataires et conduire l'Etat à la ruine ! Mais les candidats à l'accession à la propriété sont probablement des gens plus responsables que les locataires... Il est vrai qu'encourager l'endettement est aussi une idée fixe de l'ancien président qui ne semble pas craindre des "subprime" à la française ! Autre mesure plus classique : faire baisser le coût de l'acquisition du neuf pour les primo-accédants en résidence principale, en abaissant la TVA à 5,5% ; pour la réduction drastique du déficit public, on verra plus tard... Le reste enfonce des portes ouvertes : encourager la location-accession et faciliter l'accession par des mensualités réduites en démembrant la propriété, toutes techniques qui se pratiquent déjà mais dont les spécialistes connaissent les limites car elles allongent la durée d'endettement...

Pour relancer la construction, rien de plus simple : abroger la loi "ALUR" qui aurait ruiné la confiance des acheteurs. Plus précisément (on n'imagine pas la suppression des 177 articles), l'encadrement des loyers. Ensuite, il faut "construire plus en secteur tendu : là où les besoins sont forts, c'est la méthode
la plus efficace pour faire baisser les prix, notamment dans les métropoles, en libérant du
foncier". Il va probablement falloir prévenir les maires UMP récemment élus sur la promesse de cesser de construire, et qui bloquent 15.000 logements autorisés, selon les promoteurs... Il faut aussi "encourager les pouvoirs publics à libérer leurs terrains constructibles et leurs immeubles à transformer en logements". Mais "cela ne passe pas par la « gratuité » démagogique de M. Hollande, qui n'a donné aucun résultat et qui contrevient à la préservation des intérêts patrimoniaux de l'État. Il faut au contraire valoriser correctement ces propriétés et imposer leur vente, par une procédure à prix fixe, qui mette en concurrence les opérateurs sur la qualité du projet". Encore une porte ouverte car c'est en fait ce qui s'est fait jusqu'ici, avec les résultats que l'on sait ! Autre lieu commun : la transformation des bureaux obsolètes en logements. on croyait que cela ne se faisait pas à cause des caractéristiques de ces immeubles, trop chers à transformer par rapport à une simple reconstruction. On apprend que c'est à cause de l'obligation de faire une part de logement social...

On passera rapidement sur les mesures préconisées pour baisser les coûts de production des logements : elles sont toutes adoptées, en cours ou annoncées dans le cadre des mesures de simplification par le gouvernement actuel, et on sait qu'elles seront d'effet limité (le programme en tient compte puisque l'effet sur les coûts est estimé à 10% sur 5 ans...). Même chose pour les procédures d'urbanisme, avec toutefois une mesure hasardeuse qui - on l'espère - a peu de chances de voir le jour : "de manière exceptionnelle et temporaire, nous pourrions créer une procédure simplifiée, pendant une période donnée, pendant laquelle une révision du PLU pourrait être conduite, par accord maire-préfet, sans enquête publique majeure, avec vote du conseil municipal". Le moyen de faire passer quelques projets aujourd'hui impossibles pour causes environnementales ou les conséquences sur les paysages ?

La refondation de la politique du logement social consiste surtout à remettre en cause la loi "SRU", loi honnie par la droite, mais qu'elle n'a finalement jamais pu remettre en cause. Comme le projet Fillon, le projet UMP préconise de "remettre le maire au cœur de la politique sociale du logement", notamment pour l'attribution
des logements sociaux. Justement ce qui a conduit aux dérives passées ! Enfin, afin de mobiliser le logement privé pour de la location sociale, le programme reprend l'idée de la FNAIM de "bail solidaire", en fait un avatar du régime "Borloo dans l'ancien", qui n'a jamais coûté un euro à l'Etat vu qu'aucun propriétaire ou presque n'y a souscrit.

Sur le plan fiscal, saluons une préconisation de bon sens, comme dans le programme de François Fillon : l'harmonisation des délais de détention pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux sur les plus-values. L'alourdissement de la taxe foncière sur les terrains constructibles est aussi une bonne idée mais elle est déjà en place en 2015...

Enfin, l'objectif d'associer la politique du logement à l'effort de diminution de la dépense publique est louable. Pour y parvenir, rien de spectaculaire : recentrer les dispositifs fiscaux d'aide à l'investissement locatif dans les zones qui en ont le plus besoin (le dernier gouvernement Fillon l'avait déjà entrepris et la gauche a continué), "maîtriser le montant des aides au logement en les liant à la baisse des prix à la production obtenue par les constructeurs" (vœu pieux qui renvoie le problème à plus tard), "concentrer l'effort des organismes HLM sur la production d'une offre diversifiée de logements dans les zones tendues" (mais c'est dans ces dernières que la maîtrise du foncier par les collectivités est la plus problématique) et enfin "augmenter les recettes en vendant à terme 2% du parc HLM chaque année et en conditionnant les aides à la pierre (500 millions d'euros) à cette vente" (proposition qui ignore la réalité des organismes HLM qui voudraient bien vendre plus mais qui se heurtent à une montagne de difficultés pratiques et au manque d'appétence pour l'accession de leurs locataires...).

Enfin, encore un vœu pieux qui fait bon marché de la complexité : "permettre à l'Assurance vie d'investir dans le logement, ce qui diminuera d'autant le poids des financements publics". Et de préciser que "par une action volontariste de l'État, il serait possible d'orienter environ 4 milliards de l'Assurance vie (sur les 1.500 milliards investis dans différents métiers) vers le logement moyennant une garantie de l'État sur le rendement des loyers. Des investisseurs privés pourraient ainsi compléter l'offre développée par les bailleurs sociaux HLM dont les capacités de construction sont limitées avec des délais beaucoup trop longs. Ceci répondra surtout à l'objectif d'urgence : recréer une offre locative intermédiaire, à destination des classes moyennes".

Passons sur la garantie de l'Etat qui rappelle furieusement une "GUL" si décriée. Le retour des institutionnels sur le marché du logement intermédiaire se heurte au problème de la rentabilité insuffisante de ce type d'immobilier par rapport à l'immobilier tertiaire et commercial. L'Etat ne peut l'obtenir qu'en agissant pour que les opérations puissent bénéficier d'un foncier à coût réduit, et au prix de la réduction du taux de TVA. Cette politique est engagée mais connait ses limites. Il faudrait plus de "volontarisme" sur le foncier privé (le foncier public montre ses limites) et on retombe sur le problème des collectivités qui soit le gèlent, soit l'orientent vers de l'immobilier "libre" ou tertiaire. Le programme de l'UMP ne comporte évidemment rien de tel...


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