Tous les records sont battus : en avril 2015, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA qui présentait ses chiffres pour le 1er trimestre le 5 mai, à 2,03%, en moyenne ! On descend même jusqu'à 1,71% pour les meilleurs dossiers sur 15 ans à taux fixes et à 1,10 à taux variables !
Globalement, la baisse des taux équivaut sur le marché de l’ancien à un recul des prix de 9,5% depuis 2013 et de 18,5% depuis fin 2011. Elle s’appuie toujours sur la baisse du coût des ressources et sur la volonté des banques de redynamiser la demande.
Autre facteur améliorant encore le pouvoir d'achat des acquéreurs : au 1er trimestre 2015, la durée moyenne des prêts accordés a continué à progresser et s'est établie à 237 mois en moyenne pour l'accession dans le neuf et 226 mois pour l'accession dans l'ancien. Depuis le printemps 2014, la durée moyenne des prêts accordés s'est allongée de 8 mois ! Et ce sont les jeunes ménages qui bénéficient le plus largement de cette évolution. Du coup, le mouvement de dégradation des flux de la primo accession des ménages jeunes ou modestes qui s'observait depuis 2011 semble temporairement au moins enrayé. Par exemple, 24,4% des moins de 35 ans ont bénéficié d'un prêt de 25 ans et plus, et 36,8% d'un prêt de 20 à 25 ans, contre respectivement 20,5 et 32,8% au 1er trimestre 2014. Cette évolution a aussi été observée dans une moindre mesure pour les 35-44 ans.
Mais la part des moins de 35 ans dans le total des crédits accordés ne cesse de reculer : elle était encore de 52,4% en 2009 et n'est plus que de 44,5%. Toutefois, sur un marché en progression, leur nombre augmente tout de même de 12%. Egalement, la part des accédants aux revenus de moins de 3 SMIC augmente : elle était tombée à 37,8% en 2013 et elle se situe à présent à 39,1%. Et leur nombre augmente de 19% !
Car le marché du crédit immobilier, qui reflète très fidèlement l'activité de transactions immobilières puisque l'essentiel des opérations s'effectue au moyen d'un prêt bancaire, est depuis le début 2015 en pleine reprise : en avril, le rythme d'évolution en trimestre glissant sur un an (1er trimestre 2015 par rapport au 1er trimestre 2014) est de +41% en montant de crédits (hors renégociations) et de +28,3% en nombre ! sur 12 mois glissants, les taux d'évolution sont évidemment moindres mais tout de même de +8,9% et +1,3%. Et cette fois-ci, contrairement à l'année 2014, le marché de l'ancien est plus dynamique que celui du neuf...
La faiblesse des taux d'intérêt et une baisse modérée mais continue des prix ne sont bien entendu pas étrangères à cette embellie, et il est remarquable de constater que les emprunteurs en ont profité pour s'endetter davantage : les taux d'apport personnel sont en chute libre depuis début 2014, de près de 27% à 22,9% dans le neuf, et de 32 à 27,5% dans l'ancien !
La question est maintenant de savoir ce qui va se passer dans les mois qui viennent, alors que se multiplient les avertissements quant à une possible remontée des taux au second semestre. La politique de refinancement à taux bas (0,5% actuellement) et de "quantitative easing" de la BCE (Banque centrale européenne) devrait être poursuivie jusqu'en fin 2015 et au mois la mi-2016. Mais le contexte mondial va pousser vers une "normalisation" des taux à long terme. La remontée légère et récente de l'OAT 10 ans (obligations assimilées du Trésor - une des références pour la fixation des taux des crédits immobiliers à taux fixes) de 0,45% en avril à 0,68% début mai pourrait si elle se confirme dans les semaines qui viennent, marquer le début d'une stabilisation, indique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. "C'est un point à surveiller, d'autant que les banques sont toujours surchargées par les demandes de financement à la fois avec une acquisition qui redémarre et des renégociations de prêt qui ne faiblissent pas", souligne-t-elle.
Au delà, il ne peut être exclu un scénario de remontée plus rapide que prévu : les avis concordants des autorités monétaires, du FMI et d'économistes sur l'effet négatif de taux anormalement bas (voir négatifs sur certaines obligations d'Etat) et les risques qu'ils font peser sur les économies occidentales sont à prendre au sérieux. D'autant que des accidents comme avec un défaut de la Grèce ne sont pas impossibles, déclencheant le "krach obligataire" que d'aucuns ne cessent de prédire. Le propre des retournements n'est-il pas qu'ils sont par nature imprévisibles ?
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