Le loyer des contrats de location signés à compter du 1er août prochain (attention : c'est la date de signature qui compte et non la date d'effet !) ne pourront plus dépasser un plafond par m2 fixé par un arrêté préfectoral du 25 juin : les "loyers de référence majorés", supérieurs de 20% aux loyers médians calculés par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne). Ce plafond est fixé en fonction du nombre de pièces, du type de location (meublée ou non meublée), de l'époque de construction de l'immeuble et bien entendu du secteur géographique, en fait un regroupement de quartier administratifs parisiens. Ces plafonds sont en ligne sur une carte interactive.
Le propriétaire pourra certes demander un complément au-delà du loyer de référence majoré applicable, mais seulement s'il est justifié "par les caractéristiques de localisation ou de confort d'un logement, et à condition que ces caractéristiques n'aient pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (quartier, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non), qu'elles soient "déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique", et qu'elles ne "donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur". Par exemple, un bailleur pourra invoquer un jardin ou une terrasse avec vue exceptionnelle, mais pas un étage élevé (peu discriminant sur le calcul du loyer sauf la décote des rez-de-chaussée), la présence d'un ascenseur (dont le coût est supporté dans les charges). Si le complément de loyer n'est pas fondé sur un critère admissible, le locataire pourra toujours l'accepter, puis une fois entré dans les lieux le contester en saisissant la commission départementale de conciliation de Paris, puis la justice. Il faut s'attendre à ce que les associations de locataires aident à mettre en oeuvre ces contestations.
L'encadrement jouera aussi ultérieurement pour les locataires en place, mais seulement au moment de la reconduction triennale du bail. Le locataire pourra alors demander, en s'y prenant néanmoins au minimum 6 mois à l'avance, une baisse de son loyer s'il dépasse le loyer de référence majoré applicable, sauf pour le propriétaire de pouvoir justifier d'un complément de loyer au dessus de ce plafond.
Selon Michel Mouillart, opérateur scientifique de l'observatoire CLAMEUR, le mécanisme d’écrêtage des loyers de marché instauré par l’encadrement concernera 20,4% des relocations et locations nouvelles réalisées sur Paris. Ce sont alors 3,5 % des logements parisiens qui, à ce stade, vont connaître une baisse moyenne des loyers de 22,5% du fait de l’encadrement. Si on ajoute les demandes de baisse de la part des locataires en place, de l’ordre de 6% des loyers parisiens devraient au total baisser, parfois fortement.
Le risque est évidemment que les propriétaires, confrontés à une baisse importante de leurs revenus, ne jouent pas le jeu, tablant sur le manque d'information des locataires ou leur réticence à aller au contentieux. Les propriétaires gérant leurs biens en direct, majoritaires à Paris, mais aussi les agents immobiliers, sur injonction impérative de leurs clients ou simplement par idéologie, ou pour éviter une baisse de leurs honoraires en pourcentage des loyers lorsqu'ils ont le mandat de gérer. A voir déjà le faible niveau d'application de la réglementation relative aux mentions rendues obligatoires dans les annonces immobilières par la loi "ALUR", alors même qu'elles n'ont pas de réel impact financier, on peut prévoir que le respect de l'encadrement des loyers, sur un marché locatif tendu comme le marché parisien, ne soit pas gagné d'avance...
D'autant que le sacrifice demandé n'est pas négligeable ! Une rapide consultation des annonces actuellement en ligne pour les locations de petites surfaces en donne la mesure : si pour un Studio meublé de 12,59m² dans le 13ème arrondissement proposé à 560 euros mensuels, la baisse ne serait que de 67,73 euros, pour un studio non meublé de 17,81 m2 dans le 5ème - Mouffetard proposé à 760 euros, la différence monte à 165.15 euros, et pour un 2 pièces non meublé de 14,02 m2 dans le 3ème, elle atteint 306,97 m2 ! Comme c'était à prévoir, l'effet est plus important dans les quartiers chers des 5ème, 6ème, 16ème arrondissements; par contre, dans le 10ème arrondissement l'encadrement des loyers n'aurait aujourd'hui aucun effet, les plafonds étant supérieurs aux loyers demandés dans les annonces ! Probablement un effet du zonage...
Egalement, l'effet est plus important sur les petits plutôt que sur les grands appartements : par exemple, sur un appartement de 6 pièces en duplex de 184 m2 meublé dans le 5ème arrondissement proposé à 5.500 euros mensuels, la baisse ne serait "que" de 369 euros, et encore sans faire valoir un complément de loyer...
|
