Si la presse retient surtout l'encadrement des loyers à Paris, ce n'est pas le seul changement pour les locataires qui prennent une nouvelle location - non meublée comme meublée - à titre d'habitation principale à compter du 1er août : les propriétaires ou leurs représentants, agents immobiliers ou administrateurs de biens, doivent établir leur bail selon un modèle bien précis et fournir une notice d'information détaillée sur les droits respectifs du bailleur et du locataire. Ce bail et cette notice (1) doivent permettre d'appliquer plus rigoureusement l'encadrement de la fixation du loyer des nouvelles locations, en vigueur depuis 2 ans, mais assez peu respecté par les propriétaires jusqu'ici, et accessoirement l'encadrement des loyers à Paris qui entre en application le même jour (2).
Concrètement, le nouveau bail doit être précis sur la consistance du logement : surface habitable, nombre de pièces principales, autres parties du logement (grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin etc., éléments d’équipements du logement (cuisine équipée, détail des installations sanitaires etc., mais aussi mode de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire (individuelle ou collective, et dans ce cas modalités de répartition des consommations du locataire). Il doit également mentionner des informations importantes sur l'immeuble : régime juridique de l’immeuble (mono propriété ou copropriété), période de construction (avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005), énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun garage à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage, autres prestations et services collectifs etc. Il doit aussi préciser son équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication : réception de la télévision dans l’immeuble, internet etc.
Concernant le loyer, le bail doit, dans les zones tendues (3), mentionner les éléments permettant au locataire de vérifier la légalité du calcul du loyer par le propriétaire, et s'il y a lieu le contester après l'entrée dans les lieux. A Paris particulièrement, il doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur, correspondant à la localisation et à la catégorie de logement, et le cas échéant le "complément de loyer" et les caractéristiques du logement le justifiant. Partout dans les zones tendues, il doit comporter des informations relatives au loyer du dernier locataire s'il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail : montant du dernier loyer acquitté, date de versement et date de la dernière révision du loyer. Dans ces agglomérations, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL, mais seulement si aucune révision n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location. Autrement, le même loyer doit être reconduit.
Egalement, si le propriétaire a fait usage de la faculté d'augmenter le loyer en raison de la réalisation de travaux d'amélioration, le bail mentionner le montant et nature des travaux justifiant l'augmentation, et notamment ceux effectués au cours des six derniers mois.
Enfin, concernant les éventuels honoraires de location à la charge du locataire, le bail doit rappeler les restrictions légales et les plafonds applicables fixés par décret, de manière à ce qu'il puisse vérifier la légalité des sommes qui lui sont réclamées. Il doit aussi mentionner les sommes à la charge du bailleur de manière à permettre de vérifier le partage par moitié des honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction d'acte et d'état des lieux...
(1)- pour les locations non meublées, voir notre fiche pratique "Contrat type de location ou de colocation de logement nu applicable aux baux d’habitation à compter du 1er août 2015"
- pour les locations meublées, voir notre fiche pratique "Contrat type de location ou de colocation de logement meublé applicable aux baux d’habitation à compter du 1er août 2015"
(2) voir la carte interactive des plafonds par secteur géographique, type de location, ancienneté d'immeuble et nombre de pièces
(3) agglomérations d'Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
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