Avec 2.500 ventes par an en moyenne depuis 1990 sur un parc estimé à environ 115.000, le marché des chambres de service de la capitale demeure un "marché de niche", selon l'étude "Trois décennies d'immobilier à Paris" publiée par la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France. A rapporter aux 34.000 ventes enregistrées à Paris au total. Mais cela reste un marché actif ou les prix battent tous les records au m2 !
Issue de l'analyse de la base de données des notaires qui enregistre les transactions immobilières, l'étude considère comme chambre de service un "petit logement sans confort d'une surface inférieure à 15 m2, dépourvu de salle de bain", dont le WC se trouve "sur le palier ou en commun". Les loges de gardiens ou les studios vendus en annexe d'un appartement principal, ainsi que "des lots déclarés en studios ou studettes, mais inférieurs à 15 m2 situés au-dessus du 4e étage et sans salle de bain", sont aussi considérés comme des chambres de service.
Dans les années 1990 où il n'existait encore aucune législation sur la surface minimum pour la mise en location, les transactions étaient montées jusqu'à 3.000 par an, en raison de la rentabilité élevée par rapport aux studios ou appartement standard. Elles ont à peine diminué lorsqu'est apparue en 2002 la réglementation sur le "logement décent", interdisant notamment la location de logements ne disposant pas au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Sans mentionner la taxation 'Apparu" sur les micro-logements, du nom de l'ancien ministre du logement, que les propriétaires ont royalement ignoré, et l'encadrement des loyers, dont il reste à vérifier l'application. Les ventes sont juste tombées à 2.000 lors de la crise financière de 2008-2009...
Néanmoins, en 2015, seules 1.700 ventes de chambre de service ont été observées, une conséquence probable de la mise en place de l'encadrement des loyers à Paris, selon les notaires. Une chambre de bonne se loue actuellement aux alentours de 500 euros par mois à Paris. De 1998 à 2008, le prix médian d'une chambre de service a été multiplié par trois, tandis que les prix des appartements standards étaient multipliés par 2,75. Si pendant la crise de 2008-2009, les prix de l'immobilier ont perdu près de 10% en 9 mois, ceux des chambres de service, eux, ont résisté, avant de "repartir vigoureusement à la hausse dès 2010". Et après avoir marqué une pause en 2013 et 2014, les prix médians des chambres de service sont encore repartis à la hausse l'an dernier, pour ces micro-logements dont la surface est allée en diminuant : de 12 m2 au début des années 1990, elle est tombée à 9 m2 depuis 2005.
En 2015, il fallait compter 70.500 euros pour acquérir une chambre de service - et pas loin de 100.000 euros dans le XVIe arrondissement, qui concentre une vente sur cinq et près du tiers du parc de la capitale -, même dénuée de confort : seules 15% des celles vendues de 2009 à 2015 disposaient d'une salle de bains. En outre, situées en étage élevé, sous les combles, au 5ème étage ou au-dessus, la plupart présentent des performances énergétiques médiocres, la majorité affichant une étiquette énergétique "G" et une étiquette climat "E". Elles sont rarement desservies par un ascenseur, quand bien même l'immeuble en serait pourvu.
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Mais c'est dans le Ve arrondissement que le prix de ces micro-logements atteint les niveaux les plus élevés : 11.000 euros le m2 pour une surface de 9 m2. La proximité de prestigieux lycées parisiens tels qu'Henri IV ou Louis-le-Grand, et leurs préparations recherchées aux Grandes écoles explique que de si petites surfaces "même inexploitables à la location, trouvent preneurs sur ce marché. Il est connu que de nombreuses familles en achètent, juste pour justifier d'un domicile dans le périmètre de la carte scolaire et avoir donc une préférence pour la "prépa"...
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