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Faut-il croire au crowdfunding immobilier ?

23/3/2016 
En deux ans, le financement participatif immobilier a permis de construire pas moins de 3.432 logements selon le baromètre de la plateforme Anaxago. Près de 50 millions d'euros ont été collectés par les différents acteurs du secteur, pour un rendement moyen de 8,4%. Le "crowdfunding" connait donc en France un succès tout à fait inattendu dans l'immobilier. Sur les six derniers mois, les épargnants ont placé 18 millions d'euros sur 13 plateformes actives en France : Anaxago, Axymo, Canberra Immo, Crowdfunding-Immo, Crowdimmo Invest, Dividom, Hexagon-e, Homunity, Immocratie, Inidev, Lymo, ProPulss et Wiseed. En termes de collecte, Anaxago et Wiseed déclarent exactement le même chiffre : 20 millions d'euros en 2015. Anaxago chiffre à 6.864 le nombre d'emplois qui ont été créés ou conservés par ce biais. Concernant le rendement dégagé pour les investisseurs, la plateforme avertit qu'il doit être manié avec précaution, le nombre d'opérations de promotion immobilière débouclées étant encore peu représentatif à ce stade et le risque de perte en capital ne devant pas être sous-estimé.

Le crowdfunding est un secteur en essor exponentiel : selon cette fois les données du baromètre réalisé par Compinnov pour l'association Financement Participatif France, l'ensemble de la collecte des plateformes de crowdfunding s'élèverait à 300 millions d'euros, dont environ 200 millions pour les plateformes de prêts, 50 pour celles de dons et 50 pour les plateformes de financement. 18.000 projets, toutes natures confondues, auraient ainsi été financés en 2015, par 2,3 millions de Français, soit un million de plus qu'en 2014. Au niveau mondial, selon le site massolutions, le secteur double de taille chaque année. Il aurait collecté 16,2 milliards de dollars en 2014 (contre 6,1 en 2013), pour atteindre 34,4 milliards en 2015…

Le crowdfunding immobilier représente désormais 21% du financement participatif en fonds propres, ou crowdequity, en 2015 selon le baromètre Compinnov-Financement participatif France. Ce qui en fait le secteur le plus fortement représenté dans cette famille historique du financement participatif. Le crowdfunding immobilier allie ainsi attrait de la nouveauté, rendements potentiels alléchants, tout en bénéficiant de l'image sécurisante de l'immobilier.

A l'automne 2015, sur 26 plateformes recensées, seules 14 disposaient à l'époque de l'un des deux statuts créés spécifiquement pour le financement participatif : conseiller en financement participatif (CIP) ou intermédiaire en financements participatifs (IFP). Les autres ne disposaient pas du bon statut ou n'étaient tout simplement pas régulées. Dès avril 2015, l'Autorité des marchés financiers avait mis les investisseurs en garde notamment contre les plateformes proposant d'investir en sociétés civiles immobilières (SCI), en les prévenant qu'ils étaient responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel au-delà des sommes investies. Depuis début 2016, si les montages financiers restent multiples et parfois complexes, les schémas sont désormais très proches. La plupart des plateformes se positionnent sur le créneau développé de longue date par celles qui sont présentées comme les locomotives du secteur, notamment à cause de leur relative ancienneté : Anaxago immobilier, Wiseed immobilier et Lymo. Elles créent pour chaque projet une société par actions simplifiée (SAS). Les investisseurs souscrivent alors à des actions ou obligations émises par cette SAS. Certaines élargissent cette activité au financement d'opérations de rénovation. En mars 2016, WiSEED propose son 1er financement de murs de magasins !

Pour le moment, aucune plateforme ne se positionne sur l'immobilier locatif. Dividom avait essayé, mais ayant choisi comme véhicule la SCI, la plateforme a du cesser toute collecte sous la pression de l'AMF. Depuis, les plateformes ayant parié sur l'investissement locatif restent l'arme au pied, faute de pouvoir obtenir un statut. L'AMF estime en effet que le statut de CIP doit être réservé aux projets à visée entrepreneuriale. Or l'investissement locatif, avec une logique à plus long terme, répond selon l'autorité à une visée patrimoniale.

La question épineuse reste celle du remboursement. Lymo a même créé un site, fin 2015 : quiarembourse.com. Il affiche une liste exhaustive de projets en cours, les montants levés et remboursés. Si la démarche reste partiale, puisque menée par une plateforme souhaitant pointer les pratiques de la concurrence, elle a le mérite de vouloir informer les potentiels investisseurs.

Pour ces derniers, un critère de sécurité est le taux de pré commercialisation du programme qu'il contribue à financer. Wiseed déclare pratiquer un taux de pré commercialisation de 50% à 80%. Autre élément à prendre en compte, l'état d'avancement du projet. Les bons projets sont ceux pour lesquels les permis de construire sont opérationnels, voire purgés de tout recours. A vérifier également l'obtention de la Garantie financière d'achèvement (GFA) : obligatoire et devant être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant le notaire, elle garantit que chantier ira jusqu'à sa fin...


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