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Contrat de syndic-type : le Conseil d’État supprime les illégalités
14/10/2016
Le décret du 26 mars 2015 fixant le contrat type de syndic et la liste limitative des prestations susceptibles d'être facturées en sus des honoraires forfaitaires, pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014, et entré en vigueur le 02 juillet 2015 comportait des dispositions illégales. Il a été partiellement remis en cause par le Conseil d'Etat, le 5 octobre 2016.
La haute juridiction avait été saisie en mai et en août 2015 par la FNAIM, l'UNIS et le SNPI ainsi que par la CLCV. Ne retenant qu'une partie des demandes, le Conseil d'Etat a rappelé que le mandat objet du contrat lie le syndicat des copropriétaires au syndic, et que les copropriétaires ne sont pas parties à ce contrat. Dès lors la totalité des honoraires et frais du syndic doivent être facturés au syndicat des copropriétaires, et répartis aux copropriétaires suivant leurs tantièmes, les seuls frais et honoraires pouvant être imputés au seul copropriétaire concerné sont ceux listés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
"b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
L'article mentionné indique que les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations citées ne pourront excéder un montant fixé par décret (à paraître) ; à noter au passage que le Conseil d'Etat confirme que ce décret les concernera tous et pas seulement ceux relatifs à l'état daté…
Or le contrat type de syndic fixé par le décret du 26 mars prévoyait plusieurs honoraires et frais supplémentaires susceptibles d'être imputés au seul copropriétaire concerné : les honoraires de "conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé", de "dépôt d'une requête en injonction de payer", de "constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice", de "suivi du dossier transmis à l'avocat", d' "opposition sur mutation (article 20 I de la loi du 10 juillet 1965), de "délivrance du certificat prévu à l'article 20 II de la loi du 10 juillet 1965", et de de tous les "frais de délivrance des documents sur support papier". Il s'ensuit que ces honoraires et frais doivent impérativement être répartis en tantièmes généraux car non prévues par l'article 10-1. Par ailleurs, la mention concernant ces éléments de facturation précisant que le syndicat des copropriétaires "ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre" est supprimée.
La décision du Conseil d'Etat prend effet dès la date de publication du décret originel, et ouvre une possibilité de contestation d'honoraires déjà facturés en application des clauses annulées.
