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France Stratégie suggère de remettre à plat la fiscalité du propriétaire occupant

26/12/2016 
France Stratégie n'est pas n'importe qui : c'est l'ancien Commissariat au Plan, intitulé un temps aussi Centre d'analyse stratégique, rattaché au Premier ministre. Pourtant une de ses notes a soulevé dans les milieux de défense des propriétaires et des professionnels de l'immobilier un véritable tollé, pas toujours fondé sur une lecture très rigoureuse du texte. Ce dernier reprend une idée qui resurgit de temps à autre en provoquant immanquablement la même levée de boucliers : l'imposition des "loyers implicites" dont bénéficient les propriétaires occupants.

Ce concept "suscite beaucoup d'incompréhension, voire d'hostilité dans l'opinion, même si la taxation des loyers implicites existe ailleurs et a existé en France jusqu'en 1965", reconnaît France Stratégie, faisant mine d'être surpris des réactions suscitées. En fait elle existe même encore pour les locaux professionnels (ligne 214 de la déclaration des revenus fonciers : "Valeur locative réelle des propriétés dont vous vous réservez la jouissance"). La re-généralisation de la taxation des loyers implicites avait été proposée en 2011 par l'économiste Thomas Piketty, puis plus récemment par Terra Nova et l'OFCE. Il est vrai que la mesure toucherait près de six Français sur dix !

France stratégie a en réalité réfléchi sur l'ensemble de la fiscalité du logement, et entre autres, une contrepartie proposée est notamment la suppression de la taxe foncière, ce que feignent d'ignorer ceux qui poussent des cris d'orfraie. Selon le rapport de l'organisme de réflexion, la fiscalité du patrimoine immobilier devrait être réformée pour rétablir de l'équité entre les contribuables. "La fiscalité du patrimoine immobilier, en France, favorise beaucoup la détention d'une résidence principale", souligne ainsi France Stratégie : dans le cas d'un bien mis en location, le propriétaire doit, en effet, en plus de la taxe foncière, s'acquitter des prélèvements sociaux (15,5%) et de l'impôt sur le revenu, qui s'appliquent au montant des loyers perçus. Ce qui n'est pas le cas des biens occupés par leur propriétaire. De surcroît, la résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30% sur sa valeur pour le calcul de l'ISF, et est totalement exonérée d'impôt sur les plus-values.

"Encourager ainsi le statut de propriétaire occupant, au détriment par exemple de celui de locataire bailleur (personne propriétaire d'un bien loué à un tiers, mais locataire de sa résidence principale) emporte des conséquences négatives en terme de mobilité", estime le rapport. Cela contribue à réduire l'offre locative et freine la mobilité géographique des actifs, les propriétaires occupants étant, toutes choses égales par ailleurs, moins mobiles que les locataires. "En France, ce dernier risque est d'autant plus aigu que les coûts des transactions immobilières, quelle que soit la destination du bien, sont parmi les plus élevés des pays de l'OCDE. Ces coûts s'expliquent par le montant des honoraires demandés par les agences immobilières qui sont deux à trois fois plus élevés en France qu'au Royaume-Uni par exemple, mais ils s'expliquent aussi par les taxes qui grèvent les mutations. Ces dernières ont été relevées en 2014, pour la partie qui finance les départements, de 3,8% à 4,5% du montant de la transaction, amenant le taux des droits de mutation à 5,8%. De premières évaluations de l'impact de ce relèvement des droits de mutation suggèrent qu'il a eu pour effet une légère diminution du volume des transactions et que l'augmentation de la taxe aurait été entièrement supportée par l'acheteur", explique France Stratégie, qui peut difficilement être contredit sur ce point...

Selon France Stratégie, ce système défavorise, par ailleurs, les jeunes générations, chez qui le taux de détention de sa résidence principale a stagné depuis trente ans, alors qu'il a nettement progressé chez les plus de 60 ans. Pour faire en sorte que les ménages soient imposés "à proportion de leur capacité", le rapport suggère plusieurs pistes de réforme, dont une refonte de la taxe foncière, qui ne reposerait plus sur des valeurs locatives, mais sur la valeur vénale du bien, nette du montant des crédits restant dûs, avec en contrepartie suppression de toute fiscalité sur les revenus locatifs (et suppression ipso facti des niches fiscales...). Parallèllement, les loyers versés deviendraient déductibles du revenu fiscal pour les locataires, afin de rétablir "la neutralité fiscale entre les statuts d'occupation". Une piste qui impliquerait bien entendu d'augmenter les taux d'imposition pour maintenir le niveau des recettes fiscales globales.

Mais surtout, France Stratégie suggère aussi une autre option de réforme, plus hardie, qui consisterait à supprimer purement et simplement la taxe foncière, et à assujettir les "loyers implicites", autrement dit les loyers que les propriétaires devraient payer s'ils étaient locataires de leur logement, aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu, après déduction des charges d'entretien, d'assurance et de réparation" et des "intérêt d'emprunt", comme le font les bailleurs aujourd'hui lorsqu'ils déclarent leurs revenus locatifs. Pas mal de propriétaires aux revenus modestes, qui font la grimace chaque année à réception de leur avis de taxe foncière, y gagneraient certainement. De plus, La taxe foncière sur les propriétés bâties, qui rapporte environ 20 milliards d'euros, est, elle, payée par tous les propriétaires et correspond d'une certaine manière à une taxation des loyers implicites que l'on pourrait tirer de la location du bien. Mais son calcul ne tient aucun compte de la situation du propriétaire qui la paye !

Du coup, souligne France Stratégie, la taxe foncière actuelle est bien une taxe sur des loyers qui méritent d'être qualifiés de "fictifs", tant son calcul repose sur des valeurs cadastrales totalement obsolètes, puisqu'elles n'ont pas été actualisées depuis 1978, et qui conduisent à des injustices criantes entre propriétaires : le montant de la taxe qu'ils acquittent n'a pas grand-chose à voir avec la véritable valeur locative des logements qu'ils occupent (alors que la loi prévoyait une actualisation tous les trois ans), même si elles ont fait l'objet de revalorisations forfaitaires. En outre, le système actuel défavorise les ménages propriétaires accédants, qui, en plus de payer leurs traites, doivent s'acquitter d'un impôt aussi lourd que celui payé par les ménages qui n'ont plus d'emprunt immobilier sur le dos...

"Mettre en place un système de ce type revient-il à vouloir transformer la France en un pays de locataires au détriment du statut de propriétaire ?", demande France Stratégie en réponse à l'argument massue - et un peu facile - des adversaires de l'imposition du loyer fictif ? "Certainement pas. L'intégration de la valeur locative dans le décompte du revenu imposable existe aujourd'hui aux Pays-Bas, au Danemark et au Luxembourg, des pays où la part des ménages propriétaires est aussi élevée, voire plus élevée que chez nous. Elle existe même en Suisse, un pays où la Constitution comporte un article qui encourage explicitement la population à être propriétaire !" rétorque Fabrice Lenglart, l'auteur du rapport.

"Un ménage qui devient propriétaire en s'endettant fait le choix, en remboursant son emprunt, d'épargner durant de longues années pour se constituer un patrimoine", poursuit l'auteur. "Avec la deuxième ou la troisième proposition mise en avant par France Stratégie, plutôt que de payer une taxe foncière dont le montant est largement aléatoire, il paierait un impôt en rapport avec le revenu en nature dont il bénéficie du fait qu'il occupe son logement, et il paierait moins d'impôt durant la phase où il rembourse. Le fait qu'il paye un impôt en rapport avec le niveau réel de ses revenus, que ceux–ci soient monétaires ou en nature, n'annulerait en rien les bénéfices qu'il tire de son effort d'épargne : une fois son emprunt remboursé, plus de traite, pas de loyer à payer, et le voilà à la tête d'un patrimoine constitué."

Les pistes discutées dans la note de France Stratégie visent à rétablir plus d'équité, mais aussi plus d'efficacité, en instaurant une fiscalité plus favorable à la mobilité des personnes. Pour ce faire, France Stratégie suggère également, en complément, de supprimer les droits de mutation, qui frappent les ménages lors de la vente ou de l'achat d'un logement. "Cela abaisserait significativement les coûts d'un déménagement et contribuerait à fluidifier davantage encore le marché immobilier français", conclut-il.

Des propositions qui méritent plus qu'un rejet quasi-réflexe et sans grande analyse de la part des milieux de l'immobilier...



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