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La vitalité de la production des prêts immobiliers s’affirme au 4ème trimestre 2016

20/1/2017 
Après une petite baisse de régime au 3ème trimestre, le nombre de prêts immobiliers est reparti en hausse au 4ème trimestre 2016. Ce sursaut de fin d'année permet de maintenir l'activité du secteur par rapport à 2015 (-0,2%), selon l'Observatoire du financement des marchés immobiliers du Crédit logement/CSA. En montant, la production est en hausse de 7,1%

Après une année de recul et bien que les taux aient légèrement remonté en décembre, le taux d'intérêt moyen d'un crédit immobilier s'est établi au 4ème trimestre 2016 à 1,38% dans le neuf et 1,34% dans l'ancien, contre une moyenne de 2,20% au 4ème trimestre 2015.

Cependant cette moyenne est à nuancer en fonction de la durée du prêt et du groupe auquel appartient l'emprunteur. Les prêts sont répartis 4 groupes : le 1er - dossier solide avec des capacités de remboursement satisfaisantes et un bon apport personnel - rassemble 25% des emprunteurs bénéficiant des taux les plus bas ; à l'autre extrême, le 4ème groupe rassemble les 25% d'emprunteurs dont le taux est le plus élevé). En décembre pour un prêt sur 15 ans, le taux moyen obtenu par le 1er groupe est de 0,93%, quand pour le 4ème groupe il est de 1,48%. Même chose sur des durées plus longues : sur 20 ans, le 1er groupe obtient en moyenne 1,11%, quand le 4ème groupe il doit se contenter d'un taux moyen de 1,75%. Sur 25 ans, ces taux sont respectivement de 1,31% et de 2,04%...

Enfin, la durée des prêts s'oriente à nouveau à la hausse. Les prêts de plus de 25 ans représentent 29,4% de la production en décembre 2016, et ceux de plus de 20 ans en représentent 65,5%. En 2013 ces derniers représentaient 44,5% de la production. Pour l'Observatoire du Crédit logement/CSA, les prêts les plus longs sont dus à "une forte demande de ménages jeunes ou modestes de réaliser ses projets d'accession, sans risque majeur". Le coût relatif des opérations immobilières pour l'ensemble des marchés au 4ème trimestre s'établit à 4,03 années de revenus contre 3,80 années de revenus au 4ème trimestre 2015. Ainsi si les taux ont baissé et que les durées de crédit sont plus longues rendant les mensualités supportables pour les jeunes ménages, le pouvoir d'achat immobilier de ces ménages n'a pourtant pas augmenté.

L'observatoire Crédit Logement/CSA estime que les taux devraient continuer à remonter en 2017 pour se situer entre 1,65 et 1,75%. La remontée du taux à 10 ans sur les marchés financiers (celui des OAT - obligations assimilées du Trésor) n'est traditionnellement répercutée sur ceux des crédits immobiliers que pour un quart de son ampleur. A certaines époques, la hausse de l'OAT n'était même pas répercutée. Mais cette fois, les banques peinent à maintenir leurs marges, et elles subissent de surcroît des contraintes nouvelles (ratios de solvabilité imposés). Les crédits immobiliers sont donc condamnés à se renchérir, mais modérément...


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