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Le groupe SNI (Caisse des dépôts) : un mastodonte du logement social et intermédiaire

3/6/2017 
Filiale immobilière d'intérêt général de la Caisse des Dépôts, le groupe SNI (Société nationale immobilière) est devenu le premier bailleur de France avec plus de 348.000 logements gérés sur l'ensemble du territoire. Au total, plus d'un million de personnes sont logées par le Groupe.

Bailleur historique des grands réservataires de l'Etat (ministères de la défense, de l'intérieur, de la justice…), le groupe SNI s'est progressivement ouvert à différentes clientèles avec la reprise de SCIC Habitat et de ses 13 SA HLM en 2005, puis d'EFIDIS et de la SAGI en 2006. En 2014, avec la création de sa filiale AMPERE Gestion, il est également devenu gestionnaire de fonds immobiliers, contribuant ainsi à la relance de la construction de logements.

Opérateur immobilier global, le Groupe intervient aujourd'hui sur l'ensemble de l'offre de logements : très sociaux, sociaux, intermédiaires, foyers et résidences pour jeunes travailleurs ou étudiants, accession à la propriété : 190.000 logements sociaux et très sociaux, plus de 86.000 logements intermédiaires, et 72.000 unités d'hébergements, avec l'intégration des foyers de travailleurs de la Sonacotra, devenue Adoma. Grande société foncière, le groupe est aussi aujourd'hui le plus gros producteur de logements avec 1,2 milliard d'euros d'investissements en 2016, pour 1,844 milliard de produits perçus. Ainsi, 10.500 logements ont été livrés au cours de l'exercice, dont 4.721 sociaux ; 13.003 logements ont été mis en chantier dont 5.419 sociaux, 3.846 très sociaux et 3.738 intermédiaires ; dans le même temps, 7.019 réhabilitations et résidentialisations ont été lancées.

Les cessions de logements en financent une petite partie (à hauteur de 4.636 logements dont 30% en lots au locataire). Avec plus de 7.000 collaborateurs, le groupe dégage un résultat avant impôt de 354 millions d'euros (stable en 2016 par rapport à 2015).

Sur la période 2016-2026, le groupe SNI s'est fixé des objectifs ambitieux avec la production de 122.000 logements et unités d'hébergement, dont 42.000 logements sociaux, 42.000 logements intermédiaires (dont 35.000 dans las 5 ans) et 38.000 unités d'hébergement Adoma. Cet objectif Groupe représente un programme d'investissement de 16 milliards d'euros sur 10 ans. Le logement locatif intermédiaire, est l'ambition forte et confirmée du Groupe, alors que les investisseurs institutionnels avaient déserté ce secteur, laissé pendant deux décennies aux investisseurs privés par la voie de la défiscalisation (régimes Périssol, Besson, Robien, Scellier, etc.)

Ce segment locatif, désormais encouragé par l'Etat depuis la loi de finances pour 2014, est destiné aux actifs dont les revenus sont insuffisants pour accéder aux logements du secteur privé dans les zones tendues. Les plafonds de ressources sont supérieurs à ceux du logement social et les loyers inférieurs de 15 à 20% à ceux du marché. Désormais définis par des textes spécifiques, les logements locatifs intermédiaires sont des logements neufs répondant aux dernières normes environnementales, et situés en zones métropolitaines, au plus près des bassins d'emplois. Les développements urbains favorisés par la réalisation des lignes de métro du Grand Paris Express constituent un terrain de jeu idéal pour le groupe. Les très bons résultats de commercialisation sur les premières livraisons de logement locatifs intermédiaires attestent de l'utilité de cette offre locative à loyers modérés en zone tendue : les résidences livrées en 2016 affichent quatre mois après la livraison un taux de remplissage de 90% (97% après six mois). Créé en janvier 2015, Grand Paris Habitat est un Groupement d'Intérêt Economique (GIE) de moyens, qui rassemble les compétences de développement, de maîtrise d'ouvrage et de renouvellement urbain des trois entités franciliennes du Groupe : EFIDIS, OSICA et l'établissement SNI Ile-de-France soit plus de 100 collaborateurs dédiés. Quatre adhérents externes on rejoint Grand Paris Habitat en 2016 : Suresnes Habitat, Versailles Habitat, Val d'Oise Habitat et l'OPH de Bagnolet. Le GIE fédère également les acteurs clés sur le territoire francilien, en nouant des partenariats comme avec l'aménageur Citallios ou encore EDF.

A noter que la Direction générale de l'administration et de la fonction publique, l'Établissement de Retraite additionnelle de la Fonction publique (ERAFP) et le groupe SNI ont signé en fin d'année 2016 une convention qui permet aux agents de l'État en Île-de-France de réserver des logements à loyers modérés au sein du patrimoine du Fonds de logement intermédiaire (FLI). Cette convention préfigure l'amorce d'une nouvelle politique d'action sociale pour les agents de l'État, qui permet d'apporter une réponse concrète au besoin de logements dans les zones dites "tendues".

Mais le groupe SNI affiche l'intention de très fortement accélérer le rythme de sa production de logements sociaux. Aujourd'hui, le pôle social détient et gère près de 190.000 logements de ce type par le biais des 13 ESH (entreprises sociales pour l'habitat) : en Ile-de-France, ses filiales OSICA et EFIDIS gèrent 109.402 logements, et en province, 11 ESH gèrent 80.454 logements sociaux.

Les investissements seront réalisés grâce aux fonds propres existants, aux financements sur fonds d'épargne et aux financements européens via la Banque de Développement du Conseil de l'Europe (CEB) et la Banque Européenne d'Investissement (BEI).

Enfin, le groupe SNI a été choisi par l'Etat pour devenir le nouvel actionnaire de référence des six Sociétés d'Economie Mixte (SEM) de logements sociaux établies dans les départements d'outre-mer : les SIDOM. Ce projet permettra au Groupe d'acquérir près de 70.000 logements sociaux, de répondre au plan logement outre-mer de l'Etat et de soutenir l'habitat et l'économie des départements d'outre-mer.

En mai 2016, sous l'égide de son actionnaire majoritaire la Caisse des Dépôts, le groupe SNI, présidé par André Yché, a mis en place une nouvelle gouvernance pour 6 ans, structurée autour de trois comités de direction thématiques et un comité informel nommé "Shadow board" composé de cadres dirigeants à fort potentiel, dont l'objectif est de soulever des questions susceptibles d'être évoquées dans la chaîne de gouvernance, en privilégiant notamment les questions managériales, organisationnelles et les projets innovants. Par ailleurs, le Groupe dispose depuis 2015, d'un incubateur d'idées, le Club des 40, qui mobilise une quarantaine de cadres venus des entités du Groupe, de cultures et de métiers différents. Objectifs : réfléchir sur des sujets en lien avec la stratégie, faire avancer et partager les idées avec les équipes pour proposer des plans d'actions. Après un premier cycle d'ateliers consacrés aux services innovants, lancé en 2015, le Club des 40 travaille depuis 2016 sur la thématique "RH, management".

A horizon cinq ans, le groupe SNI s'est fixé un objectif ambitieux de gérer un parc de 500.000 logements, grâce à la transition vers des modes de financement et d'investissement innovants. Avec la création d'Ampère Gestion (société de gestion agréée par l'AMF) en 2014, le groupe SNI essaie de relever le défi de mobiliser les investisseurs institutionnels au service de projets intégrant une forte dimension d'utilité sociale, notamment sur le marché de l'immobilier résidentiel. Objectif : trouver les sources de financement indispensables à une production massive de logements dans un environnement marqué par la raréfaction des fonds publics et l'impact des nouvelles réglementations. Le groupe SNI gère ainsi désormais deux fonds dédiés au logement locatif intermédiaire et un fonds à impact social, "Hémisphère", consacré à l'hébergement d'urgence.



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