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Prix de l'immobilier : un observatoires des observatoires ? Chiche !

14/1/2018 
Pour la troisième année consécutive, l’agence de relations presse Galivel & Associés a pris l’initiative de réaliser un observatoire des observatoires immobiliers. Pour cela, elle a rassemblé les chiffres publiés par les Notaires-Insee, la FNAIM, LPI-SeLoger, MeilleursAgents.com, les réseaux d’agences ERA Immobilier, Century 21, ORPI, Laforêt et Guy Hoquet : nombre de ventes, prix au plan national, délais de vente, notamment. Le tableau dressé montre beaucoup de disparités, non sans une certaine convergence (1), ce qui est rassurant.

Concernant la progression des ventes en 2016, tous la donnent positive, mais les taux varient de +2,50% pour LPI/SeLoger) à +16,70% pour la FNAIM, en passant par +6,50% pour Century 21, +7% pour ORPI, +15,50 pour Notaires-INSEE et +10% pour MeilleurAgents.com.

L'évolution du prix au m2 va de +1,20% pour Century 21, à +4,40% pour LPI/SeLoger, en passant par 2% pour MeilleursAgents, 3,10 pour ORPI, et 4,20 pout la FNAIM.

Les délais de vente sont plus homogènes : c'est ORPI qui affiche les plus courts pour 2017 : 76 jours. les autres oscillent entre 86 et 91 jours.

L'explication de ces disparités vient des processus de fabrication de ces chiffres, des sources, de la période de conclusion des transactions à laquelle ils se rapportent, et des traitements subis. Ceux des notaires retraités par l'INSEE subissent les traitements les plus complexes et les plus rigoureux, INSEE oblige : prise en compte des caractéristiques des biens pour donner des indices qui ne mélangent pas des choux et des carottes, correction des variations saisonnières, etc. Mais ils comportent deux faiblesses : tous les notaires, notamment en province, ne "remontent" pas encore leurs données, et par ailleurs, ils sont établis sur la base des ventes signées en acte authentique dans les offices. Or le prix a été fixé en moyenne 3 mois avant. Ainsi, quand les notaires qui viennent en décembre de publier leurs chiffres du 3ème trimestre 2017, les données sur lesquelles ils ont travaillé sont celles du marché au 2ème trimestre, donc avant l'été. Or il s'avère que celui-ci s'est retourné au 2ème semestre ! Les médias qui les reprennent sans faire ce petit distinguo trompent donc le lecteur.

Les chiffres des réseaux d'agences sont quant à eux établis à partir des promesses de vente, et donc donnent une image plus fraîche du marché. Encore faut-il tenir compte des caractéristiques de chaque réseau. Les franchises (Century 21, Guy Hoquet, Era, Laforêt) donnent des chiffres tirés des déclaration obligatoires de leurs adhérents. Toutes les transactions sont prises en compte, mais se sont seulement celles du réseau, donc dépendant des implantations des agences et de leur part de marché. Ils donnent une vision un peu déformée, liée à leur positionnement commercial. Les autres comme la FNAIM travaillent sur des remontées volontaires d'informations.

Enfin, deux observatoires travaillant sur les promesses de vente se distinguent par la qualité et la rigueur de leurs traitements pour le premier et la qualité et l'étendue de l'échantillon pour le second : MeilleursAgents.com, compile à la fois les données des notaires et les données sur les transactions recueillies auprès des visiteurs du site et le réseau d'agences affiliées. Ces données subissent des traitements très sophistiqués de la part d'une équipe de spécialistes de la "data". L'observatoire LPI/SeLoger, s'est de son côté constitué, grâce au réseau de partenaires qui l'alimentent, la plus grande base de données de biens, suivis sur la durée, et de transactions, si bien qu'il couvre à présent 50% du marché du neuf et de l'ancien. L'ampleur de cette base lui permet de fournir les analyses les plus fines des marchés sur un grand nombre de villes et d'agglomérations. Et de manière très "fraîche", mensuellement et avec moins d'un mois de décalage...


(1) Galivel & Associés - 11 janvier 2018 : L’observatoire des observatoires immobiliers


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