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Congé du locataire : un des cotitulaires du bail peut justifier d'un préavis réduit pour tous...
1/3/2004
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui s'applique aux baux d'habitation non meublés pour la résidence principale des preneurs, fixe à trois mois la durée du préavis lorsque le congé est donné par le locataire.
Le même article dispose cependant que cette durée est réduite à un mois "en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi", ou pour les "locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que [les] bénéficiaires du revenu minimum d'insertion".
Si le texte est clair concernant un locataire seul, la question de son application en cas de titulaires multiples - époux, concubins ou simples colocataires - restait suspendue à la jurisprudence.
Une réponse ministérielle (1) vient confirmer la tendance majoritaire de cette dernière.
La question se référait à un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 29 novembre 1995, qui avait considéré que la réduction du délai de préavis est acquise à deux concubins colocataires, cotitulaires du bail, lorsque l'un des motifs prévus affecte un seul des concubins, en raison de la communauté de vie que représente le concubinage. Le parlementaire faisait remarquer que "de nombreuses situations de co-location se rencontrent hors concubinage et sans qu'il y ait de communauté de vie autre que celle résultant de l'opportunité matérielle de partager le loyer et les charges. C'est notamment la pratique de nombreux étudiants. Il souhaitait donc savoir si la réduction du délai de préavis est acquise à l'ensemble des co-locataires, même non concubins, dans le cas où un seul d'entre eux est dans une situation ouvrant droit à réduction du délai de préavis...
La réponse a le mérite de clarifier au moins la doctrine de l'administration : "en présence de pluralité de locataires, la réduction de la durée du préavis bénéficie à la seule personne concernée par l'événement motivant la dérogation, sauf en cas de cotitularité légale en vertu de l'article 1751 du code civil [cas des époux : même si un seul des époux est titulaire du bail, l'autre est considéré de droit comme cotitulaire (NDLR)]. La solution retenue par la cour d'appel de Montpellier en présence de deux concubins colocataires du bail ne saurait être étendue, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, aux situations de colocation mentionnée par l'honorable parlementaire qui ne peuvent être caractérisées par une communauté de vie".
Conclusion : losrqu'un des membres d'un couple marié ou de concubins est dans une situation lui permettant de prétendre à un préavis réduit, le congé conjoint des deux membres du couple bénéficiera de cette réduction. Par contre, si dans le cadre d'un congé conjoint de plusieurs colocataires non mariés et non concubins, un des colocataires justifie des conditions du préavis réduit, le préavis global ne pourra pas être réduit.
Quant à l'expression "la réduction de la durée du préavis bénéficie à la seule personne concernée par l'événement motivant la dérogation", elle ne peut recevoir aucune application si le bail comporte une clause de solidarité (99% des baux si ce n'est plus...) : le colocataire pouvant en bénéficier, s'il part avant les autres n'a pas de préavis, vu qu'il est engagé jusqu'à la fin du bail par l'effet de la solidarité...
