Rappelons que lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), la date de référence à prendre en compte pour cette révision étant celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location. Les dispositions en vigueur prévoient des modalités adaptées dans les secteurs où un encadrement des loyers par plafonnement est instauré (actuellement à Paris et à Lille), et permet, par ailleurs, des dérogations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué.
Sont exclus du plafonnement en taux d'évolution les logements faisant l'objet d'une première location et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.
La dérogation pour travaux s'applique lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; dans ce cas, le bailleur peut procéder à une hausse du loyer annuel jusqu'à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Si le bailleur a réalisé depuis moins de six mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, celui-ci peut être librement réévalué.
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé à l'IRL.
