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Le décret d'application des dispositions de la loi "SRU" sur la copropriété enfin publié !

4/6/2004 
Plus de trois ans après la publication de la loi "SRU" qui a modifié substantiellement la loi du 10 juillet 1965, le ministère de la justice publie enfin les répercussions sur son décret d'application, le décret du 17 mars 1967 ! Ce décret (1) était attendu non seulement en raison du délai anormalement long pour mettre en oeuvre les modalités d'application des décisions du législateur (le garde des sceaux a eu en janvier dernier à ce sujet avec quelques autres ministres dans le même cas des remontrances du premier ministre et du président de la République), mais aussi parce qu'il est nécessaire pour permettre aux copropriétés qui souhaitent bénéficier du régime dérogatoire créé par cette même loi "SRU" de réaliser les "adaptations" de leur règlement de copropriété "rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement" (article 49 de la loi - voir notre article).

Outre des modifications cosmétiques préparant notamment l'arrivée du décret sur les règles comptables, ce décret introduit de très importantes innovations sur lesquelles nous reviendrons prochainement ; à retenir notamment :

- une modification radicale du traitement des ventes de lots : les syndics n'interviendront plus dans le compte entre vendeur et acquéreur - ce qu'ils n'auraient jamais dû faire au demeurant en stricte application de la loi qui n'a pas changé sur ce point - et pourront arrêter le compte du vendeur et le solder le lendemain de la vente !

- une simplification notable des règles pour demander l'inscription de questions à l'ordre du jour d'une assemblée : cette demande peut être faite "à tout moment" mais "si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante" ; il n'y a donc plus de possibilité de demander un "additif" comme auparavant dans les six jours de la réception d'une convocation...

- des dispositions concernant le procès-verbal de l'assemblée : il devra être établi et signé "à la fin de la séance" ! Il peut être toutefois établi et signé sous forme électronique...

- des précision pour l'application de l'article 25 et de l'article 25-1 (les disposition relatives aux votes à la majorité absolue de tous les copropriétaires, avec la possibilité, si le projet a recueilli au moins 1/3 des voix de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple des présents et représentés) "lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats", ce qui est notamment le cas si un ou plusieurs syndics sont proposés en concurrence avec le syndic sortant : l'assemblée "ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25"...

- l'obligation désormais pour le conseil syndical de rendre compte à l'assemblée chaque année "de l'exécution de sa mission" ;

- le "fonds de roulement", qui s'appelait "avance de trésorerie permanente" dans le précédent décret est rebaptisée "réserve" et ne pourra plus excéder 1/6ème du budget prévisionnel ; par contre, à côté des "provisions de l'article 18", votées le cas échéant "en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale", le décret crée la possibilité d'appeler des "avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale" ; cette innovation est à observer de près car elle annonce peut-être des mesures à venir en vue d'encourager voire rendre obligatoire le provisionnement à long terme des travaux, comme le réclame notamment l'ARC (Association des responsables de copropriété - association de consommateurs spécialisée dans la copropriété)...

- des précisions sur les obligations d'information des copropriétaires concernant les liens entre le syndic et des entreprises intervenant pour la copropriété ;

- des précisions concernant le vote du budget prévisionnel et la définition des dépenses qui ne peuvent être comprises dans le budget prévisionnel ; il est notamment introduit une distinction entre la notion d'entretien et de maintenance ; les travaux qui ne sont pas de maintenance doivent faire l'objet de décisions spécifiques, de même que les "diagnostics";

- confirmation de ce qu'avait établi la jurisprudence, à savoir que "l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires"...

La plupart des dispositions entreront en vigueur le 1er septembre 2004, sauf celles concernant le fonds de roulement et le budget prévisionnel qui sont d'application immédiate...

(1) décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

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