Le prix des logements anciens a progressé de 70% depuis 1998 : c'est ce que rappelle le dernier numéro d'INSEE Première (1) qui pointe une accélération depuis début 2002. Ce mouvement touche aussi bien la province que l’Île-de-France. En Île-de-France, c’est à Paris et dans les Hauts-de-Seine que sur cette période les prix ont le plus augmenté.
Ainsi, à Paris, les prix des appartements anciens ont augmenté de 83,1% au cours des six dernières années (+68,7% en euros constants). Tous les quartiers de la capitale sont touchés, mais à des degrés divers. Ainsi, les prix ont plus que doublé dans les IIème et IIIème arrondissements et ils ont augmenté de 66,4% dans le XVIe arrondissement. Dans les Hauts-de-Seine les prix des appartements ont augmenté au cours de la même période de 70,4%, soit +57% en euros constants. En banlieue parisienne, les hausses les plus fortes sont ensuite recensées dans les Yvelines et le Val-de-Marne (respectivement +67,8% et +64,3%). Dans le Val-d’Oise, la Seine-Saint-Denis, en Seine-et-Marne et dans l’Essonne, les augmentations sont un peu plus modérées (+54,7%, +53,8%, +48,6% et +44,0%).
L'étude de l'INSEE montre aussi pour la première fois aussi nettement pour la vente que le marché du logement ancien, qui selon l'Institut représente 770 000 transactions par an (on remarquera que ce chiffre est nettement supérieur à celui fourni par la FNAIM qui estime ce nombre à 620.000...), est fortement marqué par la saisonnalité : les prix augmentent systématiquement chaque année aux deuxième et troisième trimestres, en particulier les prix des maisons.
Cette saisonnalité, s’explique selon l'INSEE par le fait qu’une partie des acheteurs, ceux qui ont des enfants d’âge scolaire en particulier, préfèrent déménager avant la rentrée scolaire. Devant presque impérativement réaliser leur achat au cours du deuxième ou du troisième trimestre, leur marge de négociation est alors plus faible face aux vendeurs. Pressentant l'objection, l'INSEE reconnaît que les vendeurs avec enfants sont certes soumis à la même contrainte, mais avance que les acheteurs étant en moyenne plus jeunes que les vendeurs, les ménages avec enfants sont plus nombreux parmi les acheteurs que parmi les vendeurs...
L'INSEE instille aussi quelques doutes quant aux certitudes affichées par les analystes de la conjoncture immobilière actuelle, en reconnaissant qu'il "n’est pas simple d’expliquer la hausse actuelle", et que "les arguments couramment avancés ne sont pas tous très convaincants" :
- certes, le nombre de ménages s’accroît à un rythme élevé, du fait du vieillissement de la population, mais c’était déjà le cas dans la première moitié des années quatre-vingt-dix alors que les prix baissaient ou stagnaient ; de plus, on construit actuellement beaucoup plus de logements qu’il y a dix ans...
-il est possible que les épargnants, échaudés par le krach boursier de 1999, se soient tournés en masse vers l’immobilier, mais les moins-values réalisées sur les marchés d’actions auraient dû aussi peser sur la solvabilité des acheteurs ! Le retournement à la hausse du prix des logements, qui peut être daté très précisément au 1er semestre de 1998, est de toute façon antérieur au krach boursier...
- les fluctuations du taux de croissance du revenu des ménages depuis quinze ans ont une ampleur bien faible au regard de celle des prix de l’immobilier ; d’ailleurs, le ralentissement observé en 2001 et en 2002 n’a pas eu d’impact sur le prix des logements...
- les taux d’intérêt sont aujourd’hui à un niveau bas, mais ils n’étaient guère plus élevés en 1998 : l'INSEE aurait d'ailleurs pu remarquer qu'ils sont ensuite remontés à partir de 2000 avant de redescendre à nouveau, et que cela n'a pas empêché la hausse de s'amorcer...
- si les accédants ont pu grâce à la baisse des taux s’endetter sur des périodes plus longues - l'INSEE rappelle que la durée moyenne des prêts bancaires (hors prêts aidés : PAP, PC, PTZ, etc.) est passée de 14,1 ans pour les accédants de la période 1993-1996 à 15,5 ans pour ceux de la période 1998-2002 - l'Institut remarque que pour un taux d’intérêt de 4 ou 5 % et une durée de prêt de 14 ou 15 ans, accroître la durée de prêt de 1,4 an ne permet d’emprunter que 7% supplémentaires environ, à mensualité inchangée, et donc d’acheter un bien de valeur supérieure de 3,5% sous l’hypothèse que le prêt bancaire non aidé financerait 50% du prix de l’acquisition : l’allongement des durées de prêt n’a donc pas suffi à compenser l’impact négatif de la hausse des prix sur la solvabilité des acquéreurs...
(1) INSEE Première, n° 991 - dec 2004
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