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La loi ENL enrichie au Sénat
26/11/2005
Déposé au Sénat en pleine crise des banlieues sous une forme quelque peu squelettique, projet de loi "Engagement national pour le logement" (ENL) a été étoffé par une série d'amendements, les uns d'origine gouvernementale, les autres d'initiative parlementaire ; citons pèle-mêle :
- la modification du régime d'amortissement fiscal "Robien" et création du régime "Borloo populaire", régime d'incitation fiscale à l'investissement locatif intermédiaire :
.comme le "Robien" jusqu'ici, ce dispositif permettra pour les biens acquis neufs ou anciens avec réhabilitation lourde à compter du 1er janvier 2006 d'amortir 65 % de la valeur investie sur quinze ans, le rythme d'amortissement étant réaménagé pour les deux régimes : 6% par an pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans ; mais la poursuite optionnelle qui existait pour le "Robien" d'un amortissement de 2,5% par an pendant une ou deux fois 3 ans sera désormais réservée au "Borloo populaire" ; du coup, le "Robien" ne permettra plus d'amortir que 50% de la valeur investie sur neuf ans - rappelons que les deux premières périodes du "Robien" avant modification étaient de 8% pendant 5 ans et 2,5% pendant 4 ans - ;
.avantage supplémentaire pour le "Borloo populaire" : il autorisera en plus une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, en contrepartie de deux conditions : la réintroduction d'un plafond de ressources pour les locataires (comme dans le régime "Besson"), et un plafonnement des loyers à 70 % du prix du marché (pour le "Robien" ils sont plus près de 90%) ; les nouveaux taux d'amortissement du "Robien" seront applicables pour les acquisitions à compter de la publication de la loi...
- l'instauration d'une taxe de 10% sur les deux tiers du prix de cession des terrains devenus constructibles du fait de leur classement en zone urbanisable ; ce prélèvement sera versé aux communes concernées ; il est également créé la possibilité pour ces dernières d’imposer une sur-taxation du foncier non bâti jusqu’à 3 euros le m2…
- le report d'une année pour l'entrée en vigueur des nouvelles règles comptables des syndicats des copropriétaires et précision importante : "les comptes du syndicat sont tenus conformément aux règles prévues par le décret mentionné à l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007" ; ce report laisse un an de plus pour la conversion des services comptables et des logiciels aux nouvelle règles...
- l'octroi d'un délai supplémentaire de 3 ans pour les adaptations des règlements de copropriété "rendues nécessaires par les modifications législatives depuis [leur] établissement" ; les copropriétés ont désormais jusqu'au 13 décembre 2008 pour les faire adopter par l'assemblée générale ;
- la possibilité pour le bailleur d’un local commercial - hors hôtels et locaux à usage hospitalier ou d'enseignement - de reprendre, à l'expiration d'une période triennale les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas utilisés à usage d'habitation ;
- la possibilité pour les propriétaires de logements inoccupés assujettis à la taxe sur les logements vacants (TLV) qui les remettraient sur le marché de ne déclarer pendant les deux premières années que la moitié des loyers perçus ;
- la suppression de la possibilité d’hériter d’un bail soumis à la loi de 1948, "même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire" : de la même manière le contrat de location également est résilié de plein droit en cas d'abandon de domicile par le locataire ; par contre le maintien dans les lieux est toujours acquis au conjoint, auquel est ajouté le partenaire de "PACS", et "lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs" (article 5 modifié)…
- la création d'un diagnostic supplémentaire en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation à insérer dans le "dossier de diagnostic technique" créé par l'ordonnance du 8 juin 2005 : un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsqu'elle a été réalisée depuis plus de quinze ans, en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
- la création, dans l'esprit de la VEFA (vente en état futur d'achèvement) d'un régime de vente en état futur de rénovation - "vente d'immeubles à rénover", pour les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble - apportant des garanties similaires à l'acquéreur appelé à verser des sommes d’argent ou des dépôts de fonds avant l’achèvement des travaux ;
- l’impossibilité sauf cas particuliers lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, de refuser le permis de construire ou la déclaration de travaux sur le fondement de l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ;
- la possibilité pour le tribunal administratif, lorsqu'il constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, de prononcer une annulation partielle…
