Créées par amendement à la loi ENL "Engagement national pour le logement", ce sont les "SCI de capitalisation". Elles s'inspirent en fait des vielles sociétés civiles immobilières d'attribution, en vogue dans les années 70 chez les promoteurs, qui lient la possession de parts à l'attribution de parties privatives dans un immeuble collectif, propriété dans son entier de la SCI. Les SCI d'attribution avaient en principe vocation à laisse place à des copropriétés classiques, les porteurs de parts troquant l'un après l'autre les parts détenues contre un lot de copropriété, la SCI étant dotée dès le départ d'un état descriptif de division...
Les SCI de capitalisation sont conçues sur le même principe et doivent permettre l'acquisition progressive des logements d'un ensemble HLM par leurs locataires. L'organisme HLM fait apport de l'ensemble immobilier dans son entier à la SCI après avoir réalisé un état descriptif de division comme dans une copropriété (cet état délimite les diverses parties de l'immeuble en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif), et avoir fixé la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot de parties privatives. Les parts de la société sont réparties en lots divisibles de parts, chaque lot de parts représentant un lot de copropriété : logement ou lot annexe (cave, parking, etc.).
Initialement propriétaire de toutes les parts, il propose aux locataires qui le souhaitent l'acquisition des parts de leur logement par tranches, chaque locataire devenu associé de la SCI de capitalisation ne devenant propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du ou des lots représentatifs de son logement.
L'organisme HLM assure les fonctions d'associé gérant de la SCI et gère les immeubles. Les logements n'ayant pas fait l'objet d'une cession programmée de parts sont loués dans les conditions de location des HLM...
Il peut racheter les parts des locataires qui ne peuvent poursuivre leur programme d'acquisition ; un locataire en difficulté pourra céder partiellement les parts acquises puis les racheter s'il revient à meilleur fortune ! En cas de décès, l'organisme HLM rachète toutes les parts acquises par le locataire à moins que les ayants droit de ce dernier ne décident de conserver les parts dont ils ont hérité, sous réserve de l'agrément de l'organisme et à condition qu'ils occupent le logement du locataire décédé...
Le locataire qui déménage avant d'avoir acquis toutes les parts doit les céder, soit aux personnes restant dans le logement et ayant droit au transfert de son bail (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants ou descendants, etc.) sous réserve de l'agrément de l'organisme HLM, soit à ce dernier ; le locataire qui déménage dans l'ensemble immobilier a droit à un échange de ses parts pour celles du noueau logement occupé.
Enfin, l'organisme HLM pourra reprendre des parts à concurrence de la somme due par le locataire associé en cas de loyers, charges locatives ou taxes et impôts impayés !
Toutes ces opérations auront lieu à la valeur nominale des parts non indexée ! Des frais de dossier pourront être perçus au profit de la société civile immobilière de capitalisation en cas de revente des parts par les locataires associés dans les cinq ans suivant leur acquisition.
L'acquisition de la totalité des parts de son logement par un locataire lui donnera la faculté de "sortir" de la SCI par l'attribution en pleine propriété de ce logement. Il devient alors copropriétaire. Les premiers copropriétaires qui se retrouveront seuls face à l'organisme HLM ne seront toutefois pas dénués de droits dans les assemblées générales : la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires...
Une fois la loi ENL dans laquelle est insérée cette disposition votée, un décret devra fixer les modalités détaillées d'application. Le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo, en acceptant cet amendement de Christine Boutin, a indiqué qu'il proposera néanmoins de compléter ce dispositif au Sénat "en y incluant des garanties en cas d'incident de parcours de l'acquéreur des parts".
Notons qu'un autre amendement au projet de loi ENL autoriserait désormais les organismes HLM à fixer le prix de vente des logements sociaux à plus ou moins 35% de l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé, avec pour seule contrainte si le prix fixé est inférieur à l'évaluation que l'acquéreur ne puisse revendre le logement acquis dans les cinq années suivant la date de cession...
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