Le Crédit Foncier et l'école de commerce ESSEC ont publié pour la deuxième fois leur indicateur semestriel, mesurant la capacité d'achat moyenne en nombre de m2 des primo-accédants, ainsi que leur marge de solvabilité, représentant la surface supplémentaire pouvant être achetée avec un taux d'effort maximum, c'est-à-dire avec des mensualités plus lourdes et une durée de prêt allongée.
La capacité moyenne d'achat pour un premier achat immobilier dans l'ancien s'établit à 48,5 m2 au second semestre 2005 contre 50,7 m2 au premier semestre de l'an dernier; elle retombe ainsi à son niveau du 2ème semestre 2004 après le sursaut enregistré début 2005, indique le communiqué commun du Crédit Foncier et de l'ESSEC (1).
Ce repli "peut s'expliquer en partie par l'essoufflement des effets du nouveau prêt à taux zéro" mais aussi par "la poursuite de la hausse des prix au m2 dans l'ancien, la stagnation du pouvoir d'achat des ménages et le ralentissement de la baisse des taux du crédit immobilier", poursuivent les auteurs.
La marge de solvabilité recule à 16,6 m2 contre 18 mètre carrés au premier semestre 2005. Elle n'a pas cessé de régresser depuis 2000, début de la série statistique, ou elle s'établissait à 27,1 m2. La capacité d'achat moyenne maximale atteint ainsi 65 m2 contre 86 en 2000 : c'est la surface d'une bonne pièce qui est ainsi perdue à cause de la hausse des prix malgré tous les facteurs de compensation : baisse des taux d'intérêt, augmentation des revenus etc.
Ces moyennes cachent de fortes disparités régionales, dans l'absolu comme en évolution : c'est en Ile-de France que la capacité d'achat moyenne est la plus faible (41,1 m2, et 27,6 m2 pour Paris intra muros), suivie de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA) avec 42,9 m2. A l'opposé, dans le Limousin et en Auvergne, les ménages primo-accédants peuvent s'offrir une surface environ trois fois plus élevée (respectivement 121,4 m2 et 107,8 m2). Dans les autres régions, la capacité d'achat varie entre 60 m2 pour Rhône-Alpes et près de 100 m2 en Poitou-Charentes.
"A l'exception du Languedoc-Roussillon, les régions où les capacités d'achat sont faibles (l'Ile-de-France, PACA, et Rhône-Alpes) n'ont pas connu de hausse significative de leur capacité d'achat", note le communiqué. Celle-ci a même baissé en Rhône-Alpes (- 4,1%), en raison de la forte hausse des prix de l'ancien. A l'inverse, dans les régions où les prix sont les moins élevés comme le Limousin et l'Auvergne, la capacité d'achat des primo-accédants s'est accrue légèrement (+ 0,3%).
Au sein même des régions, les variations ont été notables. En Ile-de France, la capacité des ménages peut varier du simple au double, selon que ces derniers achètent leur logement à Paris ou dans la grande couronne (de 20,5 m2 à Paris à 42,5 m2 pour un célibataire en grande couronne), et selon qu'il s'agit d'un couple avec deux enfants, sans enfant ou d'un célibataire, les premiers ont gagné en capacité d'achat, les deux autres perdant entre 0,6 % et 3,1%.
(1) lire le communiqué
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