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Une nouvelle protection pour les acquéreurs et les locataires

1/6/2006 
Depuis le 1er juin 2006, vendeurs ou bailleurs seront obligés dans localisations incluses dans un plan de prévention des risques (PPR) d'annexer au contrat de vente ou de location un état des risques naturels ou technologiques ainsi que le cas échéant une déclaration des sinistres pour lesquels ils ont été indemnisés au titre de catastrophe naturelle ou technologique. Cette obligation découle d'une disposition créée par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, mise en application par un décret 15 février 2005 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs ; elle prévoit que "les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret".

En conséquence, "un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente", et "pour les locataires de biens immobiliers situés dans les zones mentionnées (...), l'état des risques (...) est annexé aux contrats de location écrits constatant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire", les préfets étant par ailleurs chargés d'arrêter la liste des communes dans lesquelles ces dispositions sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.

Ces obligations concernent les contrats de location écrits, les réservations en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), les promesses de ventes ainsi la vente d'un bien bâti ou non. Pour la location, elle ne s'applique qu'à la première entrée dans les lieux, sans rétroactivité. Les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, les partages successoraux et les baux emphytéotiques sont également concernés.

Le vendeur ou le bailleur ont l'obligation de fournir ce document sur la base d'informations mises à disposition par le préfet de département et de joindre une cartographie - également éditée par le préfet - permettant de localiser le bien au regard de ce risque. C'est le préfet qui liste les communes où s'applique l'obligation. Pour chacune d'entre elle, il publie un arrêté. Dans chaque commune, les informations sont consignées dans un dossier. Le document est établi directement par le vendeur ou le bailleur, qui retranscrit le dossier communal d'information, sous sa responsabilité. Il doit être vieux de moins de six mois, visé par les deux parties, et être lui aussi annexé au document de vente (avec les diagnostics techniques de type amiante, plomb…) ou de location. Il fera bien entendu partie du dossier de diagnostic technique créé par l’ordonnance du 8 juin 2005 lorsque le décret d’application le mettant en vigueur sera paru.

Il existe 5000 PPR naturels approuvés et 6500 autres sont à l'étude...

Un dossier très précis est en ligne sur le portail de la prévention des risques majeurs du ministère de l’écologie (1), qui permet aussi de télécharger le modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques, fixé par un arrêté du 13 octobre 2005 (JO du 18 novembre), de consulter les fiches communales, la cartographie des risques de toutes natures, etc. (voir le plan du site) ; par ailleurs, les arrêtés préfectoraux et les informations contenues dans les dossiers communaux d'information sont progressivement mis en ligne sur les sites des préfectures de département.

Rappelons que les préfets avaient un an pour publier les arrêtés listant les communes et les risques concernés ; les arrêtés pris dans ce cadre seront affichés dans les mairies et seront communiqués aux chambres départementales des notaires.

Rappelons aussi que lorsqu'un immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre de la garantie "catastrophes naturelles ou de la nouvelle garantie "risques technologiques", devenue elle aussi obligatoire, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des dispositions du Code de l'environnement. Cette information s’effectue sur papier libre. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Enfin, en cas de non-respect de ces dispositions, l'acquéreur ou le locataire peuvent poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Selon le ministère de l'écologie et du développement durable, la nouvelle réglementation concernera quelque 10.000 des 36.000 communes de la métropole et des départements d'Outre-Mer, y compris Paris, dont les immeubles situés en bord de Seine sont soumis au risque inondation (sur la base des superficies affectées par les inondations de 1910)...


(1) dossier Information préventive : connaître la réglementation - portail prim.net


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