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Garantie des emprunts immobiliers : hypothèque ou caution ?
9/8/2006
Pour garantir leurs prêts immobiliers, les banques exigent de l'acquéreur une "sûreté" réelle - privilège du prêteur de deniers ou hypothèque - ou un cautionnement. Cette dernière formule connaît depuis dix ans une progression fulgurante. Selon la CAFPI, n°1 du courtage en crédit en France, la proportion de 70 % pour les formules hypothécaires et 30 % pour le cautionnement constatée en 1996 est, dix ans plus tard, exactement inversée, en raison du coût supposé moindre de la deuxième formule.
Depuis l’annonce de la baisse des frais de garanties réelles ainsi que des frais de main levée d’environ 30 %, les organismes de cautionnement ont réagi afin de rendre leurs offres encore plus compétitives. Ainsi chez Crédit Logement, l’effort consenti est de l’ordre de 30 %, pour un prêt cautionné de 100.000 euros et de 40 % pour un montant de 500.000 euros.
Cependant, si le résultat financier final reste en faveur d’un cautionnement, la CAFPI fait remarquer que le choix avec une garantie réelle n’est pas si évident lorsque l’on analyse la rentabilité à terme de ces deux formules. Sous cet angle, le résultat financier est inversé lorsque le crédit va à son terme.
A l'appui de sa démonstration, la CAFPI cite l’exemple d’un couple de 45 ans avec 2 enfants qui achète pour la troisième fois sa résidence principale dans l’ancien. Ce profil laisse présager un investissement à long terme. Pour un prêt de 200.000 euros avec remboursement sur 20 ans, ce couple devra verser à l'organisme de cautionnement 755 euros de plus que pour une inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD) dès l’origine, pour un remboursement au terme de 1.345 euros (2.100 – 1345). Or fait remarquer la CAFPI, le placement de cette somme sur 20 ans à 4 % rapporte 1.522 euros !
A l’évidence, pour ceux qui envisagent de mener leur crédit à terme, sans risque de payer une mainlevée (gratuite 2 ans après le terme du prêt), le choix se portera sur la garantie réelle.
Mais ce choix s'inversera en cas de revente avant 10 ans car le solde du prêt, avant son terme, occasionnerait des frais de mainlevée là où l'organisme de cautionnement rembourse.
De même, face à une construction, qui entraîne à la fois une IPPD sur le prêt du terrain et une hypothèque sur le coût de la construction, financée par un prêt, le choix restera en faveur du cautionnement, quelle que soit la durée de l’investissement.