L'indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), après être reparti à la hausse en septembre et octobre s'assagit confirme la tendance constatée au reflux de puis novembre, avec un recul des prix de 0,5% pour les maisons et de 0,9% pour les appartements. Le taux de hausse des prix sur un an a encore baissé et se situe à présent à +7,1 sur l'ensemble de l'année selon les chiffres publiés le 9 janvier pour l'année 2006 entière, de manière quasi identique pour les maisons et les appartements (+7,2 et +7,0% respectivement).
La FNAIM ne publie pas ce trimestre de chiffres sur l'activité, mais confirme l'estimation d'évolution des prix pour 2007 avancée une semaine avant par le réseau Century 21, à savoir un taux de hausse autour de 5%.
En tous cas, si tout le monde s’accorde pour considérer que le risque principal de retournement du marché, annoncé par certains, viendrait d’une hausse des taux d’intérêt (leur baisse n'est-il pas ces dernières années le facteur qui a le plus alimenté la hausse ?…), les informations sont de ce côté plutôt rassurantes, au moins pour l’année à venir : selon Christophe Cremer, président de Meilleurtaux.com et Jean-Michel Six, chef économiste chez Standard and Poor's, invités par la FNAIM à sa conférence de presse de présentation des résultats trimestriels de son Observatoire des prix de l'ancien, les hausses de taux de la BCE restent sans influence sur ceux des crédits immobiliers pour deux raisons :
- la concurrence que se livrent les banques sur ce marché alors que le volume de leurs crédits aux entreprises stagne sous l’effet du "trou d’air" de la croissance, et qui hésitent de moins en moins à financer quasiment sans apport personnel…
- le maintien des taux longs, auxquels se refinancent bon nombre de prêteurs, à un très faible niveau, inférieur à celui des taux à court terme, ce qui est assez rare, les marchés financiers étant en fait rassurés justement par les hausses de taux pratiquées par la BCE, qui selon eux éloignent les risques d’inflation… En d’autres termes, la hausse des taux courts fait baisser les taux longs !
Ainsi, malgré une hausse de 0,4% par rapport à leur niveau le plus bas atteint début 2006, les taux des crédits à taux fixe à 15 ans se situent fin 2006 à 3,70%, retrouvant en fait leur niveau de début 2005, et ne dépassent pas 3,90% pour les crédits à 25 ans...
Cette modération des taux d'intérêt, et l'allongement de la durée des crédits proposés par les banques ont contribué à améliorer encore l'indicateur de solvabilité des ménages (1) ; il est vrai que l'extension à l'ancien du prêt à taux zéro (PTZ), qui commence à produire ses effets à plein (150.000 prêts dans l'ancien probablement en 2006 sur 230.000 au total neuf compris) y est pour beaucoup, doublé dans un nombre croissant de villes (dont Paris) par un PTZ municipal, et a contribué très certainement au rééquilibrage spectaculaire de la composition des accédants à la propriété en faveur des ménages à revenus modestes mis en évidence par Century 21 France, avec en contrepartie un recul net des cadres et professions libérales (2)...
Les prix atteints donnent néanmoins le tournis : sans mentionner Paris, réservé désormais aux privilégiés, et où la barre des 7.000 euros le m2 en moyenne (!) a été dépassée dans au moins 3 arrondissements, des villes de la périphérie parisienne où ils frisent les 5.000 euros comme Vincennes, Versailles ou Rueil, ou encore des villes à caractère qui dépassent les 4.000 euros comme Biarritz, Antibes ou Cannes, de nombreuses villes voient leur m2 d'appartement atteindre et même dépasser en certains quartiers les 3.000 euros : la plupart des villes de la moyenne couronne parisienne, Lyon et Marseille, mais aussi Aix-en-Provence, Annecy, Bayonne, Toulon et ses satellites, Nice, pour ne parler que des plus importantes !
(1) indicateur tenu par la FNAIM, synthétisant le pouvoir d'achat des revenus des ménages corrigé de l’effet chômage, les conditions de remboursement des emprunts (taux d’intérêt et durée), les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien, et l’évolution du prix des logements
(2) Universimmo.com, 4/1/2007 : "Immobilier et logement : qu'attendre de 2007 ?"
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