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Mesures tous azimuts dans la loi sur le droit au logement opposable
28/2/2007
Le texte mis au point en commission mixte paritaire a été adopté le 22 février par l’Assemblée et le Sénat et devrait être publié incessamment (1). Outre la mesure principale ouvrant un droit de recours contre l’Etat à toute personne dont la demande de logement n’a pas reçu une réponse correspondant à ses besoins et ses capacités, le texte adopté comprend une variété de mesures, la plupart introduites par amendement, et dont beaucoup sont éloignées du thème principal, ce qui le fait ressembler à une petite loi "ENL" bis… En dehors d’un nouveau lot de mesures de toilettage de la législation, décidément inépuisable, les dispositions principales intéressant l’immobilier sont les suivantes :
- création d'un droit opposable garanti par l'Etat à un logement décent et indépendant, "à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d’État, n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir" ; organisation de la mise en œuvre de ce droit par saisine de la commission de médiation - commission créée par la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions, et siégeant dans chaque département pour traiter des difficultés d'obtention de logements sociaux – et recours devant le juge administratif à toute personne dont la demande de logement n’a pas reçu une réponse correspondant à ses besoins et ses capacités (ou une proposition d'accueil en structure adaptée) dans un délai qui sera fixé par décret suivant l'avis de la commission de médiation déclarant sa demande prioritaire (articles 7 et 9) ; un comité de suivi établira un rapport annuel de la mise en œuvre de ce droit ;
- augmentation des capacités en places d’hébergement d’urgence à atteindre par les communes au dessus d’une certaine taille ou situées dans des agglomérations d’une certaine taille sous peine de prélèvement sur leurs ressources fiscales ; droit pour toute personne accueillie dans une structure d’hébergement d’urgence de pouvoir y demeurer, dès lors qu’elle le souhaite, jusqu’à ce qu’une orientation lui soit proposée "vers une structure d’hébergement stable ou de soins, ou vers un logement, adaptés à sa situation" ;
- élargissement de l'obligation de comporter au moins 20% de logements sociaux (article 55 de la loi SRU) à compter du 1er janvier 2008 aux communes membres d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Île-de-France et à 3 500 habitants dans les autres régions, même si elles sont dans une agglomération elle-même de moins de 50.000 habitants ;
- extension des possibilités d’intervention d’achat, revente ou portage de lots pour les organismes privés ou publics d’HLM dans les copropriétés faisant l’objet d’une OPAH "copropriétés dégradées" ;
- extension des possibilités pour les maires d'augmenter le COS pour un programme de construction comprenant 50 % au moins de logements sociaux ;
- augmentation d’un milliard d’euros des crédits de l’Etat à l’ANRU (loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine - article 18) et de ceux de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, notamment pour augmenter les capacités d’hébergement d’urgence et la production de logements "très sociaux" ; le fonctionnement du système d’enregistrement départemental unique des demandes de logement locatif social sera suivi annuellement ; notons aussi l’octroi du bénéfice d’ avantages fiscaux à l’association Foncière logement , créée en 2001 et qui participe désormais au plan de cohésion sociale, notamment d’une TVA à taux réduit et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties de 15 ans ou de 25 ans pour les logements locatifs sociaux ;
- indexation sur l’IRL (indice de révision des loyers) des aides au logement - aide personnalisée au logement (APL) et allocation de logement (AL et ALS) -, permettant d’éviter à l’avenir les retards et rattrapages de ces dernières années ;
- garantie à l'occupant de bonne foi l'accès à l'eau tout au long de l'année ;
- mise en place une procédure d'expulsion rapide de l’occupant illégal du domicile d'autrui ; attention : cette disposition ne s’applique pas aux bailleurs ou aux propriétaires de logements vacants "squattés"…
- possibilité dans les ZUS (zones urbaines sensibles) pour les organismes HLM de louer à titre temporaire des locaux d’habitation situés en rez-de-chaussée, en vue d’y exercer des activités économiques ;
- application obligatoire de l’IRL (indice de révision des loyers) aux baux de logements meublés constituant la résidence principale du preneur, relevant de l’article L631-1 du Code de la construction et de l’habitation ; la révision de ces baux se réfère actuellement en général à l’indice ICC (indice du coût de la construction)…
- possibilité pour un bailleur de bénéficier du régime "Borloo dans l’ancien" (déduction de 30 ou 45% des revenus contre conventionnement ANAH avec ou sans travaux) avec un locataire en place au moment du renouvellement de son bail , et non pas seulement comme le prévoyait la loi "ENL" du 13 juillet 2006 pour les logements vacants ;
- création d’une possibilité de domiciliation juridique des personnes sans domicile stable ;
- aménagement de la procédure de rétablissement personnel : suspension des voies d’exécution et des procédures d’expulsion en cas d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel et clarification de la distinction entre procédure "classique" de surendettement et procédure de rétablissement personnel.
(1) projet de loi instituant le droit opposable au logement et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale - dossier législatif
