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Signature du premier contrat de location avec GRL

12/3/2007 
Le ministre en charge du logement, Jean-Louis Borloo, s'est invité en grand déplacement médiatique à la signature du premier bail de location souscrit avec un contrat de garantie de risques locatifs (GRL) le 9 mars à Neauphle-le-Château (Yvelines). Un grand luxe de détails a été fourni à la presse : ce premier contrat a été établi entre une jeune serveuse de 18 ans en contrat nouvelle embauche (CNE), qui avait essuyé plusieurs refus de logement, et un propriétaire privé à la retraite qui a expliqué que "sans cette garantie, (il) n'aurait pas pu louer ce studio"...

Rappelons que la GRL est dispositif de subventionnement et de crédit d’impôt permettant aux bailleurs qui font de la location sociale de souscrire une assurance loyers impayés dans des conditions économiquement viables. Des compensations seront versées sur les fonds du "1% logement" aux entreprises d'assurance de dommages qui proposent des contrats d'assurance contre le risque de loyers impayés respectant un cahier des charges sociales établi par l'UESL (Union d'économie sociale du logement, qui regroupe les collecteurs du 1% logement) et qui a été approuvé par décret ; l'UESL est chargée d'assurer le financement de ces compensations dans le cadre d'une convention avec l'Etat. Par ailleurs, les bailleurs conventionnés auprès de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) bénéficieront d'un crédit d'impôt égal à 50 % du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition, si le contrat respecte ce cahier des charges. Ce crédit d'impôt ne sera toutefois pas cumulable avec la déduction du montant de la prime d'assurance impayés de loyers que les bailleurs ont la faculté d'opérer sur leurs revenus fonciers...

Pour bénéficier de la GRL, il suffit aux bailleurs intéressés de s’adresser à un assureur qui adhère au dispositif ou à un courtier s’adressant à de tels assureurs ; déjà le CSF (Crédit social des fonctionnaires) annonce avoir signé le 5 mars la première convention de distribution de la GRL, et d'autres assureurs sont en train de suivre : Swiss Life, le groupe Caisse d'Epargne, la Macif, les Mutuelles du Mans, etc.

Comme l'assurance loyers impayés classique, ce produit sera, pour les propriétaires qui ne gèrent pas leurs biens en direct, également accessible via les administrateurs de biens ; la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), a déjà annoncé qu'elle le proposera via son assureur de groupe à ses adhérents et nul doute que l'ensemble de la profession aura accès à la GRL à brève échéance.

Lorsqu’il souscrit un "contrat GRL", le bailleur est informé des critères de solvabilité applicables à son contrat, et ne prendre en considération que les candidats locataires qui ont sollicité et obtenu auprès de tout collecteur du 1% un "passeport", prouvant qu’ils sont "éligibles"; à ce titre, le loyer maximal pour le ménage respectant ces critères figurera sur le "passeport" ; le "passeport" évitera au bailleur de devoir interpréter lui-même les critères d’éligibilité et lui garantira que le locataire est bien couvert par le contrat d’assurances.

Comme l'a rappelé le ministre, la GRL est une "caution d'Etat" qui vise à favoriser l'accès et le maintien dans leur habitation locative des ménages confrontés à des difficultés pour se loger en raison de revenus trop bas ou de contrats de travail précaires, en garantissant le paiement des loyers auprès des propriétaires à tout moment pendant la durée du bail.

Le contrat GRL, souscrit par les propriétaires auprès des assureurs, s'adresse en priorité aux personnes non couvertes par les dispositifs existants type Locapass: CDD, intérimaires, travailleurs à temps partiel, chômeurs, étudiants, etc. Il est financé soit par le 1% logement pour les salariés, soit par l'Etat pour les demandeurs d'emplois.

En cas de sinistre, deux cas peuvent se présenter :

- le locataire ne correspondant plus aux critères des "locataires éligibles" : l’assureur devra faire son affaire de l’indemnisation du sinistre et des recours contre le locataire ;

- si par contre le locataire correspond toujours aux critères, l’assureur indemnise le propriétaire et s’en voit compenser le coût par une société de gestion créée pour la mise en oeuvre du dispositif ; par contre, le choix des suites à donner au sinistre à l’égard du locataire est du ressort d'une association, également créée pour la circonstance, qui diligente une enquête, et décide, soit de mettre en œuvre un traitement "social", soit – notamment en cas de mauvaise foi du locataire – de faire demander par la société de gestion à l’assureur la mise en oeuvre des procédures de recouvrement adaptées à l’encontre du locataire, celle-ci étant tenue d’exécuter sans délai les instructions et doit être en mesure de justifier des mesures effectivement prises…

"La GRL est une garantie universelle (...) qui permet d'installer un tiers de confiance entre bailleurs et locataires. Cela va révolutionner leurs rapports", a affirmé Jean-Louis Borloo dans des propos rapportés par l'AFP, ajoutant de manière quelque peu hasardeuse que la GRL devrait permettre "la remise sur le marché de 600.000 logements aujourd'hui inoccupés, avec à terme une signature de 3 millions de baux"...

Notons aussi que la GRL est censée remplacer à terme la garantie "Loca-pass", qui est ouverte de droit à une grande partie des "locataires éligibles" à la GRL ; or, cette dernière ne fonctionnera que si le bailleur contracte une assurance contre les impayés, et son développement suppose que de tels contrats soient suffisamment diffusés auprès des bailleurs ; le gouvernement pense, ainsi qu’il l’écrit dans la convention, que "la généralisation des contrats GRL devrait être progressivement obtenue, grâce à une réduction des assurances impayés du fait de l’élargissement du marché induit par le dispositif de garantie des risques locatifs, de l’efficacité accrue des contrats GRL et de la communication qui sera faite pour promouvoir le dispositif" !

Le pari étant cependant loin d’être gagné, il est prévu "pour une durée de dix-huit mois à partir du lancement de cette nouvelle garantie" de maintenir inchangée la garantie Loca-pass actuelle et de continuer à la proposer aux bénéficiaires actuels, à défaut de souscription par le bailleur d’une assurance contre les impayés de loyers. Elle continuera aussi d’être proposée aux locataires de logements appartenant à des bailleurs institutionnels "tant qu’une période de dix-huit mois ne se sera pas écoulée après la mise en oeuvre effective d’un dispositif adapté aux personnes morales.

En tout état de cause, une évaluation devra avoir lieu avant le 30 juin 2008, le maintien du Loca-pass devant être prolongé s’il apparaît nécessaire comme suite à cette évaluation...


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