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 Logement social : les organismes HLM bousculés doivent revoir leur modèle économique - 13/10/2018
 Le réseau Procivis s'affirme comme un acteur incontournable du traitement des copropriétés fragiles - 12/10/2018
 Un baromètre des charges de copropriété en France établi à partir d’annonces immobilière - 12/10/2018
 Un plan d'urgence Initiative Copropriétés pour les copropriétés dégradées - 11/10/2018
 Un 3ème trimestre historique en nombre de ventes de logements - 10/10/2018
 Les réseaux d'agents immobiliers euphoriques ! - 10/10/2018

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Logement social : les organismes HLM bousculés doivent revoir leur modèle économique

13/10/2018 
Le 79e congrès du secteur HLM s'est clôturé le 11 octobre à Marseille, avec un discours de Jean-Louis Dumont, président de l'Union sociale pour l'habitat (USH), suivi d'une intervention de Julien Denormandie, secrétaire d'Etat à la Cohésion des territoires. Le premier a résumé la problématique : "Nous n'avons pas l'habitude de faire un métier simple, mais depuis le PLF [projet de loi de Finances, NDLR] 2018, une chose a changé. Non seulement l'Etat a ponctionné 1,7 milliard sur les organismes HLM, mais il l'a fait d'une manière qu'aucun acteur économique ne peut absorber : par une réduction administrée de son chiffre d'affaires. La loi de finances 2018 et la trajectoire budgétaire annoncée pour 2019 peuvent à elles seules, en un an, nous faire perdre ce que nous avons mis des décennies à construire" ! Et d'ajouter : "Nous sommes, vous êtes peut-être aux prémices d'un cercle descendant dont on ne sait pas où il s'arrêtera. Si loin du choc de l'offre auquel nous aspirions à vos côtés…", lançant un avertissement : "Si nous ne trouvons pas une issue collective à cette crise, notre pays risque de se priver d'un levier national au service d'une mission d'intérêt général pour le bien de la République"...

La mesure incriminée est évidemment la baisse autoritaire des loyers imposée aux organismes depuis début 2018 pour compenser la baisse des APL (aides personnalisées au logement) des locataires sociaux, qui fera faire à terme 1,7 milliard d'euros d'économie à l'Etat. En 2018, ils ont dû réduire de 800 millions d’euros leurs loyers ; ce montant passera à 873 millions d’euros en 2019 et 1,5 milliard d’euros en 2020, soit 8% de la masse globale des loyers collectés. Entre-temps, ils ont aussi dû digérer l’augmentation de la TVA sur la construction neuve, passée le 1er janvier 2018 de 5,5 à 10%, ce qui leur a coûté 700 millions d’euros.

Face au désordre créé par une ponction d'une bonne moitié de la marge opérationnelle des organismes et, partant, de leur capacité d'autofinancement, le gouvernement a proposé quelques mesures financières comme la renégociation de leurs emprunts auprès de la Caisse des dépôts, et le recours à des prêts dits "de haut de bilan", dont le remboursement ne commence que dans vingt ans. Une façon de reporter la charge sur l'avenir... Pour le reste, il renvoie la profession aux deux voies qu'il lui a recommandées et qu'il encourage par quelques mesures de facilitation dans la loi "ELAN" prochainement publiée : le regroupement des organismes et la mise en commun de ressources financières et de moyens, et d'autre part la vente des patrimoines amortis.

Contre mauvaise fortune bon coeur, les organismes se sont lancés dans la première voie en mettant en place un peu partout des structures de coopération ou des groupements de moyens. Il est vrai que sur ce plan le gouvernement a manié la carotte et le bâton : la loi renforce la possibilité de dissoudre des organismes en posant une obligation nouvelle de s’adosser à un groupe d’organismes de logement social pour tout organisme gérant moins de 12.000 logements. Corrélativement, est également introduite la possibilité d’imposer, à un organisme de logement social, l’acquisition de tout ou partie du patrimoine ou du capital d’un organisme qui ne se serait pas mis en conformité avec cette obligation de regroupement.

La seconde, l'accélération de la vente, est plus difficile. Ils s'y essaient depuis une bonne dizaine d'années, réussissant à peine 6 à 7.000 ventes par an tous bailleurs confondus. On leur demande de passer à 40.000 (1% du parc) ce qui paraît mission impossible : leurs locataires n'ont pas envie ou n'ont pas les moyens d'acheter ! par ailleurs, la mise en vente d'une résidence implique de la mettre en copropriété, en totalité ou partiellement, ce qui est techniquement compliqué et dangereux : le risque est grand en effet de créer à terme des copropriétés en difficulté, fléau croissant auquel le gouvernement est forcé, avec le plan "Initiative copropriété" lancé cette semaine, de consacrer des moyens en augmentation...

Conscients du problème, les maires n'ont pas encouragé le processus. Ils avaient jusqu'ici un pouvoir de blocage. Qu'à cela ne tienne, avec la loi ELAN, l’avis du maire de la commune où est situé le patrimoine à céder devient consultatif et ne reste contraignant que si elle est en déficit de logements sociaux, c’est-à-dire sous les 25% exigés par la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) de 2000. Afin d’encourager les maires à ces opérations, les appartements vendus restent comptabilisés dans le "quota SRU" durant dix ans après la transaction, et non plus cinq. Par ailleurs, le prix proposé à l’acheteur ne sera plus fixé par les Domaines mais par l’organisme HLM lui-même, avec le danger que ces HLM soient bradés.

Le gouvernement dispose dans le mouvement HLM d'un bras armé : Action Logement, une des familles de l'USH, qui dispose d'une collecte de 3,5 milliards d'euros par an via la PEEC (participation des employeurs à l'effort de construction - le "1% logement") et qui possède une grande partie des entreprises sociales de l’habitat (ESH), branche privée du monde HLM. Action Logement est l'instrument des entreprises pour le logement de leurs salariés et aujourd'hui aux mains du MEDEF. Et la loi ELAN lui a créé un instrument à sa mesure pour accélérer le mouvement de vente : la possibilité de créer un organisme national de vente (ONV), doté d’un milliard d’euros de fonds propres, permettant d’emprunter trois fois plus, qui propose aux bailleurs d’acheter des immeubles en bloc, à charge pour eux de les mettre en copropriété et de les écouler. Plus de 120 bailleurs ont déjà répondu à un premier appel d'offres. Reste à savoir si cet organisme réussira à vendre mieux que les organismes qui s'y essaient depuis dix ans...

Le risque est grand dans ce cas que le patrimoine invendu soit cédé à bas prix à des institutionnels et déconventionné, conduisant à une privatisation du parc social que beaucoup appellent de leurs vœux, si l'on se réfère au rapport du groupe de travail Cap 2022. Voire même à des investisseurs privés dont beaucoup peuvent se révéler être des "marchands de sommeil", qui ne tarderont pas à transformer les immeubles en copropriétés dégradées ! Certes, l'heure est aux pétitions de bonnes intentions : Action Logement annonce qu'il ne vendra qu'à des personnes physiques, un logement à la fois, et rappelle que la loi prévoit une garantie de rachat, valable dix ans, en cas de difficultés du nouveau propriétaire. Les sénateurs ont aussi obtenu dans la loi ELAN une concession du gouvernement : la moitié des sommes tirées des ventes réalisées dans des communes soumises à la loi SRU sera réinvestie dans celles qui sont déficitaires en logements sociaux.

En attendant, avec sa réforme, le gouvernement s'est tiré une autre balle dans le pied : la ponction sur l'autofinancement des organismes a commencé déjà à se traduire par une baisse de la construction neuve et de l'effort d'entretien-rénovation : deux tendances qui arrivent au plus mal pour l'industrie du bâtiment qui souffre aussi de la baisse de la commercialisation des logements neufs du fait des restrictions de la distribution du prêt à taux zéro (PTZ), de la quasi-suppression de l'APL accession et de la réduction des périmètres de la réduction d'impôt Pinel. La construction de maisons individuelles vit un véritable effondrement, mais le collectif commence également à souffrir, d'autant que nombre de programmes de promoteurs privés ne pourront pas voir le jour sans participation d'un bailleur social quand une partie du programme doit lui être consacré.



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Le réseau Procivis s'affirme comme un acteur incontournable du traitement des copropriétés fragiles

12/10/2018 
Suite au lancement du plan Initiative copropriétés le 10 octobre, Julien Denormandie, secrétaire d’Etat auprès du ministre de la cohésion des territoires, de Valérie Mancret-Taylor, directrice générale de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et Yannick Borde, Président de Procivis UES-AP ont signé, à l'occasion du congrès HLM à Marseille une convention opérationnelle entre l’Etat, l’ANAH et le réseau Procivis. Entrant dans le cadre des engagements conclus entre l’Etat et le réseau Procivis en juin 2018, cette convention permettra le financement par les 52 SACICAP (Sociétés Anonymes Coopératives d’Intérêt Collectif pour l’Accession à la Propriété) de la rénovation de 60.000 logements privés sur les cinq prochaines années dans le cadre du plan Initiative copropriétés. Cela répond plus spécifiquement aux enjeux nationaux : rénovation énergétique et rénovation des copropriétés.

Les SACICAP vont notamment intervenir en accompagnement de l’ANAH qui pilote la mise en œuvre du plan Initiative copropriétés pour financer des aides au profit des copropriétés fragiles ou en difficulté ou des copropriétaires modestes.
A travers cette convention, l’ANAH pourra s’appuyer sur un partenaire opérationnel national capable d’amplifier la lutte contre les passoires énergétiques sur tous les territoires. Cette action prendra la forme de prêts sans intérêts permettant la réalisation de travaux de rénovation énergétique, ou de mise en sécurité et de travaux d’urgence dans ces copropriétés.

L’activité de syndic, principalement exercée par le réseau Procivis sous la marque Immo de France, sera également mobilisée en s’appuyant sur la certification "QualiSR, syndic de prévention et de redressement", notamment pour assurer des missions d’expertise et d’audit des copropriétés en difficulté. Une des filiales de ce réseau est le premier syndic s'étant vu décerner ce label.


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Un baromètre des charges de copropriété en France établi à partir d’annonces immobilière

12/10/2018 
La start-up MeilleureCopro a publié son 2ème baromètre des charges de copropriété en France, largement repris par les médias. Les données publiées ont été établies, selon la société, à partir de la lecture automatisée de plusieurs millions d’annonces des biens en vente en France à partir des grands portails immobiliers. Ainsi, à partir de deux informations clés obligatoires, normalement renseignées sur chaque annonce immobilière à savoir, le montant des charges de copropriété et le nombre de lots des copropriétés, et d’informations concernant les niveaux de services de la copropriété non obligatoires, donc hasardeuses, des "algorithmes d’intelligence artificielle avancés" permettent aux ingénieurs en statistique et "Big Data" de la société de récupérer et d’interpréter ces informations pour établir un baromètre de charges moyennes de copropriété.

Le problème est que les annonces immobilières de vente ne doivent indiquer que le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel sans détail, et que les services de la copropriété ne sont pas indiqués. Une analyse du montant des charges sur cette base revient à mélanger des immeubles à très faibles charges sans gardien, ascenseurs, chauffage collectif, espaces verts, etc., avec ceux qui possèdent tous ces postes de charges !

Une information néanmoins intéressante issue de la précédente publication en février 2018, qui paradoxalement affaiblit le modèle d'estimation : un tiers seulement des annonces de ventes immobilières de biens anciens indiquaient le nombre de lots de la copropriété et le montant des charges. Dans le neuf, les résultats sont encore pires : 11% des annonces indiquent le nombre de lots et 4% seulement donnaient les informations sur les charges de copropriété… Le palmarès des portails d’annonces était édifiant : sur ceux qui relaient les annonces des professionnels, le taux de conformité allait de 25% pour Le Bon Coin à 37% pour Se Loger, et ceux qui diffusent les annonces de particuliers (PAP et Le Bon Coin) ne dépassaient pas 3% !





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Un plan d'urgence Initiative Copropriétés pour les copropriétés dégradées

11/10/2018 
Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires, a présenté le 10 octobre le plan "Initiative Copropriétés". Ce plan, sur 10 ans, engageant un peu moins de 3 milliards d’euros s'adresse à l’ensemble des territoires touchés par la problématique des copropriétés dégradées quel que soit le niveau d’intensité et de complexité des difficultés. A ce jour 684 copropriétés (56.000 logements) sont identifiées comme à traiter d’urgence, dont 14 sites de priorité nationale qui représentent 128 copropriétés (23.330 logements). Mais des milliers d'autres sont en situation de fragilité et exigent un traitement énergique, faute de quoi elles rejoindront la cohorte des premières !

Constatant que la lutte contre les copropriétés dégradées, menée depuis plusieurs années n’a pas abouti à une amélioration suffisante, le secrétaire d’État propose une nouvelle stratégie sans pour autant remettre en cause les nombreux outils déjà mis en place. En complément des différentes mesures introduites dans la loi "Elan", qui devrait être votée dans les prochains jours, cette nouvelle méthode consistera à mobiliser tous les acteurs locaux pour identifier précisément les territoires et les copropriétés concernées, puis l’État accompagnera les collectivités territoriales qui le souhaitent dans leur relation avec les opérateurs fonciers et financiers afin de les aider à mettre en place les mesures adéquates. Il sera également mis en place une coordination cohérente entre les politiques nationales, régionales et locales.

Pour se faire, l’État mobilisera 2,740 milliards sur 10 ans, 2 milliards via l’ANAH, 500 millions via l’ANRU et 240 millions via les SACICAP (réseau Procivis).

L’ARC (Association des responsables de copropriété) considère qu’il manque à ce plan des solutions préventives. Certes, le plan prévoit, pour "les copropriétés qui présentent des fragilités avérées", la nécessité de mettre en place "des actions de prévention afin de leur éviter d’entrer dans d’éventuels processus". Mais les moyens ne sont pas identifiés. Après examen de documents financiers de 2.000 immeubles entre 2014 et 2017 émanant de de son Observatoire PAtrimonial des Copropriétés (OPAC), l'association alerte sur une dégradation latente des copropriétés dont le problème le plus préoccupant est le basculement dans la fragilité, voire dans la difficulté. Pour que soit pris en compte la cause du problème et non pas seulement ses effets, l’ARC préconise aux pouvoirs publics de procéder dans un premier temps à un constat sur l’état réel de la gestion et de l’entretien des copropriétés, en vue d’apporter des solutions curatives et adaptées.

Par ailleurs, l'ARC contribue activement de concert avec les fédérations de professionnels, via la toute nouvelle certification "QualiSR", à l'émergence d'une nouvelle catégorie de syndics de copropriété volontaires, en capacité d'enrayer les processus de dégradation - d'abord financière, puis physique (défaut d'entretien des bâtiments) et enfin sociologique (paupérisation) - des copropriétés, et à redresser celles déjà à un stade plus avancé de difficultés. Née d'une initiative privée d'un certain nombre d'acteurs engagés dans le traitement des copropriétés difficiles, le projet est aujourd'hui adoubé par le gouvernement. "Nous allons également instaurer des syndics d’un genre nouveau (...), des syndics spécialisés dans le redressement financier. Souvent, lorsque les charges ne sont plus payées, le syndic abandonne, nous allons mettre en place une qualification pour former ce type de syndic", déclarait le 10 octobre Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, dans un entretien au Parisien...


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Un 3ème trimestre historique en nombre de ventes de logements

10/10/2018 
Le marché immobilier de l’ancien dans l’Hexagone va bien, très bien même selon le franchiseur Century 21 ! Pour les agences de ce réseau (800 agences environ), le marché de l'ancien a atteint des niveaux d’activité historique au 3ème trimestre. "Jamais un 3ème trimestre n’a été aussi dynamique en termes de transactions réalisées, indique le commentaire de l'étude publiée le 9 octobre.

Le nombre de transactions réalisées par les agences du réseau a progressé de 1,3% par rapport au 3ème trimestre 2017 qui déjà atteignait un record historique ! La hausse des prix, évaluée par les services de la franchise, atteindrait 2,6% dans l’ensemble pour se situer à 2.539€ le m² en moyenne, en dessous de leur niveau le plus haut enregistré au 3ème trimestre 2011 à 2.621€ le m².

Les plus actifs des acheteurs sont les 30/40 ans qui représentent, au global, 46,1% des acquéreurs. Ils profitent des taux d’intérêt bas pour acheter leur résidence principale d’une surface moyenne stable à 85,9 m2 (86,7 m² il y a un an).

Une autre tranche d’âge progresse parmi les acquéreurs. Selon l’étude, les 40/50 ans achètent à titre de placement pour leur retraite. Ils sont en hausse de 25,6% au niveau national.

A Paris, malgré une hausse des prix de 6,6% par rapport au 3ème trimestre 2017 et une baisse du volume des ventes de 5,9% par rapport au 3ème trimestre 2017, l’activité reste très dynamique et le nombre de ventes réalisées, bien qu’inférieur à l’année record de 2017, reste soutenu. Le prix moyen s’élève à 478.182€ au 3ème trimestre 2018 pour une surface moyenne de 50,2m².

Ce sont les cadres supérieurs et professions libérales qui achètent (54,2% des transactions) avec un emprunt représentant 63,7% du montant investi en moyenne. 57,8% des transactions parisiennes sont consacrées à la résidence principale, la part des acquisitions dédiées aux investissements locatifs atteignant 41,4% pour représenter près d’un tiers des achats à Paris, 31,1% précise Century.

En Ile de France, 74% des transactions réalisées le sont par les employés/ouvriers et les cadres moyens (40,6% et 33,4% respectivement). Le prix moyen au m² est en hausse de 3,1% par rapport au 3ème trimestre 2017 (3.262€ le m²). Les maisons dans la région francilienne se vendent en moyenne à 314.020€ contre 207.232€ pour les appartements.

L’évolution des prix est loin d’être uniforme sur le territoire et plus encore en province. En effet, une majorité de régions voient leur prix au m² grimper : Auvergne-Rhône-Alpes, Bourgogne Franche-Comté, la Bretagne, Grand-Est, la Normandie, la Nouvelle-Aquitaine, l’Occitanie, Provence-Alpes-Côte-d’Azur, alors que quelques régions enregistrent à l’inverse une baisse du prix moyen au m² : le Centre-Val-de-Loire, les Hauts-de-France et les Pays-de-la-Loire.


Source : Communiqué de presse Century 21 du 09/10/2018

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Les réseaux d'agents immobiliers euphoriques !

10/10/2018 
Après Century 21, c’est au tour du réseau Laforêt de voir tous les indicateurs au vert et un volume de transactions en 2018 qui devrait se hisser au deuxième rang des années les plus prolifiques.

Comme pour la franchise Century 21, pour Laforêt le marché reste très actif, porté par des taux d’intérêts historiques. Ce qui, pour les dirigeants de Laforêt, encourage les investisseurs. Ceux-ci mettent la pression sur les petites surfaces qui se vendent très rapidement et à des prix élevés. Les secundo-accédants en profitent pour s’agrandir, ce qui maintient les prix élevés à la vente.

Même une possible hausse des taux d’intérêt n’enraye pas l’optimisme de Laforêt qui considère qu’elle devrait, si elle a lieu rester contenue. Seul petit bémol, le recul des primo-accédants qui face à des prix en constante progression et bien que bénéficiant de conditions financières avantageuses semblent avoir atteint leurs limites. Mais Laforêt, décidément confiant, estime que si la croissance du pays est moins importante que prévu, elle est néanmoins positive et devrait donc continuer de porter le dynamisme du marché.


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