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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Coup de froid en vue sur le marché immobilier ?
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18/7/2017
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C'est une des possibilités envisageables au vu des chiffres du 2ème trimestre de l'Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels (1) : le volume des crédits immobiliers distribués (hors rachats de crédits existants) et le nombre de prêts, certes montés à un très haut niveau depuis 2014, marquent le pas et ce n'est pas la légère remontée des taux d'intérêt depuis le début de l'année qui l'explique, mais le coût moyen des opérations financées, en forte hausse. En cause, la nette remontée des prix immobiliers un peu partout en France, même si c'est avec des variantes, et ce depuis bientôt 18 mois : +6% à Paris, +6,6% à Nantes, +4,9% à Lille, +4,2% à Nice, +6,8% à Lyon, et même +8,9% à Strasbourg et +11% à Bordeaux ! A côté, Marseille et Montpellier semblent presque sages avec respectivement +2,6% et +3,4%...
Les taux d'intérêt proposés par les banques, qui avaient atteint un creux historique à 1,40% sur 20 ans (1,18 sur 15 ans !) ont connu une remontée brutale en février et marquent depuis le pas à 1,60% sur 20 ans (1,41 sur 15 ans). Ils reflètent la volonté manifeste des banques de maintenir leur activité de crédit et de gagner de nouvelles clientèles.Le taux réel, à savoir le différentiel avec l'inflation (1,2% actuellement), n'a jamais été aussi faible depuis 1975, et à des niveaux de taux qui n'ont rien à voir ! Comme en compensation de cette hausse somme toute contenue, la durée des prêts s'est aussi allongée, atteignant 231 mois pour l'accession dans le neuf et 229 mois pour l'accession dans l'ancien (+5 mois en moyenne sur un an). Au final, les conditions de crédit sont restées optimales au cours de la période, mais on constate une déformation de la structure des crédits accordés : la part des jeunes s'est accrue dans les durées les plus longues en même temps que celle des emprunteurs plus âgés augmentait dans les durées les plus courtes...
Par contre, le changement le plus spectaculaire concerne le renchérissement du coût moyen des opérations réalisées rapporté au revenu des emprunteurs, qui atteint un record historique : il faut désormais 4,08 années de revenu pour acheter sa résidence principale, et même 4,95 dans le neuf. Il fallait en moyenne 3,90 années à la même époque de 2016, et 4,71 années dans le neuf. Du coup, le taux d'apport personnel baisse : 18,1% dans le neuf (contre 19,2 en 2016) et 20,8% dans l'ancien (contre 16,6 en 2016). Du coup, la répartition des emprunteurs change : dans le neuf, les moins de 35 ans (environ 50% du marché) régressent au profit de toutes les autres classes d'âge (sauf les plus de 55 ans qui ne représentent que 10% du marché), de même que les moins de 3 SMIC (environ 40% du marché) au profit des autres tranches de revenus ; dans l'ancien, les parts des tranches d'âge restent à peu près stables, mais la différenciation par les revenus est plus nette : les mois de 3 SMIC et dans une moindre mesure les 3 à 4 SMIC régressent nettement, au profit notamment des 5 SMIC et plus !
Autre transformation du marché : le marché de l'achat après revente régresse au profit de la primo-accession qui atteint 70,9% des opérations, pourcentages qui frisent ceux constatés en 2009 à 2011, où en pleine crise le marché de la revente s'était effondré...
Le résultat de tout cela est que le taux d'effort des emprunteurs, après avoir fortement baisse depuis 2011 sous l'effet de l'effondrement des taux d'intérêt, repart à la hausse : à 27,4% du revenu en moyenne en 2014, record historiquement bas depuis des décennies, il est remonté à 28,9%. Il était constamment au dessus de 30 jusqu'en 2011... Fait remarquable : le taux d'effort est à peu près homogène partout en France, dans les grandes agglomérations comme en milieu rural ou périurbain
Nouveauté de l'observatoire : le suivi pour les 32 villes de plus de 100.000 habitants de la surface habitable moyenne achetée en 2017, la variation des prix en % à fin mai 2017 en glissement annuel, et le nombre de m2 en plus ou en moins que les ménages peuvent acheter depuis un an du fait de l'évolution de leurs revenus, de celle des prix, et de celle des taux d'intérêt conditionnant le montant des remboursements. Presque partout les acquéreurs ont perdu des m2 : 0,5 à Paris, 0,8 à Strasbourg, 0,9 à Nantes, 1,3 à Lyon et Montpellier, -2,2 à Rennes, 7,2 à Bordeaux et 13,8 au Mans ! Mais il y a des villes ou les acquéreurs ont gagné des m2 : 1,7 à Marseille, 2,7 à Toulouse, 5,3 à Rouen et 5,4 à Nice...
(1) Site de l'Observatoire Crédit Logement / CSA
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L'IRL confirme sa tendance haussière
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17/7/2017
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L'IRL (indice de référence des loyers) continue de confirmer sa reprise au 2ème trimestre 2017, avec une valeur d'indice de 126,18, soit une évolution de +0,75% sur un an, après +0,51% au 1er trimestre, +0,18% au 4ème trimestre 2016, et une séquence de quasi-stagnation avec +0,06% au 3ème trimestre, 0,00 au 2ème , + 0,06% au 1er, -0,01% au 4ème trimestre 2015, +0,02% au 3ème, et +0,08% au 2ème (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins quelques trimestres...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL sont consultables sur le site de l'INSEE (1) ; elles sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE et ne peuvent être retrouvées que sur des sites comme le nôtre où elles ont été conservées…
Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l'encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est applicable qu'à Paris depuis le 1er août 2015), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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universimmo.com
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