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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Immobilier, logement : les très libérales réformes recommandées par le rapport CAP 2022
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13/8/2018
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Pour mieux cibler sa réforme de l'Etat, le gouvernement a demandé à un groupe de spécialistes, le Comité action publique 2022, de plancher sur des pistes d'économies pour réduire de 30 milliards d'euros le déficit public à horizon de 2022. S’étant fait remettre leur rapport, et jugeant probablement trop explosives certaines des propositions formulées, le gouvernement avait prévu de ne pas le publier, expliquant qu’il dévoilerait les recommandations du groupe de travail qu’au fur et à mesure que seraient annoncées les mesures qui s’en inspireront. Finalement, dans des conditions non éclaircies, le rapport a fuité et nous avons pu nous en procurer une copie (1).
L’immobilier et le logement sont concernés dans les propositions 11 18 et 20, avec des mesures qui suscitent plus de scepticisme que de surprise. Le constat de la situation actuelle reprend tous les leitmotive de la macronie : on dépense trop alors que le coût du logement s'alourdit pour les ménages et que la pénurie s'aggrave dans les zones tendues. Aucune des grandes contradictions n'est levée, et notamment celle de la dépendance des gouvernements à l'égard de l'activité du bâtiment, elle-même tributaire des aides à la pierre (aux particuliers via le prêt à taux zéro, au logement social, ou pour l'investissement locatif privé), celle du pouvoir d'achat des ménages grevé par la hausse ininterrompue des prix de l'immobilier, pourtant un des moteurs de l'investissement dont dépend le bâtiment, et celle du rôle assigné au logement social : logement abordable pour pour une grande moitié des ménages qui ne peuvent accéder au logement privé devenu hors de prix ou refuge pour pauvres au risque d'accentuer encore leur ghettoïsation ?
Déjà les quelques mesures prises dans le budget 2018 - baisse des APL loyers avec répercussion obligatoire sur les loyers des HLM grevant leur capacité d'investissement, suppression des APL accession et restriction du prêt à taux zéro - viennent de casser la dynamique du bâtiment et du logement social : les professionnels tirent déjà la sonnette d'alarme, et l'on sait à quel point les gouvernements peuvent difficilement lui résister !
Face à ces dilemmes redoutables, le rapport CAP 2022, ne propose que des mesures techniques, dont la pertinence - au oins pour certaines - ne sera pas forcément gage de facilité de mise en oeuvre, tant les parties prenantes sont figées sur leurs positions : promoteurs, propriétaires, collectivités et élus locaux bailleurs sociaux, sans oublier Bercy. Si dans chaque niche il y un chien prêt à mordre comme on le dit souvent, cela promet un bon concert d'aboiements et pas mal de reculades ! Jugeons-en :
- proposition 11 Se loger mieux à moindre coût :
.afin de libérer l’offre foncière, faire de l’échelon intercommunal le niveau opérationnel de l’ensemble des politiques locales d’urbanisme et de logement, et notamment de l’instruction et la délivrance des permis de construire ;
.établir un cadre juridique et fiscal pérenne pour l’investissement locatif privé. Pour cela il est préconisé: la suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles, qui, dans les zones tendues, favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre, et n’a pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires, la création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement, l’interdiction de l’imputation des déficits fonciers sur les autres revenus catégoriels (ces déficits resteraient imputables uniquement sur les bénéfices fonciers ultérieurs), l’interdiction de l’imputation des intérêts d’emprunt dans le revenu imposable, et l’élargissement du régime du micro-foncier à une assiette de recettes brutes de 30.000 euros en augmentant le taux forfaitaire de déduction à 35% ;
.atténuer la frontière entre parc public et parc privé pour les ménages bénéficiant de revenus suffisants afin qu’ils ne restent pas figés dans le parc social. Il s’agit d’appliquer, uniquement en zone tendue, le supplément de loyer de solidarité (SLS) ou surloyer pour les ménages ayant des revenus suffisants et de réviser les barèmes. De cette manière, on atteint un total de loyer (comprenant le surloyer) dans le parc social proche des prix pratiqués sur le marché privé pour les ménages bénéficiant de revenus suffisants. Ceci peut inciter les ménages à sortir du parc social pour se loger dans le parc privé ;
.favoriser la péréquation entre les bailleurs du parc social – y compris sur les ressources supplémentaires provenant de l’augmentation des surloyers – afin de ne pas pénaliser les bailleurs accueillant les ménages les plus modestes dans les territoires les moins valorisés ;
.remédier aux distorsions de l’aide personnalisée au logement (APL) selon la nature des revenus. Le Comité propose de recentrer l’APL et de mieux l’articuler avec les autres revenus de transfert afin d’en améliorer l’équité. Cela suppose de calculer désormais l’APL en prenant en compte, sans distinction d’origine, l’ensemble des revenus (salaires, revenus de transfert, revenus de remplacement) à l’exception de l’AAH (une réflexion sur l’intégration de l’APL dans l’allocation sociale unique que nous proposons de mettre en place à terme – voir proposition n°12 – devra par ailleurs être conduite). Cela passe aussi par le maintien de la possibilité, pour l’ensemble des étudiants, de bénéficier des APL mais sans pouvoir se rattacher au foyer fiscal de leurs parents ;
.normaliser l’action publique en matière de financement du parc social : transformer les statuts de l’ensemble des bailleurs sociaux en statuts commerciaux (pouvant comporter des sociétés publiques locales à but non lucratif), afin de favoriser les regroupements, et les assujettir à l’impôt sur les sociétés, responsabiliser les acteurs en cas de recours au soutien financier auprès de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), notamment avec une mise sous tutelle possible, et transformer le "1% logement" en ressource fiscale et dans le même temps diminuer le montant qui est prélevé sur les entreprises (sic)
- proposition 18 Supprimer les doublons et améliorer le partenariat entre l’État et les collectivités territoriales : transférer la compétence en matière d’aide à la pierre au niveau régional ou métropolitain, la question spécifique de l’Ile-de-France devant être traitée séparément afin de déterminer le niveau de transfert le plus pertinent ;
- proposition 19 Renforcer la cohérence de l’action publique territoriale : améliorer la lisibilité et l’efficience de l’organisation territoriale de la justice ;
- proposition 20 Mettre un terme à toutes les interventions publiques dont l’efficacité n’est pas démontrée : aides fiscales zonées, taux réduits de TVA, etc. – harmoniser l'ensemble des aides à la transition énergétique, supprimer le taux réduit de TVA sur les travaux de rénovation thermique et le faire passer au taux intermédiaire.
A noter aussi la proposition 16 : "aller vers une société « zéro cash » pour simplifier les paiements tout en luttant mieux contre la fraude fiscale"...
(1) Comité Action Publique 2022 – juin 2018 : "Service Public : se réinventer pour mieux servir – Nos 22 propositions pour changer de modèle"
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Crédits immobiliers : les taux d'intérêt reviennent au plancher !
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10/8/2018
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Depuis janvier, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ne cessent de baisser, pour atteindre 1,43% en moyenne en juillet. C'est ce qui ressort du dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA : face à une demande qui s'est rétrécie et à la hausse des prix de l'immobilier, au moins dans la moitié des villes françaises, la plupart des banques ont amélioré leurs conditions de prêts. Les taux sont même tombés à 1,23% pour les crédits sur 15 ans; ils sont à 1,42 sur 20 ans et 1,66 sur 25 ans. De plus, des disparités existent en fonction de la qualité des dossiers : ainsi, pour le 1er groupe (les meilleurs), on est à 0,97% sur 15 ans ! A contrario, pour le 4ème groupe les moins bons, les taux atteignent 1,95% sur 25 ans...
Mais les évolutions des taux ne sont plus suffisantes pour atténuer l’impact de la hausse des prix de l’immobilier sur la solvabilité de la demande. Du coup, les banques jouent aussi sur la durée des prêts : en juillet 2018, la durée des prêts accordés était de 222 mois en moyenne ; ainsi, les durées des prêts bancaires se sont accrues de 17 mois depuis début 2014, de 5 mois sur la seule année 2017, et de 4 mois depuis début 2018.
A partir d’avril 2017 la demande a présenté des signes d’essoufflement. La dégradation de la solvabilité de la demande provoquée par la hausse des prix de l’immobilier s’est conjuguée, jusqu’en avril 2018, avec la détérioration des soutiens publics. Mais l’amélioration des conditions de crédit et l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts ont favorisé un sursaut de la production bancaire, du fait notamment du relais pris par des prêts bancaires classiques aménagés pour une partie de la demande qui bénéficiait auparavant des produits aidés (PTZ, PAS...). Aussi, même si la demande est toujours à la peine, les évolutions constatées depuis avril 2018 viennent atténuer le repli de la production bancaire constaté auparavant. C'est le cas en juillet. L’activité mesurée en niveau annuel glissant persiste néanmoins sur une tendance baissière.
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Le projet de loi ELAN tel que voté par le Sénat
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6/8/2018
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Après les députés le 12 juin, le Sénat a adopté le 25 juillet en première lecture le projet de loi "ELAN" évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, avec de très nombreuses modifications. La procédure accélérée ayant été engagée, une commission mixte paritaire a été convoquée. Elle siégera à la reprise des travaux parlementaires début septembre. Les désaccords étant importants entre les députés et les sénateurs sur de nombreux points, il est peu probable qu’elle aboutisse à un accord, et donc l’Assemblée nationale devrait avoir le dernier mot.
Loi fleuve depuis le début, le projet de loi prend, à force d'amendements dans tous les sens, le chemin des précédentes lois traitant du logement, à savoir sa transformation en un gigantesque "fourre-tout". Il cherche à la fois à créer de nouvelles structures partenariales d'aménagement urbain, simplifier certaines normes de construction (comme les exigences d'accessibilité ou le concours d'architecte pour les HLM) ou contraintes d'urbanisme (comme la loi littoral), à lutter contre les recours abusifs contre les projets des promoteurs, faciliter la transformation de bureaux en logements, lutter contre les "marchands de sommeil", mais aussi à réformer le fonctionnement des copropriétés et faciliter le traitement des copropriétés en difficultés.
Deuxième grand volet : la réforme du secteur du logement social, après que la loi de finances ait amputé ses ressources en lui imposant une baisse des loyers pour compenser la baisse des APL aux locataires, en facilitant la vente des logements sociaux aux locataires ou au privé, en obligeant les organismes à se regrouper et à mutualiser leurs moyens, et en mettant un terme au maintien dans les lieux pour les locataires dont les ressources permettent d'accéder au logement intermédiaire, voire privé.
Troisième volet : le parc locatif privé, avec la création d'un "bail mobilité", visant les personnes ayant besoin d’un logement sur une courte durée tout en offrant des garanties pour les bailleurs et les locataires dans un nombre limité de cas, et une demi-mesure concernant l'encadrement des loyers mis en place par la loi "ALUR" pour être appliqué dans toutes les zones tendues, mais restreint par le gouvernement Valls aux seules villes volontaires, à ce jour Paris et Lille. Situation bancale qui a conduit la justice administrative à annuler les arrêtés instaurant ces encadrements. Prenant le parti de ménager la chèvre et le chou - les propriétaires depuis le début vent debout contre cette mesure anti-libérale, et les locataires, très contents d'en bénéficier - le gouvernement a prévu de poursuivre la possibilité pour les collectivités d'"expérimenter" l'encadrement en attendant une évaluation dans 5 ans, mais - le diable étant dans les détails - dans des conditions qui l'autoriseront à Paris et la bloqueront probablement à Lille...
Passant à son tour sur le projet de loi en première lecture, le Sénat en a rajouté une couche, écornant la loi SRU (qui impose 20 et 25% de logements sociaux dans les zones tendues), récupérant pour les maires des prérogatives en matière de permis de construire que le gouvernement voulait remonter aux intercommunalités, mais aussi rétablissant partiellement les exigences d’accessibilité dans les bâtiments collectifs d’habitation : le projet de loi adopté par les députés avait réduit à 10% le nombre de logements accessibles dans les bâtiments neufs, les autres devant être "évolutifs", c’est-à-dire accessible en grande partie et pouvant être rendu totalement accessibles, pour tous les handicaps, par des travaux assez simples ; le Sénat a porté le quota de logements accessibles à 30%...
C'est cependant en matière de copropriété que le Sénat s'est montré particulièrement offensif : le gouvernement avait prévu de mener une grande réforme du droit de la copropriété en vue de rendre le fonctionnement des syndicats de copropriétaires et la prise de décision plus fluide, notamment en matière de travaux, mais par voir d'ordonnances. Le Sénat lui brûle la politesse en supprimant une des deux ordonnances prévues et en insérant sa petite réforme dans la loi. Probablement un simple baroud d'honneur car les députés auront tout loisir de rétablir la procédure initiale prévue par le gouvernement !
Le Sénat a même osé quelques escarmouches en faveur des propriétaires bailleurs, comme celle consistant à rendre le décret du 17 août 1987 relatif aux charges récupérables révisable tous les deux ans à compter du 1er janvier 2019 ! Un décret qui n' été touché qu'une fois depuis trente ans, et encore à la marge, tant les gouvernements craignent d'ouvrir une boîte de Pandore entre propriétaires et locataires...
A noter aussi une mesure qui fera plaisir aux copropriétaires : un amendement répute les colonnes montantes électriques dans les immeubles collectifs mises en service avant la promulgation de la loi comme appartennant au réseau public de distribution d’électricité à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi. De quoi mettre fin à des litiges croissants lorsque pose la question de la nécessaire réfection des colonnes devenues vétustes !
A suivre...
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universimmo.com
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