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 Comment les grands promoteurs privés ont profité de la TVA réduite en Ile-de-France - 9/1/2018
 Moins de 110 000 PTZ seront octroyés en 2018 - 8/1/2018

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Comment les grands promoteurs privés ont profité de la TVA réduite en Ile-de-France

9/1/2018 

L'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Ile-de-France (IAU) a analysé, dans une étude récemment publiée, l'impact du dispositif de la TVA réduite appliquée à la construction de logements en accession dans les quartiers en rénovation urbaine. Il en ressort que pour un coût bien moindre que le dispositif Pinel, ce dispositif libère du logement locatif, avec une réelle portée sociale.

Suite à la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006, un taux de TVA réduite à 5,5%, au lieu de 20%, est appliqué pour les ventes de logements neufs à destination de résidence principale localisées au sein de quartiers porteurs d'opérations de rénovation urbaine dans le cadre du Programme national de rénovation urbaine ou dans leurs alentours immédiats. Le dispositif a été élargi en 2015 aux 272 nouveaux quartiers prioritaires franciliens de la politique de la ville (QPV), successeurs des zones urbaines sensibles (ZUS). Ainsi la surface concernée par le dispositif est passée à 395 km² pour l'Ile-de-France contre 327 km² à fin 2013. Il vise à diversifier l'offre de logement dans des secteurs dominés par l'habitat social et à permettre l'accession à la propriété de ménages modestes, souvent issus de ces mêmes quartiers. Ces zones "TVA réduite" ont été selon l'étude largement investies par les promoteurs privés.

L'obtention de cet avantage est également soumise à plafond de ressources pour les ménages acquéreurs : il correspond au plafond du prêt locatif social (PLS) majoré de 11%. Sauf cas particuliers (évolution professionnelle ou familiale), l'acquéreur n'est pas autorisé à revendre le logement à court terme (moins de dix ans après l'achat), sous peine d'un remboursement de l'avantage fiscal accordé. Ces conditions ont été renforcées en 2009 par l'ajout de plafonds de prix de vente, variables selon la zone géographique, afin de limiter les éventuels effets d'aubaine.

Sur la décennie 2006-2016, l'étude de l'IAU a identifié 660 opérations relevant potentiellement du dispositif de la TVA réduite, pour environ 36.000 logements produits. A elle seule, la petite couronne francilienne concentre 56% des opérations relevant de la TVA réduite, la grande couronne 41%. Paris, avec 20 opérations ne représente quant à elle que 3% des opérations.

Les opérations en TVA réduite tendent à être de plus grande taille (47 logements par opération en moyenne en Île-de-France, contre 54 logements pour les opérations en TVA réduite). Outre les intérêts en matière d'économie d'échelle et de rentabilité que peut avoir naturellement un promoteur à produire des opérations de plus grande taille, ce constat s'explique par des budgets généralement plus réduits des acquéreurs potentiels en zones TVA réduite. Une densité plus importante des opérations en logements peut aussi avoir un impact à la baisse sur les charges de copropriété dont auront à s'acquitter les ménages accédants.

L'étude a pu vérifier que le dispositif débouche bien sur une production de logements neufs financièrement plus accessible, et ce même en raisonnant hors taxes, c'est-à-dire en mettant de côté les effets propres aux différents niveaux de TVA sur les prix de vente. Mais si le dispositif TVA réduite peut éventuellement servir de déclencheur pour dynamiser des marchés immobiliers locaux, il ne saurait pour autant éclipser le poids du contexte local, qui demeure absolument déterminant dans les choix de localisation du promoteur. Selon les auteurs, ni le niveau de richesse d'une commune, ni sa proximité au centre, considérés seuls, ne s'avèrent in fine de bons prédicteurs de l'efficacité de la TVA réduite. On retrouve ainsi, parmi les communes les plus performantes, des communes aisées par rapport à la moyenne francilienne (Boulogne-Billancourt, Montrouge, La Garenne-Colombes, Bois-Colombes) et/ou très centrales (arrondissements parisiens, Ivry), mais aussi des communes plus populaires (Romainville, Aubervilliers, etc.) et/ou beaucoup plus périphériques (le pôle Cergy/Éragny/Saint-Ouen-l'Aumône, Fleury-Mérogis, Meaux, etc.)... A l'inverse, dans certaines communes, les zones en TVA réduite demeurent globalement répulsives : 18ème arrondissement de Paris, Saint-Ouen, Saint-Denis, ou encore Vitry-sur-Seine, !

Parmi l'ensemble des promoteurs actifs en Ile-de-France, seuls 5% ont produit plus de 20 opérations. Mais ces promoteurs réguliers sont responsables à eux seuls de 65% des opérations et de 76% des logements produits en TVA réduite. Les plus grands groupes de promotion ont donc joué un rôle prépondérant dans l'efficacité de ce dispositif fiscal, qui est venu s'inscrire pour eux dans une tendance globale, depuis les années 2000, à la diversification de leurs segments de marché et donc de leurs localisations. Les zones de TVA réduite leur ont souvent permis d'atteindre, à travers une commercialisation des opérations produites essentiellement locale, une clientèle différente de celle généralement ciblée, constituée avant tout de primo-accédants issus des couches populaires. Pour attirer cette catégorie d'acheteurs, des prix de vente et, plus tard, des charges restreintes, constituent dès lors des éléments primordiaux.

Cela a cependant poussé chaque promoteur à adapter son offre en conséquence: accompagnements personnalisés vers la propriété occupante; développement d'opérations "à prix réduit" (logements de plus petite surface, moquette ou PVC au sol plutôt que parquet, éviers plutôt que lavabos en vasque, etc.); optimisation des systèmes énergétiques, etc.



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Moins de 110 000 PTZ seront octroyés en 2018

8/1/2018 

Le ministère de l'économie et des finances et celui de la cohésion des territoires ont estimé, dans l'étude d'impact attachée au décret actant les conditions d'attribution du prêt à taux zéro (PTZ) pour les mois à venir, que près de 108.000 prêts devraient être distribués en 2018. En 2017, le gouvernement tablait sur 111.000 PTZ octroyés contre 120.000 en 2016.

L'étude d'impact précise même que parmi ces prêts, environ 20.000 sont destinés à l'ancien sous condition de travaux. Les 88.000 restants sont destinés au secteur du neuf, cible principale du dispositif d'aide à l'accession. L'étude indique que ces estimations sont réalisées dans l'hypothèse "conservatrice" d'une stabilité des taux. La courbe de taux prise en compte dans cette estimation est celle qui a été applicable aux PTZ émis durant le troisième trimestre 2017. Les hypothèses de taux interbancaires retenues pour des maturités de 5, 15 et 25 ans sont ainsi respectivement de 0,53%, 1,64% et 1,93% », peut-on lire dans l'étude d'impact.

Rappelons que si le PTZ est prorogé pour quatre années supplémentaires, il est également recentré :

- pour les opérations relatives au logement neuf, à compter du 1er janvier 2020 sur les zones zones A et B1, et dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ; dans les zones B2 et C, le PTZ pourra être obtenu jusqu'au 31 décembre 2019, mais un décret du 30 décembre 2017 baisse la quotité du prêt de 40 à 20% à compter du 1er janvier 2018 ;

-pour les opérations d'acquisition-rénovation dans l'ancien, à compter du 1er janvier 2018 sur les zones B2 et C. Par contre, pour ce type d'opérations, les ventes d'immeuble à rénover (VIR ou vente en état futur de rénovation ou VEFR) sont désormais éligibles au PTZ dans les mêmes conditions.

Le Gouvernement devra remettre au Parlement avant le 1er septembre 2018 un rapport d'évaluation des zones géographiques établies pour l'attribution du dispositif, notamment afin d'apprécier la pertinence des critères retenus pour le classement des communes au regard des besoins des territoires concernés, et avant le 1er septembre 2019 un rapport d'évaluation du dispositif du PTZ.

La question se pose du réalisme de cette estimation. Selon une étude du Crédit Foncier publiée en novembre dernier, en 2016, 60% des opérations financées par un PTZ ont été réalisées dans les zones B2 et C, là où les prix de l'immobilier sont les moins élevés. La suppression dans ces zones n'interviendra que dans 2 ans mais le volume des prêts sera nécessairement en baisse en raison de la baisse de la quotité.

Le coût des PTZ émis en 2018 est estimé à un montant brut de 1,46 milliard d'euros annuel, précise l'étude d'impact.

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