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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un cinquième plan logement en 5 ans
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21/9/2017
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Loyers trop chers et manque de logements accessibles dans les zones tendues : le mal est connu et les "remèdes" s’empilent sans grands résultats. Le prochain projet de loi sur le logement prévu avant la fin de l’année sera le cinquième en cinq ans (Loi Duflot en 2013, lois Lamy et ALUR en 2014, loi Egalité et citoyenneté en 2017). Concédons que si la situation ne semble pas meilleure qu’il y a cinq ans pour les 4 millions de mal-logés, il est possible qu'elle ait été pire sans les mesures contenues dans ces lois et leur application. Cependant la pénurie de logements sociaux dans de nombreux bassins d'emplois maintient une situation d'urgence persistante, et la stratégie logement présentée le 20 septembre est très loin de pouvoir y remédier efficacement et rapidement. Or cette pénurie se traduit par des loyers élevés dans tous les segments du parc locatif, même si les chiffres récents montrent qu'ils atteignent, au moins temporairement, un plafond imposé par les limites de la solvabilité des locataires, et freine les recrutements des entreprises qui ont besoin de main d'oeuvre pour leur développement. Et même si les propriétaires privés en bénéficient, cette pénurie se retourne contre eux lorsqu'il d'agit d'exécuter un jugement d'expulsion contre un locataire défaillant, car dans la plupart des cas elle ne peut intervenir sans solution de relogement.
Les solutions préconisées par les professionnels et les experts tournent autour d'une injonction, celle qu'il faut construire, construire encore et toujours. Et bien entendu tout faire pour faciliter cette construction qui est en même temps bonne pour la croissance, alimente l'activité du BTP et crée des emplois : déblocage de terrains constructibles, notamment publics, lutte contre les recours abusifs, assouplissement de contraintes réglementaires excessives.
En fait, la France construit : 300 à 400.000 logements bon an mal an, plus que la moyenne des autres pays européens. Mais force est de constater que c'est un plafond : le déblocage de terrains publics prend du temps et rencontre des freins, la réserve de terrains privés constructibles est de plus en plus réduite en zones tendues, les maires freinent aussi beaucoup de projets par des exigences et contraintes excessives, quand ce n'est pas par mauvaise volonté manifeste pour satisfaire des électorats rétifs à la densification, notamment en logement social. Certaines réticences des élus locaux ne sont pas sans fondement car toute nouvelle construction fait venir une nouvelle population à qui il faut proposer des équipements collectifs : écoles, gymnases, services médicaux et sociaux, sans compter les transports quand on construit en périphérie ! Le gouvernement qui de plus restreint les dotations aux collectivités locales ne peut donc s'attendre à une accélération spectaculaire des projets de nouveaux logements, même avec une 3ème couche de mesures en faveur de la libération de terrains, contre les recours abusifs (après toutes les mesures prises, on s'étonne qu'il en ait encore...) et de "simplification des normes inutiles", dont l'expérience a déjà montré la résistance, tout simplement parce qu'elles sont demandées par la société (sécurité, accessibilité, performance énergétique, etc. Sur tous ces plans, à force de gratter, on est comme on dit "à l'os" ! Faire croire à un choc d'offre avec cela revient à croire à des contes pour enfants ou à se moquer du monde !
Et quand bien même la construction bénéficierait d'un coup de fouet avec le nouveau plan, on imagine les décennies qu'il faut pour que l'afflux de nouveaux logements déstabilise suffisamment les marchés immobiliers tendus pour faire drastiquement baisser les prix ! Car de surcroît, si on construit beaucoup, ce n'est pas forcément là où il le faut, et pas forcément le type de logements nécessaires. Voir par exemple les programmes en Pinel qui sortent en zone C parce que les maires ont fait le "forcing" pour leurs promoteurs et constructeurs locaux...
En fin de compte, le nouveau plan logement ne contient qu'un type de mesures susceptibles d'avoir des effets tangibles, à savoir celles qui visent à permettre des économies budgétaires : baisse des APL du secteur social, recentrage du Pinel et du prêt à taux zéro, restriction du crédit d'impôt transition énergétique. Mesures faciles, mais qui vont toutes freiner le "choc d'offre" souhaité, voire même réduire le rythme de la construction et de la rénovation des logements, le contraire en somme des incantations entendues... Les bailleurs sociaux sont sommés de faire des économies en rationalisant les loyers demandés aux allocataires d’APL, et de contrôler la sous-occupation des logements une fois tous les 6 ans. Les loyers des HLM seraient trop chers et mal gérés, et les bailleurs sociaux auraient largement les moyens de participer à l’effort national demandé par le gouvernement. Des efforts dont sont épargnés les bailleurs privés ! Pas étonnant dans ces conditions que les professionnels de l'immobilier soient enthousiastes, en attendant le prochain plan lorsque les résultats de celui-ci auront déçu comme il est hélas probable...
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Plan logement : le gouvernement préserve les propriétaires privés et met à contribution le logement social
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20/9/2017
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Le ministre Jacques Mézard accompagné de son secrétaire d'État Julien Denormandie a dévoilé ce mercredi midi la "stratégie logement" du quinquennat Macron.
Parmi les principales mesures :
Abattement fiscal "exceptionnel" sur les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de terrains bâtis, en cas de promesse de vente conclue avant fin 2020 en vue de la construction de logements neufs. Cet abattement sera de 100 % pour les cessions réalisées en vue de construire du logement social, de 85 % pour les cessions en vue de réaliser du logement intermédiaire, et de 70 % en vue de réaliser du logement libre, sous condition de densification.
Le taux réduit d'imposition de 19% sur les plus-values résultant de la cession de locaux professionnels en vue de leur transformation en logements sera "prorogé et étendu".
Les dispositifs Pinel et Prêt à taux zéro seront reconduits pour 4 ans, mais recentrés sur les zones tendues. Le dispositif Pinel sera recentré sur les zones A, Abis et B1. Le prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement neuf ciblera les zones A, Abis et B1 sur la même période, avec une souplesse de transition sur la zone B2 durant l’année 2018. Le PTZ dans l’ancien sera recadré sur les zones B2 et C également pour une durée de quatre ans.
Construction de 60.000 logements pour les étudiants et 20.000 logements pour les jeunes actifs sur le quinquennat.
Extension de la garantie Visale pour l'ensemble des étudiants locataires sans conditions de ressources et pour tous les logements.
Instauration d’un "bail mobilité" de 1 à 10 mois non renouvelable et sans dépôt de garantie avec pour garant Action Logement. Ce bail est destiné aux étudiants et aux personnes en formation.
Accélération de la production de logements sociaux et très sociaux (plus de 10 000 pensions de famille et un objectif de 40.000 PLAI (Prêt Locatif Aidé d'Intégration réservés aux personnes en situation de grande précarité) par an et une mobilisation du parc privé (40 000 intermédiations locatives).
Déploiement du très haut débit avec allègement des procédures administratives pour une couverture sur tout le territoire en 2022.
Simplification des réglementations existantes, et réécriture de la première partie du Code de la construction et de l'habitation.
Financement renforcé pour des projets globaux transformant le logement, les équipements publics et l’aménagement des quartiers. L’objectif est de porter de 5 à 10 milliards d’euros le financement du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) Porté par l’Agence nationale de la rénovation urbaine (Anru).
Le Gouvernement a également pour objectif, la disparition des passoires thermiques dans les dix ans.
En ce qui concerne les HLM, le gouvernement veut que les commissions d'attribution des logements HLM évaluent la situation des locataires tous les six ans, pour éviter une sous-occupation ou une sur-occupation des logements. Il est également prévu d’amplifier le dispositif d'accession des logements HLM par la création d'un outil dédié.
La réforme des aides au logement est prévue sur 2 ans. Pour 2018, le gouvernement confirme une baisse des loyers dans le parc social compensée par une baisse des aides au logement sans perte de pouvoir d’achat pour ces allocataires. La dépense consacrée aux APL sera ainsi réduite, en contre-partie de quoi les bailleurs sociaux bénéficieront de conditions de financement à travers le livret A et d'un allongement de leur dette.
Ces mesures donneront lieu à un projet de loi avant la fin de l'année.
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Plan logement : improvisation et annonces inquiétantes !
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13/9/2017
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Sentiment de grande improvisation au gouvernement concernant les mesures en préparation pour le logement ! Annonces par petites touches d'un côté, report à la semaine prochaine de la présentation de la politique d'ensemble de l'autre, tendances contradictoires également : par exemple la promesse d'éradiquer les logements mal isolés et de réduire les normes dans la construction. Sans compter les formules creuses comme "il faut faire mieux en dépensant moins" (Julien Denormandie, secrétaire d'État auprès du ministre de la Cohésion des territoires, sur RTL le 13 septembre matin)...
Résumons : le gouvernement semble courir deux lièvres à la fois : réduire les APL et autres postes budgétaires du logement qui totalise aujourd'hui 40 milliards d'euros d'aides publiques - le logement verra son budget baisser en 2018, a confirmé à l'AFP une source proche du dossier - et créer un "choc d'offre" pour faire globalement baisser les prix et les loyers.
Pour le premier, il s'attaque en priorité aux aides personnelles du logement qui représentent à elles-seules 18,5 milliards par an au rythme actuel. Selon L'Opinion, le montant des économies réclamées au logement pourrait atteindre deux milliards d'euros. Selon des sources concordantes, le gouvernement pourrait ainsi baisser les aides personnelles au logement (APL) dont bénéficient les locataires du parc HLM, d'un montant allant jusqu'à 60 euros mensuels, en contraignant les bailleurs sociaux à réduire d'autant leurs loyers. Le journal L'Opinion, qui assure avoir eu accès à une version provisoire d'articles du projet de loi de Finances 2018, évoque, lui, une baisse pouvant aller "jusqu'à 50 euros". Plus généralement, il est également prévu que le montant des APL soit calculé en fonction du revenu actuel des bénéficiaires, et non pas avec un décalage de deux ans. Rien par contre pour les étudiants, dont les aides sont reconnues pour être les plus inflationnistes...
Directement ciblés - et touchés -, les organismes HLM pourraient, en échange, être "invités à augmenter les surloyers payés par les ménages dont les revenus excèdent de plus de 20% les plafonds de ressources, soit 4% du parc HLM". Il est envisagé deux autres contreparties. D'abord, l'allongement de la durée des prêts consentis par la Caisse des dépôts (CDC) à une vingtaine d'années, contre une quinzaine aujourd'hui. Ensuite, un gel de deux ans du taux de rémunération (0,75%) du livret A, qui finance le logement social. Ensuite, Bercy autoriserait les organismes HLM à baisser le taux d'intérêt auquel ils enregistrent dans leurs comptes les emprunts qu'ils contractent : il pourrait être ramené de 2,4% à 2% ou 1,8%.
Il est douteux cependant que cela suffise aux organismes HLM pour compenser la baisse des loyers à hauteur de la baisse des APL, à un moment où ils sont sollicités pour la rénovation énergétique du parc et où ils font face à d'importants investissements en réhabilitation des ensembles anciens, dans le cadre notamment des opérations de rénovation urbaine...
Quant aux conséquences que la baisse de recettes de loyers pourrait avoir sur la capacité des organismes HLM à construire de nouveaux logements, pas de problème selon Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires : le gouvernement mettra en oeuvre des mesures permettant aux bailleurs sociaux de vendre jusqu'à 40.000 logements par à leurs locataires ! Objectif ambitieux formulé par plusieurs ministres du logement successifs du quinquennat Sarkozy, et jamais atteint : le maximum réalisé est de 8.000 ventes par an, et pas par mauvaise volonté : les organismes s'y sont tous mis et font de leur mieux car c'est effectivement un moyen commode de se procurer des fonds propres en vue de construire, alors que les aides de l'Etat et des institutions publiques se sont raréfiées depuis plusieurs années. La mise en copropriété et en vente des ensembles immobiliers n'est tout simplement pas facile : toutes les résidences ne s'y prêtent pas : beaucoup de logements sont invendables sans réhabilitation lourde, et beaucoup le sont aussi parce que de très mauvaise qualité et situés dans des secteurs déprimés. Quiconque connaît le sujet sait qu'il faudra beaucoup d'imagination au nouveau ministre pour inventer des moyens de quintupler le rythme actuel.
En tous cas beaucoup plus que pour les mesures annoncées de nature à créer un choc d'offre : elles relèvent plus de l'incantation que du concret : simplification de l'instruction des permis de construire, censée accélérer leur délivrance alors que l'on sait que ce sont les maires qui la plupart du temps freinent les projets et les complexifient en multipliant les exigences, lutte contre les recours abusifs (deux lois s'y sont déjà attaquées récemment), action sur la fiscalité pour lutter contre la rétention de foncier constructible (déjà tenté et retoqué par le Conseil constitutionnel), simplification des normes (cela fait dix ans qu'on s'y attaque), alors que celles-ci sont justifiées par des impératifs de sécurité (les normes incendie sont en passe d'être rendues plus sévères suite à la catastrophe de la Tour Grenfell à Londres), d'économies d'énergie ou d'accessibilité, exigences irréversibles, ou encore accélération du déblocage des terrains publics, alors que le précédent quinquennat y a été consacré, avec des résultats infinitésimaux ! Au final, pour créer un "choc d'offre", ce plan a plutôt l'allure d'une pelletée de "poudre de perlimpinpin", destinée à plaire aux professionnels, et fondée de surcroît sur l'idée simpliste selon laquelle la hausse des coûts de construction engendrée par des normes contraignantes se répercute sur les prix du neuf : c'est vrai à un horizon d'un an ou deux, mais après ceux-ci sont conditionnés par le marché et toute hausse des coûts de construction conduit à une baisse du prix des terrains... On reste confondu par tant d'ignorance des mécanismes liant entre eux les marchés du logement, celui de l'ancien à la vente, celui du neuf, celui de la location et celui des terrains. Contrairement à l'idée commune, ce n'est pas ce dernier qui tire les autres !
Enfin, le "choc d'offre" risque d'être contrarié par les autres projets du gouvernement comme une restriction du dispositif d'incitation à l'investissement locatif "Pinel" et une restriction du prêt à taux zéro (PTZ). Jacques Mézard a évoqué une "réorientation" et un "recentrage"...
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Une étude du ministère conteste le lien entre APL et hausse des loyers. A-t-elle raison ?
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12/9/2017
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Une note de travail récente du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD - organisme d'étude commun au ministère de la cohésion des territoires, dont dépend le logement, et à celui de la transition écologique et solidaire), remettrait en cause la thèse que défend le gouvernement selon laquelle les aides personnelles au logement (APL) auraient un effet inflationniste sur les loyers. C'est ce qu'indique le quotidien Le Monde qui a eu connaissance d'une version provisoire de cette note, non publiée.
C'est pourtant en se fondant sur cette thèse qu'a été prise la décision de baisser uniformément de 5 euros par mois toutes les aides (Aide personnalisée au logement, allocation de logement familiale, et allocation de logement sociale) à compter du mois d'octobre, et que le gouvernement se prépare à aller plus loin dans le cadre de la loi logement dont les grandes lignes devraient être dévoilées le 13 septembre. On parle d'une économie de 2 milliards d'euros alors que la baisse de 5 euros ne permet d'économiser qu'un peu plus de 300 millions... Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, argumentait, le 25 juillet, à l'antenne de RTL : "Quand on met un euro de plus sur l'APL, ça fait 78 centimes de hausse des loyers". Le Monde indique qu'il s'appuyait, sans la citer, sur une étude ancienne de l'INSEE, datant de 2005, de l'économiste Gabrielle Fack, qui mesurait un impact entre 60 et 80%. Le quotidien cite une autre étude de l'INSEE, de Céline Grislain-Letrémy et Corentin Trevien, parue en novembre 2014, utilisant une méthode différente comparant les loyers aux franges des zones où le niveau des aides change, concluait, comme Gabrielle Fack, à un effet inflationniste, mais bien moindre : de 5 à 7 % seulement. La Cour des comptes s'est inspirée de ces études pour remettre en cause elle aussi l'efficacité des APL rapportées à leur coût.
La note du CGEDD remet ce lien sérieusement en cause. Selon l'auteur, "les aides personnalisées au logement n'ont pas engendré de surinflation du loyer des logements de leurs bénéficiaires par rapport à celui de l'ensemble du parc locatif privé". La note constate certes que les loyers des 25% des locataires les plus modestes du parc privé ont bien, entre 1973 et 2013, augmenté de 43% de plus que la moyenne des loyers (voire 57% pour le loyer au mètre carré), tandis que les allocations logement étaient, à la suite de la réforme de 1988, distribuées massivement, pour atteindre aujourd'hui 18 milliards d'euros (contre 4,4 milliards d'euros en 1984). Mais selon la note, l'inflation des loyers résulte plutôt d'effets de structure, en particulier du meilleur confort des appartements et d'une durée d'occupation plus courte. Il est vrai que désormais, 100% des logements de locataires modestes sont équipés d'une douche, d'un chauffage et d'un WC, alors que ce n'était le cas que de, respectivement, 25%, 15% et 37 % d'entre eux en 1973. Ainsi, selon le CGEDD, les aides au logement, créées en 1977, ont surtout contribué à ce que ces ménages soient mieux logés ! Les bénéficiaires de ces aides, qui sont plus jeunes que l'ensemble des locataires désormais, louent, en outre, des logements plus petits et urbains, deux caractéristiques qui poussent également les loyers à la hausse. Cette évolution est due au "rajeunissement des pauvres ou la paupérisation des jeunes", dit la note : en 1970, les locataires les plus modestes étaient, en effet, de dix ans plus âgés que la moyenne ; en 2013, c'est l'inverse, ils sont plus jeunes de cinq ans (39 ans au lieu de 44).
On comprend que le gouvernement hésite à publier cette note. Ce qui révolte Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé-Pierre, vent debout contre la baisse des APL. Afin de calmer les appréhensions, Jacques Mézard a annoncé le 6 septembre dans Le Figaro que les aides au logement ne seront réduites qu'à la condition que les loyers baissent dans le parc social, ce qui achève d'irriter les organismes HLM, qui étaient réunis jeudi 7 septembre en présence du ministre. "Il est un peu paradoxal de nous demander de baisser nos loyers alors qu'ils sont déjà réglementés, avec une augmentation très faible de 0,19% au cours des trois derniers exercices, et que 55% des aides vont au parc privé", a plaidé Alain Cacheux, président de la Fédération des offices publics de l'habitat, dans des propos rapportés par Le Monde. Les associations de propriétaires privés et les professionnels de l'immobilier ne vont pas manquer également d'exploiter cette note. Les propriétaires, qui pestent habituellement contre la dépense publique, sont très favorables aux aides personnelles qui solvabilisent leurs locataires...
Mais la thèse du CGEDD est-elle pour autant exacte ? Elle semble méconnaître le mécanisme de formation des prix sur le marché locatif libre (hors logement social), pourtant mis en lumière de manière éclatante par les données de l'Observatoire CLAMEUR ces dernières années : le niveau des loyers ne se fixe pas systématiquement en fonction du niveau de prestations mais des modalités de fonctionnement du marché locatif. Dans les zones non tendues, où l'offre est excédentaire, le jeu de l'offre et de la demande joue à plein, à la fois sur le marché de la vente et sur celui de la location : les prix et les loyers sont fixés par les acquéreurs et candidats locataires, et les caractéristiques des logements n'ont d'influence que pour créer une hiérarchie entre les biens. Il n'y a par contre pas de limite inférieure au niveau des prix et des loyers et de nombreux biens peuvent se trouver en situation de non-valeur.
Dans les zones tendues au contraire, l'insuffisance de l'offre tire les prix et loyers vers le haut, et elle le ferait sans limite s'il n'y avait un plafond : celui du pouvoir d'achat des acquéreurs et candidats locataires, et de leur solvabilité. Là encore, les caractéristiques des logements vont influer, non pas sur le niveau général des prix et des loyers, mais pour créer une hiérarchie entre les biens, beaucoup plus "écrasée" que dans les zones non tendues. Le fait que le pouvoir d'achat des candidats locataires soit renforcé par les aides au logement a bien pour effet de rehausser le plafond général des loyers...
En conséquence, dire que le niveau général des loyers a été tiré vers le haut par l'amélioration de la qualité des biens est inexact. Aujourd'hui un bien sans confort est simplement inlouable dans les zones non tendues, et louable hors marché légal dans les zones tendues. Le marché ne fonctionne qu'avec des biens répondant aux critères minimaux de qualité actuels, et le niveau des loyers n'a que peu de choses à voir avec cela ! Par contre, la diminution générale du niveau de vie de la population de locataires, constatée et évaluée par de nombreuses études, est réelle. Une des causes en est l'évasion de la part la plus aisée de cette population vers l'accession à la propriété. Cette transformation des clientèles du marché locatif a pour effet de descendre le plafond qu'impose aux loyers le pouvoir d'achat des locataires, cause probable du ralentissement de la hausse des loyers depuis une décennie, puis de la baisse générale du niveau des loyers constatée ces dernières années. Et ce n'est pas parce que le parc immobilier locatif se détériore : la baisse de l'effort d'amélioration-entretien des logements constatée par CLAMEUR, en plus d'être très relative, est trop récente pour avoir eu un effet sur le niveau des loyers...
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