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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL reflue à +1,20%
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15/10/2019
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L'IRL (indice de référence des loyers) continue son reflux au 3ème trimestre 2019, avec une valeur d'indice de 129,99, soit une évolution de +1,20% sur un an, après +1,53% au 2ème trimestre, +1,70% au 1er trimestre, et +1,74% au 4ème trimestre 2018 (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...
Rappelons que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement, le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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Un rapport ambitieux pour lutter efficacement contre l’habitat indigne
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10/10/2019
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Après le drame de la rue d'Aubagne à Marseille en décembre 2018, le gouvernement a missionné le député Guillaume Vuilletet sur les mesures à mettre en œuvre pour simplifier les procédures visant à lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Le rapport de cette mission a été rendu le 8 octobre 2019.
Faute de données suffisamment précises, l’Etat parle de 420.000 logements potentiellement indignes, la Fondation abbé Pierre de 600.000, alors que les exploitations des données de l’INSEE indiquent 800.000 logements dégradés. En conséquence, le rapport préconise de donner une définition juridique de l’habitat indigne et de cerner l’ensemble des formes de « mal-logement », de les qualifier et les quantifier afin d’élaborer des solutions.
Le rapport comprend cinq axes principaux et préconise 30 recommandations :
Sortir de l’hygiénisme et de l’approche sectorielle, basculer de l’indignité vers l’habitabilité
Le rapport recommande de prendre en compte la santé globale de l’occupant et considérer le bâtiment comme un système. Il préconise aussi d'inverser les fondements de la politique publique : abandonner la notion d’habitat indigne (stigmatisante et peu mobilisatrice), proposer la définition d’un logement qui répond aux normes minimales d’habitabilité pour garantir la sécurité, la santé et le confort de l’occupant. En somme faire de l’habitabilité une action d’intérêt général et le pilier de la politique préventive et curative, incitative et coercitive de l’amélioration du logement (dont énergétique).
Il faut également instaurer et partager un référentiel national unique sur les normes minimales d’habitabilité (santé, sécurité, confort). Pour l’élaborer, faudra réunir un groupe d’experts (compétences techniques/ architecturales /juridiques/ médicales/ sociales), d’agents de l’état et des collectivités sous pilotage interministériel. A partir du référentiel national, il faudra créer un outil / modèle de diagnostic du logement permettant d’évaluer l’habitabilité à partir de l’ampleur des désordres, la gravité du risque et l’usage du logement, d’établir les mesures à prendre et de choisir la procédure à déclencher. Mettre en place des formations sur le bâti ancien et l’utilisation de l’outil (inspecteurs…). Le diagnostic « habitabilité » devra être le document à transmettre à la CAF pour l’octroi / conservation des allocations, et le document technique à exiger pour une location (voire permis de louer) et une vente d’un logement, en remplacement (au moins partiellement) des plusieurs autres diagnostics exigés actuellement. A terme, il faudra selon l'auteur centraliser et consolider les diagnostics « habitabilité » dans un registre national du logement.
Simplifier les polices spéciales de l’habitat indigne : une police unique, inscrite dans le CCH et confiée à une autorité unique
Le rapport recommande de créer une procédure pour les locaux impropres à l’habitation, une procédure pour la réalisation de travaux d’habitabilité et de sécurité et une procédure de l’urgence. La faisabilité des travaux à prescrire devra être étudiée sans se préoccuper de leur coût.
Il faut maintenir la police générale du Maire, mais faire émerger une autorité unique de la police « habitabilité » (autorité disposant de la compétence habitat), à adapter selon les contextes locaux. Il faut aussi organiser le contrôle et la substitution par l’Etat en cas de défaillance de la collectivité. Egalement consolider, voire créer les passerelles entre le monde de la santé et les collectivités, notamment en matière de prévention, de signalement et de suivi des situations médico-sociales infantiles et des personnes présentant des troubles comportementaux.
Le rapport recommande de doter les collectivités des moyens humains (en nombre et compétence) pour assurer l’instruction des dossiers (avec une expertise nationale / régionale en appui), notamment pour prévenir le contentieux. Créer des services locaux « habitabilité » et valoriser les métiers et professions pour attirer des experts.
Harmoniser le droit des occupants, les sanctions et les modalités de substitution
Le droit des occupants doit être renforcé : le droit à l’hébergement et au relogement doit être garanti et les modalités de suspension des baux et loyers comme les modalités de conservation de l’allocation doivent être adaptées. Le champ des sanctions doit être élargi : le rapport recommande d'adapter le régime des astreintes, de créer un régime d’amende dès constat de l’infraction, de renforcer la taxe sur les logements vacants dans les zones tendues, et d'élargir le champ des sanctions pénales (inéligibilité pour les élus). Egalement, adapter les modalités de substitution publique : privilégier l’exécution d’office en cas de non réalisation des travaux par le propriétaire si les travaux sont inférieurs à la valeur vénale.
Mais il peut aussi être envisagé, en lieu et place des travaux d’office, d'engager l’acquisition en privilégiant la négociation à l’amiable dans certaines situations, de permettre l’expropriation avec une indemnisation minorée dans les cas de « carence immobilière », et d'adapter les modalités de confiscation de l’indemnité pour les « marchands de sommeil ». Plus globalement, il convient d'engager un chantier sur les situations justifiant l’expropriation, et d'adapter le code de l’urbanisme et le code de l’expropriation pour intégrer l’enjeu d’habitabilité.
Optimiser les processus et outils opérationnels : favoriser l’émergence de dispositifs innovants
Il est indispensable d'améliorer la connaissance des situations : centraliser les signalements et les procédures dans un outil de gestion national, envisager à terme un registre national des logements, et mieux partager l’information sur les procédures avec les différentes instances. Il faut aussi donner aux propriétaires les moyens de faire les travaux : systématiser l’offre d’accompagnement, organiser la maîtrise d’ouvrage privée, renforcer et adapter les financements (dont ceux liés à l’accession) en s’appuyant sur les agences nationales et les partenaires professionnels privés et associatifs.
La gestion des copropriétés en difficulté doit être améliorée, il faut instaurer un fonds d’avance pour les administrateurs provisoires et créer des prêts collectifs adaptés pour le financement des travaux en parties communes. Dans les centres anciens, il faut permettre la maîtrise d’ouvrage collective d’initiative privée pour requalifier les immeubles mitoyens et imbriqués.
Il faut organiser la substitution publique par la professionnalisation de l’exécution d’office : permettre la délégation de maîtrise d’ouvrage des travaux d’office aux opérateurs publics (dont EPF, avec compétence de recouvrement), et sécuriser les modèles d’appropriation publique : élargir le champ d’action des EPF, notamment dans les centres anciens et en site détendu pour favoriser la requalification de l’habitat et du territoire, voire la désartificialisation des sols, homogénéiser les pratiques d’estimation des biens par les Domaines.
Enfin, il faut encourager les modes démembrés d’appropriation dans certaines situations : démocratiser le bail à réhabilitation (expérimenter le bail à réhabilitation d’office), inciter à la mobilisation des OFS (organismes de foncier solidaire). Il faut aussi agir sur l’offre de relogement et d’hébergement : élargir la possibilité de déplafonner la part de réservation de logements aux cas des personnes « mal logées », expérimenter la production d’une offre d’hébergement temporaire sous forme de modulaires, programmer une offre d’hébergement pour les migrants, en lien avec l’Union Européenne et les organisations humanitaires.
Déployer des plans territoriaux, intervenir dans les secteurs prioritaires
Le rapport recommande de faire du PLH (Plan local de l'habitat) le document de programmation de l’action sur la prévention et sur l’habitabilité et d'identifier les secteurs prioritaires. Pour ceux-là, créer un « package » opérationnel favorisant l’habitabilité résidentielle et environnementale (OCTHAVE : outils coordonnés de transformation de l’habitabilité, du cadre de vie et de l’environnement) et établir un plan décennal. Instaurer une instance de pilotage régionale et nationale des programmes sur les secteurs prioritaires.
Il préconise de rationaliser l’expertise nationale pour soutenir les territoires (compétence juridique, technique…), notamment sur le contentieux : créer une cellule d’expertise nationale dédiée au traitement des ilots dégradés en centres anciens, poursuivre l’action des PDLHI pour coordonner l’action locale et accompagner la transition, et suivre les arrêtés échus non levés.
Enfin, il faut coordonner et simplifier le régime des aides des différents financeurs nationaux : adapter les financements aux nouvelles procédures créées, reconduire le FARU pour le relogement et l’hébergement d’urgence et l’élargir aux propriétaires occupants (le FARU est destiné à disparaitre à l’échéance de 2020). Egalement établir des conventions régionales entre l’ANAH, l’ANRU, Action Logement et l’Etat (FARU et BOP 135) pour coordonner et optimiser les financements, en lien avec les projets territoriaux.
Ces propositions ne sont pas chiffrées et doivent servir à éclairer les travaux interministériels devantt aboutir à la rédaction d’une l’ordonnance prévue par l’article 198 de la loi ELAN permettant de simplifier les procédures pour obtenir l’exécution des travaux ou des condamnations et lever les handicaps pour lutter efficacement contre l’habitat indigne. Un "enjeu atteignable", conclut le rapport. Cette ordonnance est attendue avant fin mai 2020...
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La taxe d’habitation revalorisée en 2020
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9/10/2019
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La taxe d’habitation a été modifiée par la loi de finances pour 2018. Depuis 2018, 80% des foyers bénéficient de la suppression progressive de leur taxe d'habitation sur leur résidence principale et ne devraient plus la payer à compter de 2020. Pour les 20 % des ménages restants, la suppression de la taxe d’habitation se déploiera jusqu’en 2023, date à laquelle plus aucun foyer ne paiera de taxe d’habitation sur sa résidence principale.
Cependant, alors que le gel de cette taxe était prévu pour 2020, les députés ont voté sa revalorisation de 1,009% des valeurs locatives, qui servent de base à son calcul. Ce geste en faveur des collectivités était réclamé par des associations de maires et par la délégation aux collectivités territoriales de l'Assemblée nationale.
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Immobilier : 2019 devrait se terminer en beauté pour les professionnels
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8/10/2019
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Sauf coup de Trafalgar l’année 2019 doit être l'année de tous les records pour l'immobilier ancien ! Le réseau Century 21 observe un niveau d’activité record du nombre de transactions destinées à l’investissement locatif qui s’élève à 27,1% des transactions en France alors qu’il y a 10 ans, la proportion des investissements n’était que de 14,8%. Observation confirmée par la dernière étude sur le marché des logements en France publiée le 30 septembre, par le département Research de Cushman & Wakefield, qui constate le retour massif des investisseurs institutionnels dans le résidentiel depuis 2018 et un premier semestre 2019 très actif qui laisse présager son renouvellement cette année.
Les notaires de France prévoient un nombre de transactions dépassant le million pour l’année 2019 (1.020.000 unités en juillet 2019 (cumul sur 12 mois)) avec une dynamique qui ne faiblit pas. Quant au prix des logements ils continuent d’augmenter. Sur 12 mois, au 2ème trimestre 2019, les prix des logements anciens en France ont augmenté de 4,3% pour les appartements et de 2,4% pour les maisons (chiffres tirés des actes authentiques, donc avec 3 mois de retard sur le marché).
En Île de France, les professionnels voient avec satisfaction les prix augmenter à un rythme soutenu : +3,9% entre le deuxième trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2019. Selon les notaires du Grand Paris, de novembre 2018 à novembre 2019, les prix des appartements devraient y augmenter de 6%. Les hausses de prix se prolongeraient également avec une accélération minime en Petite Couronne (+4,9%) et en Grande couronne (+2,5%). En province, sur la même période, la hausse des prix plafonne à +2,8%.
A Paris, le prix au m2 a dépassé 10.000 euros et devrait approcher 10.300 en novembre 2019. L’augmentation atteindrait alors près de 8% en un an selon les estimations des notaires du Grand Paris. Les ventes à plus de 12.000 euros le m2 représentaient déjà 20% du total au deuxième trimestre 2019, tandis que dans le même temps, seulement 12% des ventes se concluaient encore à un prix inférieur à 8.000 euros le m2 dans la capitale.
L'analyse trimestrielle du Crédit Agricole, parue le 30 septembre sur les perspectives de l’immobilier en France, indique que, ce boom tient aux facteurs de soutien structurels à la demande, à une conjoncture plutôt favorable et surtout à des conditions de crédit très attractives. Les taux de crédit sont très bas et continuent à s’effriter : 1,3% en moyenne en juillet, ce qui conforte l’effet d’aubaine, d’autant plus que les emprunteurs bénéficient d’un allongement de la durée des crédits et d’une réduction de l’apport personnel. Le Crédit Agricole voit un contexte conjoncturel et un niveau de confiance qui restent relativement favorables pour 2020, il précise cependant qu’une nouvelle hausse des prix assortie d’une stabilisation des conditions de crédit désolvabiliserait légèrement les ménages. Rien de très inquiétant, d'autant plus que le Crédit Agricole précise que le marché ne s’inscrit pas dans un processus de bulle spéculative (du type de celle de 1985-1991). Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole considère les hausses des prix comme "assez mesurées", sans développement de comportements spéculatifs, au vu notamment des ratios de solvabilité des ménages. Sauf à Paris et certaines grandes villes (Lyon, Nantes et Bordeaux), où l'économiste du Crédit Agricole considère les prix clairement surévalués ; si les prix devaient y rester en hausse significative en 2019-2020, un risque de correction reste possible à moyen terme, mais au-delà de 2020 et notamment en cas d’inflexion conjoncturelle ou de remontée des taux, est-il précisé.
Tout paraît donc sous contrôle dans le monde merveilleux de l’immobilier, sauf qu’une étude internationale de la banque UBS, publiée le 30 septembre, n’est pas aussi optimiste et jette une ombre d'incertitude sur Paris. L'indice UBS Global Real Estate Bubble met le marché de l'habitation dans une perspective de long terme et est conçu pour suivre le risque de bulles de prix de l'immobilier dans les villes du monde. Or, pour UBS, Paris a rejoint le groupe des villes à risque. Avec en tête, Munich suivie de Toronto et d'Amsterdam. Francfort et Paris sont de nouveaux ajouts à la zone à risque de bulle immobilière. Vancouver complète cette liste.
L’ UBS Global Real Estate Bubble fournit en effet un indice sur les niveaux de revenus dans certaines villes du monde. C'est la mesure de base de l'abordabilité pour le logement. Pour Paris un appartement de 60 m2 coûte l’équivalent de 15 ans de salaire moyen dans le secteur des services hautement qualifiés. Le coût moyen varie considérablement, allant de 14 ans à Londres, 11 ans à New York et 3 ans à Chicago. En plus de cet indice, les prix de l’immobilier dans la capitale parisienne ont atteint un nouveau sommet après une hausse de 5% au cours des 4 derniers trimestres et se découplent continuellement avec le reste du pays depuis 2006. En conséquence, pour UBS les critères d’entrée dans la zone de risque de bulle immobilière sont atteints pour Paris.
UBS prévient que si l’immobilier constitue un élément important dans tout plan de création de richesse, les investisseurs qui achètent un appartement à Paris aux prix actuels du marché pourraient avoir à faire face à une longue période de stagnation. L’euphorie des marchés immobiliers parisiens risque d’être de courte durée, mais Paris n’est pas la France.
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universimmo.com
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