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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les chiffres du logement social à Paris
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19/4/2019
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L’État et la Ville de Paris décomptent officiellement au 1er janvier 2017, 237.858 logements sociaux SRU (Loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000 instituant l’obligation pour certaines communes à disposer d’un nombre minimum de logements sociaux, proportionnel à leur parc), soit 20,5% des résidences principales. Au 1er janvier 2018, il devrait atteindre 245.392 unités, soit 21,2% des résidences principales en prenant en compte les 7.534 logements sociaux livrés en 2017. Si l’on y ajoute les logements sociaux financés qui sont en cours de construction ou en travaux, ce taux atteindrait 23,2%.
Rappelons que la loi du 18 janvier 2013, relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, a relevé de 20 à 25% le taux minimum de logements sociaux dans le cadre de l'article 55 de la loi SRU. Ce nouveau seuil doit être atteint pour Paris et les communes connaissant une croissance démographie rapide et durable, avant le 31 décembre 2025.
Paris a, de 2001 à 2017, agréé un total de 98.227 logements sociaux : 26.117 logements PLAI – Prêt locatif aidé d'intégration – (26%), 42.790 logements PLUS – Prêt locatif à usage social – (44 %), et 29.320 logements PLS – Prêts locatifs sociaux – (30 %). Les PLAI sont les plus sociaux, suivis par les PLUS. Les PLS sont du quasi-intermédiaire...
La ville tout en poursuivant l’objectif d’accroître le nombre de ses logements sociaux pour atteindre le seuil légal avant l’échéance fixée par la loi, souhaite également valoriser la mixité sociale. Aujourd’hui les logements sociaux sont concentrés à près de 50% dans trois arrondissements : les 13ème avec une part de logements sociaux de 38,10%, le 19ème avec 40,4% et le 20ème arrondissement avec 34,4% ; à l’opposé la part de logements sociaux est de 3,7% dans le 6ème, à 2,1% dans le 7ème et à 3,3% dans le 8ème arrondissement. L'ampleur de la tache qui reste à accomplir pour une mixité réelle, dans tous les arrondissements de Paris, reste encore à ce jour titanesque !
Source : apur: Les derniers chiffres du logement social à Paris avril 2019.
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La rénovation énergétique des bâtiments au point mort
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19/4/2019
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C’est la conclusion du CLER, un an après la présentation du plan national de rénovation énergétique des bâtiments par Nicolas Hulot. Le CLER - Réseau pour la transition énergétique (anciennement Comité de liaison pour les énergies renouvelables) fait le point dans un dossier concernant le plan de rénovation énergétique à l’occasion de ce « triste premier anniversaire".
Le CLER y étrille sévèrement le gouvernement. Il considère que les objectifs déjà modestes du Plan ne seront pas atteints en l'absence de pilotage et de volonté politique. D'autre part, il dénonce un dispositif qui repose sur une réglementation et des solutions peu efficaces et généralement inadaptées aux problématiques des locataires et copropriétaires. Aussi, les mesures proposées ne font que retarder la réalisation de travaux qui restent nécessaires et les innovations et services développés sont peu ambitieux et déconnectés de l'enjeu environnemental, économique et social de la rénovation énergétique.
Voir le dossier de presse : La rénovation énergétique des bâtiments au point mort avril 2019.
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Encadrement des loyers à Paris : le retour
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17/4/2019
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La loi ELAN du 23 novembre 2018 a instauré un dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers, dans les zones tendues, pour une durée de cinq ans, à compter de la publication de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2023. Il s’applique sur demande des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la ville de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence peuvent proposer que tout ou partie de leur territoire soit soumis au dispositif expérimental par une demande transmise avant le 24 novembre 2020.
Il peut être mis en place lorsque quatre conditions sont réunies : un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.
À la suite du Conseil de Paris en date du 11 décembre 2018, un décret publié le 13 avril détermine que le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi ELAN est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris. Cette mesure entrera en vigueur dès la publication de l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, et ne s’appliquera qu’aux nouveaux baux signés après cette publication, prévue d'ici l'été 2019.
A suivre ...
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La France se prend un blâme pour le niveau atteint par le sans-abrisme
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15/4/2019
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"Il est inacceptable que le sans-abrisme soit parvenu à une telle situation de crise en France" : c’est une des phrases-choc de la conclusion de la rapporteure spéciale, Leilani Farha. Avocate, missionnée à titre consultatif par l’ONU afin d’examiner la situation du pays sur le droit à un logement convenable.
À l'issue de sa visite en France, qui s'est déroulée du 2 au 11 avril 2018, elle a déclaré que "l'aspect le plus difficile de cette mission a été mes visites avec les habitants des lieux où ils habitent - dans les rues, les parcs, les squats, les hôtels, les tentes informelles et les tentes situées dans les bois et sous les autoroutes …", ajoutant qu'il a été "choquant de voir une telle souffrance et misère dans un pays aussi riche que la France".
L'accès à un "logement adéquat" au sens du droit international des droits de l'homme est un problème auquel beaucoup de Français sont confrontés : l'offre de logements abordables, y compris de logements sociaux, est insuffisante pour les personnes dans le besoin. Les prix du logement et les coûts de location sont à la hausse. Le sans-abrisme augmente à un rythme soutenu dans certains centres - Paris a par exemple vu, selon les estimations du gouvernement, une augmentation de 8% de ce phénomène entre 2018 et 2019 - et il y a trop peu de refuges d'urgence et d'options de logement à long terme pour cette population. Tous ces facteurs, conjugués à la réduction des subventions au logement social et aux conflits de compétences entre différents niveaux de gouvernement en ce qui concerne la mise en œuvre des obligations en matière de droits de l'homme dans le domaine du logement, exercent des pressions immenses sur le secteur.
La rapporteure s’est également étonnée de constater que la politique affichée du gouvernement, prônant l'intégration culturelle pour s'attaquer à la diversité, était en totale contradiction avec ses observations de ségrégation spatiale fondée sur l'appartenance ethnique et le niveau de revenu.
Dans sa déclaration de fin de mission la rapporteure spéciale fait 10 recommandations. La première pourrait être le reflet d’un agacement concernant l’incessante manie qu’on nos politiques à justifier l'inaction de l'État sur la base de différends concernant le niveau de gouvernement responsable - niveaux national, régional ou local. Les autres propositions sont les mêmes que porte depuis des années la Fondation Abbé Pierre.
La rapporteure exhorte le gouvernement français à protéger son offre de logements sociaux en interdisant sa vente, alors que c’est exactement l’inverse des objectifs du gouvernement qui veut atteindre au plan national 40.000 ventes de logements sociaux par an sur 5 ans (40% en Île de France et 60% en régions). Leilani Farha incite la France à revoir sa stratégie nationale en matière de logement (2018-2022) pour s'assurer qu'elle repose pleinement sur les principes de la Déclaration universelle des droits de l'Homme.
Source : Déclaration de fin de mission de la rapporteure spéciale sur le droit à un logement convenable présente ses conclusions préliminaires à l'issue de sa visite en République française, qui s'est déroulée du 2 au 11 avril 2018
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Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL se stabilise à +1,70%
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15/4/2019
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L'IRL (indice de référence des loyers) se stabilise au 1er trimestre 2019, avec une valeur d'indice de 129,38, soit une évolution de 1,70% sur un an, contre +1,74% au 4ème trimestre 2018, +1,57% au 3ème trimestre, +1,25% au 2ème , +1,05% les deux trimestres précédents (1)... (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...
Rappelons que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement, le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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L'Agence Parisienne du Climat augmente son périmètre d'action mais se voit fragilisée sur son financement
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11/4/2019
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A la veille du 7ème Forum de l’Eco-rénovation en copropriété, organisé par l'Agence Parisienne du Climat (APC le 16 avril de 9h à l'Hôtel de Ville de Paris) (1), la Ville de Paris a annoncé une subvention exceptionnelle de 5.000 euros à destination des copropriétés qui souhaitent réaliser un audit global de leur immeuble, suivant le cahier des charges "rénovation architecturale et énergétique" de l'APC. Les visiteurs du Forum du 16 avril pourront faire leur demande sur place, la demande pouvant également être faite sur le site de Coach Copro.
L’APC est une agence opérationnelle pour la transition énergétique du Paris de 2030. Avec le concours de l'ADEME, de la Ville de Paris, d'EDF et de la CPCU (Compagnie parisienne de chauffage urbain), elle aide les particuliers et les professionnels dans leurs démarches et projets d’efficacité énergétique. Guichet unique de la rénovation énergétique à Paris, elle accompagne et conseille de façon neutre, gratuite et indépendante les particuliers et les professionnels dans leurs démarches et projets de sobriété et d’efficacité énergétique. Elle agit principalement sur les secteurs du bâti résidentiel et tertiaire, de la mobilité et de la consommation, pour répondre aux objectifs du Plan Climat Energie de la Ville de Paris, et se positionne en tant que "créatrice de marché" pour les acteurs de la rénovation : entreprises, bureaux d'études et architectes, ou encore syndics de copropriété.
Le parc immobilier à Paris étant en très large partie en copropriété, une grande partie de l'activité de l'agence est consacrée à ce type de patrimoine, longtemps à la traîne sur le plan de sa rénovation énergétique, si ce n'est pour son entretien tout court... Avec l'adhésion récente de la Métropole du Grand Paris, c'est désormais un parc de 80.000 copropriétés qu'il s'agit de conduire vers les objectifs de consommation en 2050, soit un montant de travaux de 40 milliards d'euros ! Mais si le message au Forum de l'an dernier était "il se passe quelque chose en copropriété", cette année il est "il se passe quelque chose et nous le prouvons" !
Un nouveau plan d'action est en préparation pour les 3 ans à venir, avec des innovations en matière de financements, en cours de discussion avec les banques et les autres partenaires éventuels. Une grande conférence financière est convoquée le 2 juillet pour acter et signer les accords à mettre en place pour cette nouvelle période. Une plateforme de 4 à 5 propositions consensuelles sera présentée au Forum du 16 avril.
Au moment de mettre en route un programme annoncé comme ambitieux, un nuage vient assombrir l'horizon pour l'agence : comme les autres agences locales de l'énergie (ALE), l'APC est financée pour une part importante (30%) par l'ADEME sur les fonds de la "contribution climat-énergie", en clair la taxe carbone. Or il est prévu que cela cesse en 2021, ces fonds étant réorientés vers d'autres emplois. L'agence tire donc la sonnette d'alarme et exerce un intense lobbying pour préserver cette ressource, l'incertitude créée sur son financement la freinant dans son recrutement et pèse sur la motivation des équipes.
(1) 7ème Forum de l’Eco-rénovation en copropriété le 16 avril 2019 de 9h à 18h à l'Hôtel de Ville de Paris - Inscription gratuite
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universimmo.com
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