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Une sélection d'actualité sur l'immobilier chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…


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Brèves : 
 Ralentissement des ventes et hausse des prix dans les métropoles : conjoncture immobilière contrastée au 1er semestre - 7/5/2018
 Le gouvernement cherche à relancer une fois de plus la formule Solibail en Ile-de-France - 4/5/2018
 Copropriété : La principale cause des contentieux à Paris est les impayés de charges - 3/5/2018
 Mal-logement, mal-logés : un 12ème rapport de l’Onpes accablant - 3/5/2018

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Ralentissement des ventes et hausse des prix dans les métropoles : conjoncture immobilière contrastée au 1er semestre

7/5/2018 
Diminution des demandes de crédits immobiliers, hausse des prix des logements dans les centres tendus des grandes métropoles, baisse ailleurs, et rebond saisonnier des ventes moins marqué qu’à l’habitude, laissant de côté de larges secteurs de province. Telles sont les caractéristiques d'un marché immobilier hésitant, dégrisé après l'euphorie du 1er semestre 2017 ! Là où les prix augmentent (+8% sur un an à Paris et à Bordeaux, +9% à Lyon...), l'allongement de la durée des prêts accordés ne peut plus compenser la hausse des prix qui ampute la solvabilité des candidats à l’achat sur la plupart des territoires. Et encore, les vendeurs peuvent se féliciter que les taux d'intérêt restent sages (1,7% sur 20 ans en moyenne), ce qui ne saurait durer, même s'il n,'est pas anticipé de hausse spectaculaire...

C'est ce qui ressortait déjà des chiffres du Baromètre des prix immobiliers LPI/SeLoger pour le mois de mars 2018, et confirmé par ceux du baromètre mensuel d'avril de MeilleursAgents.com, qui analyse le marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile-de-France, dans les dix et cinquante plus grandes villes de France et en zone rurale. Mais les tensions ne s'exercent pas partout : ainsi, face à une demande déprimée, les prix reculent toujours à Besançon, au Mans et à Mulhouse. Alors qu’ils sont à peu près stabilisés sur un an à Clermont-Ferrand, Grenoble, Limoges, Nice et Tours. Au total, d'après LPI, seules 25% des villes de plus de 100.000 habitants voient leur prix augmenter nettement.

Par contre, les prix des logements neufs ont baissé en mars : -0,7%, au cours des 3 derniers mois. Ce recul n’a rien d’exceptionnel à cette période de l’année, mais il s’inscrit aussi dans un contexte de contraction de la demande suite à la dégradation des soutiens publics directs au neuf (PTZ et dispositif Pinel) sur de nombreux territoires et à la suppression des aides à l’accession. La commercialisation des logements neufs avait commencé à reculer dès le 4ème trimestre 2017, particulièrement dans le segment de la maison individuelle, qui a quand même enregistré un rebond au 1er trimestre. Un chiffre ne trompe pas : la demande de crédits immobiliers a chuté fortement depuis deux trimestres, ce qui se retrouve dans le ralentissement des mises en vente des promoteurs : -12,5% en nombre de nouveaux crédits mis en place en trimestre glissant, -7,4% en glissement annuel.

Selon Michel Mouillart, opérateur scientifique des observatoires LPI/SeLoger et Crédit Logement/CSA, il ne fait plus de doute que la conjoncture va continuer à se dégrader, sur tous les fronts. Et même sur celui de la construction locative sociale à la différence de ce qui se constatait encore il y a un an, lorsque le nombre de logements locatifs sociaux commencés s’affichait à haut niveau. La politique du gouvernement à l'égard des bailleurs sociaux laisse même présager un vrai trou d'air, ce qui ne va pas manquer de se répercuter sur le bâtiment...

Il reste pourtant une région dynamique en matière de construction : l'Ile-de-France ! Elle contribue largement, du fait de son poids dans la construction nationale (20% des logements autorisés et 19% des logements commencés), aux résultats nationaux : les estimations nationales s’élèvent à 496.300 logements autorisés (+3,7% sur les douze derniers mois) et 425.800 logements commencés (+9,2%). Selon les dernières estimations en date réelle, le nombre de logements autorisés en Ile-de-France au cours des douze derniers mois (avril 2017 à mars 2018) s’élève à 99.300, soit 7,7% de plus que sur les douze mois précédents (avril 2016 mars 2017). Dans le même temps, 81.000 nouveaux logements ont été mis en chantier, soit une augmentation de 12% par rapport aux douze mois précédents. La dynamique créée par le Grand Paris n'y est certainement pas étrangère !



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Le gouvernement cherche à relancer une fois de plus la formule Solibail en Ile-de-France

4/5/2018 
Aucun effort n'a été ménagé par les ministres et secrétaire d'Etat à la coghésion des territoires, Jaques Mézard et Julien Denormandie, pour le lancement le 4 mai de la nouvelle campagne d'information destinée à inciter les propriétaires d'appartements ou de maisons à les louer via le dispositif "Solibail" d’intermédiation locative. Il s'agit d'un contrat de location sécurisé par l’Etat qui permet à un propriétaire de louer son bien à une association pour y loger une famille aux revenus modestes. C’est l’association qui verse le loyer au propriétaire et qui garantit le bon entretien du logement.

"Plus de 32.000 personnes ont déjà bénéficié du dispositif Solibail en Ile-de-France. Et le dispositif est largement plébiscité : 86% des propriétaires franciliens interrogés par l’Etat en 2013 se disent satisfaits de Solibail et prêts à reconduire l’expérience", a affirmé Julien Denormandie. Le problème est que le dispositif existe depuis 2008 et qu'il n'a jamais réellement décollé...

Solibail présente pourtant plusieurs avantages pour le propriétaire : possibilité d’avantages fiscaux (sous certaines conditions) allant jusqu’à 85 % de déduction sur vos revenus locatifs, prime de 1.000 euros, gestion simplifiée (choix du locataire, paiement des loyers, des charges…), et entretien du bien : à l’issue du bail, le propriétaire est assuré de récupérer son bien en bon état. L’association gestionnaire prend en charge les travaux d’entretien régulier du bien et l’assurance habitation. En contrepartie, même si la communication gouvernementale assure que le propriétaire perçoit un loyer fixé en fonction du marché, un effort lui est néanmoins demandé.

La campagne insiste aussi sur la démarche solidaire : "en mettant son logement à disposition d’une association agréée Solibail, le propriétaire permet de loger une famille en situation difficile", indique l'argumentaire, ajoutant qu'en 2016, 1.018 ménages sont sortis de Solibail et 90% ont accédé à un logement pérenne". D'après le gouvernement, le dispositif devrait représenter en Île-de-France, fin 2018, environ 19.500 places d’intermédiation locative, tablant cependant sur une hypothétique remise sur le marché de logements vacants, ce qui reste à démontrer.

A noter que si l'Ile-de-France est mise en avant, le dispositif existe aussi en province, avec des associations agréées dans presque tous les départements.











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Copropriété : La principale cause des contentieux à Paris est les impayés de charges

3/5/2018 
Selon une étude réalisée par l’ADIL de Paris sur le contentieux de la copropriété dans la Capitale, la majeure partie du contentieux est générée par les demandes relatives aux droits et obligations des copropriétaires (81% du contentieux total en 2015). La première cause concerne le défaut de paiement de charges : 63% du contentieux total, avec 3.345 saisines, dont 2.328 devant le Tribunal d’Instance (TI) ou la juridiction de proximité, et 1.017 devant le tribunal de grande instance (TGI). La proportion importante de ces dernières - les recouvrement relèvent du TGI lorsque les sommes réclamées dépassent 10.000 euros - révèle une certaine inertie des syndics et un certain "retard à l'allumage" lorsqu'il s'agit de passer des relances à l'engagement d'une action judiciaire...

Le profil type du copropriétaire défaillant dressé par l’ADIL de Paris, selon son retour d’expérience est :

- une personne victime d’un accident de la vie (chômage, séparation, maladie entraînant une diminution des ressources…),

- un bailleur indélicat, la plupart du temps détenteur de nombreux biens,

- un "néo-copropriétaire" qui n’a pas analysé les incidences financières d’un achat en copropriété (montant des charges courantes, travaux sur les parties communes…).

La part non négligeable de cette catégorie révèle la persistance d'un déficit d’information, au moment du montage de l’opération.

Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération d’assemblée générale constituent le second motif de contentieux le plus fréquent, mais dans une proportion bien moindre que celui des demandes en paiement (13% du contentieux total). Les autres contentieux apparaissent marginaux.


Source: Étude de l’ADIL de Paris le contentieux de la copropriété à Paris



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Mal-logement, mal-logés : un 12ème rapport de l’Onpes accablant

3/5/2018 
Dans son 12ème rapport annuel, publié le 2 mai 2018, l’Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion (Onpes) livre un travail approfondi sur les différentes formes de mal-logement et sur ce que signifie être mal logé dans la France d’aujourd’hui, en particulier pour les ménages pauvres et modestes.

Comment sont logées les personnes pauvres au regard de l’évolution générale de la situation du logement depuis une vingtaine d’années et particulièrement depuis la crise de 2008 ? Quelle perception ces personnes ont-elles de leurs conditions d’habitat, spécialement celles qui se trouvent de fait exclues du logement de droit commun et vivent au quotidien dans ce que l’Onpes qualifie de « situations marginales de logement » ?

Le rapport 2017-2018 de l’Onpes se propose d’éclairer la compréhension de cette crise persistante et paradoxale en complétant la mesure quantitative des difficultés de logement par un regard sur la situation des personnes logées ou exclues du logement dit "de droit commun". La subjectivité des personnes dont l’action publique ou associative en matière de logement entend améliorer la situation est donc prise en compte dans cet ouvrage, dans la continuité de la démarche entreprise pour le rapport de 2016 consacré à l’invisibilité sociale.

Les explorations menées dans le cadre de la réalisation de ce rapport révèlent notamment deux degrés d’intensité dans les situations de mal-logement :

- une charge excessive en logement pour les ménages, qui entraîne des privations sur les autres besoins à satisfaire, compromet la participation à la vie sociale, et qui touche une part croissante des ménages à faibles revenus ;

- la difficulté rencontrée par les personnes de passer d’une situation marginale de logement (ex : la privation de domicile personnel) à une situation de logement de droit commun.

L’un et l’autre posent plus généralement la question de l’insuffisance d’une offre de logements abordables dans certains territoires, spécialement les plus urbains.


Accéder au rapport et au communiqué de presse :
  • "Mal-logement, mal-logés" Rapport de l’Onpes 2017-2018 (PDF - 6 Mo)
    Direction éditoriale : Jean-Claude Driant et Michèle Lelièvre
    Rapporteurs : Opale Echegu et Édouard Gardella

  • Communiqué de presse : "Mal-logement, mal-logés" Rapport de l’Onpes 2017-2018 (PDF - 126 ko)





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