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Brèves : 
 Coup de froid en vue sur le marché immobilier ? - 18/7/2017
 L'IRL confirme sa tendance haussière - 17/7/2017
 Deux observatoires des charges de copropriété avec des résultats différents... - 16/7/2017
 L'Union des HLM alerte sur les recommandations de la Cour des comptes - 11/7/2017
 Les notaires mettent en ligne les prix de l’immobilier - 11/7/2017
 Logement : une nouvelle loi avec un nouveau bail d’habitation pour les précaires - 7/7/2017
 La ville de Paris déterminée à réguler le marché des locations de meublés touristiques - 3/7/2017

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Coup de froid en vue sur le marché immobilier ?

18/7/2017 
C'est une des possibilités envisageables au vu des chiffres du 2ème trimestre de l'Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels (1) : le volume des crédits immobiliers distribués (hors rachats de crédits existants) et le nombre de prêts, certes montés à un très haut niveau depuis 2014, marquent le pas et ce n'est pas la légère remontée des taux d'intérêt depuis le début de l'année qui l'explique, mais le coût moyen des opérations financées, en forte hausse. En cause, la nette remontée des prix immobiliers un peu partout en France, même si c'est avec des variantes, et ce depuis bientôt 18 mois : +6% à Paris, +6,6% à Nantes, +4,9% à Lille, +4,2% à Nice, +6,8% à Lyon, et même +8,9% à Strasbourg et +11% à Bordeaux ! A côté, Marseille et Montpellier semblent presque sages avec respectivement +2,6% et +3,4%...

Les taux d'intérêt proposés par les banques, qui avaient atteint un creux historique à 1,40% sur 20 ans (1,18 sur 15 ans !) ont connu une remontée brutale en février et marquent depuis le pas à 1,60% sur 20 ans (1,41 sur 15 ans). Ils reflètent la volonté manifeste des banques de maintenir leur activité de crédit et de gagner de nouvelles clientèles.Le taux réel, à savoir le différentiel avec l'inflation (1,2% actuellement), n'a jamais été aussi faible depuis 1975, et à des niveaux de taux qui n'ont rien à voir ! Comme en compensation de cette hausse somme toute contenue, la durée des prêts s'est aussi allongée, atteignant 231 mois pour l'accession dans le neuf et 229 mois pour l'accession dans l'ancien (+5 mois en moyenne sur un an). Au final, les conditions de crédit sont restées optimales au cours de la période, mais on constate une déformation de la structure des crédits accordés : la part des jeunes s'est accrue dans les durées les plus longues en même temps que celle des emprunteurs plus âgés augmentait dans les durées les plus courtes...

Par contre, le changement le plus spectaculaire concerne le renchérissement du coût moyen des opérations réalisées rapporté au revenu des emprunteurs, qui atteint un record historique : il faut désormais 4,08 années de revenu pour acheter sa résidence principale, et même 4,95 dans le neuf. Il fallait en moyenne 3,90 années à la même époque de 2016, et 4,71 années dans le neuf. Du coup, le taux d'apport personnel baisse : 18,1% dans le neuf (contre 19,2 en 2016) et 20,8% dans l'ancien (contre 16,6 en 2016). Du coup, la répartition des emprunteurs change : dans le neuf, les moins de 35 ans (environ 50% du marché) régressent au profit de toutes les autres classes d'âge (sauf les plus de 55 ans qui ne représentent que 10% du marché), de même que les moins de 3 SMIC (environ 40% du marché) au profit des autres tranches de revenus ; dans l'ancien, les parts des tranches d'âge restent à peu près stables, mais la différenciation par les revenus est plus nette : les mois de 3 SMIC et dans une moindre mesure les 3 à 4 SMIC régressent nettement, au profit notamment des 5 SMIC et plus !

Autre transformation du marché : le marché de l'achat après revente régresse au profit de la primo-accession qui atteint 70,9% des opérations, pourcentages qui frisent ceux constatés en 2009 à 2011, où en pleine crise le marché de la revente s'était effondré...

Le résultat de tout cela est que le taux d'effort des emprunteurs, après avoir fortement baisse depuis 2011 sous l'effet de l'effondrement des taux d'intérêt, repart à la hausse : à 27,4% du revenu en moyenne en 2014, record historiquement bas depuis des décennies, il est remonté à 28,9%. Il était constamment au dessus de 30 jusqu'en 2011... Fait remarquable : le taux d'effort est à peu près homogène partout en France, dans les grandes agglomérations comme en milieu rural ou périurbain

Nouveauté de l'observatoire : le suivi pour les 32 villes de plus de 100.000 habitants de la surface habitable moyenne achetée en 2017, la variation des prix en % à fin mai 2017 en glissement annuel, et le nombre de m2 en plus ou en moins que les ménages peuvent acheter depuis un an du fait de l'évolution de leurs revenus, de celle des prix, et de celle des taux d'intérêt conditionnant le montant des remboursements. Presque partout les acquéreurs ont perdu des m2 : 0,5 à Paris, 0,8 à Strasbourg, 0,9 à Nantes, 1,3 à Lyon et Montpellier, -2,2 à Rennes, 7,2 à Bordeaux et 13,8 au Mans ! Mais il y a des villes ou les acquéreurs ont gagné des m2 : 1,7 à Marseille, 2,7 à Toulouse, 5,3 à Rouen et 5,4 à Nice...


(1) Site de l'Observatoire Crédit Logement / CSA




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L'IRL confirme sa tendance haussière

17/7/2017 
L'IRL (indice de référence des loyers) continue de confirmer sa reprise au 2ème trimestre 2017, avec une valeur d'indice de 126,18, soit une évolution de +0,75% sur un an, après +0,51% au 1er trimestre, +0,18% au 4ème trimestre 2016, et une séquence de quasi-stagnation avec +0,06% au 3ème trimestre, 0,00 au 2ème , + 0,06% au 1er, -0,01% au 4ème trimestre 2015, +0,02% au 3ème, et +0,08% au 2ème (v. notre section des indices et chiffres-clés)...

C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins quelques trimestres...

Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL sont consultables sur le site de l'INSEE (1) ; elles sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE et ne peuvent être retrouvées que sur des sites comme le nôtre où elles ont été conservées…

Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l'encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est applicable qu'à Paris depuis le 1er août 2015), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.



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Deux observatoires des charges de copropriété avec des résultats différents...

16/7/2017 
Comme chaque année à pareille époque fleurissent les observatoires des charges de copropriété. Pour les charges de 2016, le premier à paraître a été cette fois OSCAR, l'observatoire de l'ARC (Association des responsables de copropriété), qui exploite les données comptables de 2.500 copropriétés en Ile-de-France et dans plusieurs régions. Pour cet observatoire qui calcule les charges au m2 habitable (1), les charges ont évolué globalement de 3,9% alors qu'elles étaient restées pratiquement stables en 2015 (+0,7%) et avaient chuté en 2014 de 4,9%. La plus importante hausse est celle du chauffage (+8,6%), puis l'assurance (+5%), les frais de gestion (+4%) et le gardiennage (+2%). Pour un appartement de 60 m2 qui a tous les postes de charges, le montant total des charges est de 2.808 euros pour l'année, dont 808 pour le chauffage, 557 pour le gardiennage, 466 pour l'entretien, 337 pour les frais de gestion, 268 pour l'eau froide, 166 pour l'ascenseur, 161 pour l'assurance et 43 pour le parking.

Le second observatoire est celui de la FNAIM Grand Paris qui pour sa 6ème édition s'est ouvert aux départements des Hauts de Seine (92) et du Val de Marne (94). Il calcule les charges par lot principal de copropriété. Pour 2016, il constate une stabilité des charges de copropriété (2).

L'indice des charges de copropriété, créé en 2013 s'établit à 90,26 pour 2016, contre 90,29 en 2015, soit -0,03%.
L'eau (234,92 euros/lot en 2016, soit - 0,10%), les ascenseurs (138,92 euros/lot, soit -0,49%), les honoraires de gestion des syndics (196,70 euros/lot, soit +0,99%) et les impôts (76,87 euros/lot, soit +0,20%) constituent les postes de charges qui sont stables sur Paris. Ceux-ci représentent 32% du total des charges. Concernant les honoraires de gestion courante du syndic, entre 2013 et 2015, années marquées par la mise en application de la loi ALUR et du nouveau contrat de syndic, les honoraires de gestion des syndics ont augmenté de 18%, dont 11% en 2015. En 2016, on observe donc une stabilisation (+0,99%).

Pour cet observatoire, le chauffage collectif poursuit sa baisse sur Paris : 270,23 euros/lot en 2016, en baisse de -4,60%, confirmant l'engagement de travaux d'économie de chauffage et une courbe climatique ascendante. Il s'élève en 2016 à 268,47 euros/lot pour les Hauts de Seine et 265,50 euros/lot pour le val de Marne.
Les hausses les plus importantes sont les assurances, salaires et charges, charges financières et honoraires de syndic (hors forfait annuel) : la hausse des salaires et charges (470,85 euros/lot en 2016, soit +3,10%) s'explique par l'obligation de souscription en matière de prévoyance et de mutuelles intervenue début 2016, les salaires bruts étant, quant à eux, restés stables ; les assurances et les charges financières augmentent respectivement de +4,90% et +2,30% ; les honoraires de syndic annexes (hors forfait annuel) sont quant à eux en augmentation (61,36 euros/lot en 2016, soit +12,80%). Compte tenu de la faible part de ces honoraires annexes, la hausse des honoraires globaux n'est donc que de +3,55% en 2016.

(1) ARC – OSCAR observatoire des charges 2016

(2) FNAIM Observatoire des charges 2016 Grand Paris




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L'Union des HLM alerte sur les recommandations de la Cour des comptes

11/7/2017 
A la demande du Premier ministre, Edouard Philippe, la Cour des comptes a remis au gouvernement un audit sur la situation des comptes publics, pointant notamment la faible efficacité de l'effort budgétaire public en faveur du logement, de 40 milliards par an, dont une moitié consacrée aux aides personnelles au logement (APL) qui contribuent au moins pour une partie d'entre elles à la hausse des loyers. La Cour des comptes estime aussi que l'accroissement du parc de logement social est coûteux pour les finances publiques (7,8 milliards pas an) et qu'il s'inscrit dans un objectif quantitatif national de construction de 150.000 logements par an, là où 60.000 suffiraient selon elle pour atteindre l'objectif légal "SRU".

Mais pour l'USH (Union sociale pour l'habitat, ex Union des HLM), les économies que la Cour propose sous-tendent un choix de société, débordant ainsi de son rôle. Par la plume de Jean-Louis Dumont, son président, elle lui reproche d'ignorer la situation dans laquelle se trouve une part croissante de la population, touchée par la précarité. Parmi les mesures de restriction que la Cour des Comptes recommande, l'USH relève notamment des attaques portées aux dispositifs des APL, de la TVA à taux réduit sur les travaux, du PTZ+ et la volonté affirmée de réduire le coût des aides publiques au logement…

"Des remises en cause qui interviennent alors que les premiers échanges entre le Mouvement HLM et les nouveaux pouvoirs publics s'organisent afin de mettre en place un partenariat de nature à répondre aux questions que pose aujourd'hui la politique du logement", remarque Jean-Louis Dumont. "Le travail est engagé avec le ministre et le secrétaire d'État en charge de la cohésion des territoires, et le Mouvement HLM est prêt à prendre toute sa part pour relever le défi de la cohésion et de la mixité sociale, soutenir le choc de l'offre et renforcer la mobilité, mesures appelées par le Président de la République. L'heure n'est pas aux discrédits mais au travail et à l'innovation pour le secteur HLM, avertit-il.

L'USH rappelle au gouvernement que la politique du logement social ne peut être analysée sans référence au secteur privé du logement. Elle l'invite à se pencher sur les aides publiques accordées aux investisseurs locatifs privés qui ne sont guère contrôlées et qui pourraient faire l'objet de recommandations de sa part au gouvernement.

Pour Jean-Louis Dumont, "il revient aux élus de la République de faire la politique de la France, et non pas à la Cour des Comptes. Ce qui est en jeu, c'est de savoir dans quelle société nous voulons vivre aujourd'hui et demain. Cela n'interdit pas, évidemment, le sens de la responsabilité budgétaire. Encore faut-il que le projet de société soit bien précisé par l'autorité politique."

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Les notaires mettent en ligne les prix de l’immobilier

11/7/2017 
Les notaires de France viennent enfin de mettre en ligne un site recensant, quartier par quartier, les prix de l'immobilier sur l'ensemble du territoire français. En fait, il aura fallu attendre cinq ans pour que la loi du 28 mars 2011, obligeant les notaires à "contribuer à la diffusion des informations immobilières", entre vraiment en application.

Depuis le 1er janvier 2017 les notaires ont l'obligation d'alimenter la base de données Perval dans un délai maximal de 60 jours à compter de la signature de l'acte pour les ventes et de 30 jours pour les avant-contrats, y compris ceux réalisés par une agence immobilière dont l'office a connaissance. Le site immobilier.statistiques.notaires.fr est partiellement gratuit. Il indique les prix de l'immobilier pour les maisons, les appartements et les terrains sur toute la France ainsi que les dernières ventes réalisées pour l'ensemble des marchés immobiliers, mais les données plus détaillées sont payantes.

À terme, le site devrait recenser la totalité des ventes sur deux ans d'historique contre un seul trimestre aujourd'hui.





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Logement : une nouvelle loi avec un nouveau bail d’habitation pour les précaires

7/7/2017 
C'est une des promesses de campagne du nouveau président. Ce n'est donc pas une surprise notamment pour les propriétaires et professionnels immobiliers, qui sont au demeurant, plus inquiets de la réforme de la taxe d'habitation que de la création d'un contrat de location de courte durée.

C'est dit : le nouveau gouvernement plancherait sur une nouvelle loi "logement et mobilité" qui devrait être présentée cet automne. Avec à la clé un nouveau contrat de location d'une durée de 3 à 12 mois maximum qui s'ajouterait aux deux autres types de contrat existants : pour les locations vides de 3 ou 6 ans selon le type de bailleurs et pour les locations meublées d'une durée de 9 mois pour les étudiants ou d'un an pour les autres (loi du 6 juillet 1989).

Ce nouveau bail serait réservé aux publics les plus précaires (intérimaires, CDD...) ce qui leur permettrait de "rentrer sur le marché locatif" selon la proposition du candidat Emmanuel Macron durant sa campagne. On n'en sait pas plus, même s'il a été avancé ici et là que ce bail serait sans possibilité de demander la caution d'un tiers, et qu'il serait pour la durée du contrat de travail, heureusement renouvelable...

Une bonne idée ? A voir : il ne faudrait pas que les propriétaires indélicats s'engouffrent dans la brèche et fassent dans les zones tendues de ce type de contrat la règle. La proportion de propriétaires parisiens qui ne respectent pas les réglementations, que ce soit celle de l'encadrement des loyers ou pour faire du Airbnb, fait craindre le pire... Mais ces propriétaires peuvent aussi être pris au piège d'un tel contrat mirifique : comment pourront-ils faire partir les locataires au motif que leur CDD est terminé, ou parce qu'ils veulent augmenter le loyer avec un nouveau locataire, si ces derniers se maintiennent dans les lieux ? Ne risquent-ils pas aussi d'avoir à faire face à de fréquentes remises en état ? Les professionnels savent qu'un "turn-over" important des locataires augmente les frais d'entretien et dégrade la rentabilité. Le niveau des loyers pratiqués pourra-t-il, alors qu'on s'adresse à une clientèle jeune et précaire, permettre de couvrir ces surcoûts ?

Au pire, faute d'améliorer la mobilité, cette apparente bonne idée finira peut-être au cimetière des idées mirifiques qui font flop car inspirées par une vision rêvée du marché immobilier : Borloo dans l'ancien, Multiloc, et même malheureusement Solibail ou "Louer abordable"...








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La ville de Paris déterminée à réguler le marché des locations de meublés touristiques

3/7/2017 
La question est à l'ordre du jour du conseil de Paris qui se tient du lundi 3 au mercredi 5 juillet : l'adoption du régime de déclaration préalable à la location d'un meublé touristique prévu à l'article L314-1-1 du code du Tourisme, et la création du téléservice correspondant.

Le projet de délibération rappelle qu'en cinq ans, le marché locatif traditionnel parisien a perdu au moins 20.000 logements. Dans certains arrondissements (notamment dans le centre et l'ouest de Paris), les locations meublés touristiques peuvent représenter jusqu'à 20% de l'offre locative globale. Le fort développement de cette activité à Paris vient donc diminuer le parc de résidences principales disponibles pour les Parisiens. De plus, les prix constatés sont proches de ceux du secteur hôtelier, soit un niveau compris entre le double et le triple du prix des locations traditionnelles. Ce phénomène provoque à la fois une diminution de l'offre locative privée traditionnelle et une hausse du coût des logements, tant à la location qu'à l'achat.

Face à l'ampleur de cette situation, la Ville de Paris souhaite, au-delà des contrôles déjà réalisés, instaurer le régime de déclaration préalable soumis à enregistrement, prévu par la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique, pour toute location meublée de courte durée. Pour mémoire, une équipe de 25 agents assurent le contrôle des meublés de tourisme au travers d'enquêtes sur le terrain, d'opérations de contrôle ciblées dans des zones touristiques ou encore de veille internet. Ce sont de l'ordre de 5.000 logements contrôlés par an qui donnent lieu en cas d'infractions à des procédures contentieuses. Depuis le début de l'année 2017, près de 300.000 euros d'amendes ont été actés par le TGI, sur la base d'un montant maximum de 25.000 euros par logement, sachant que ce montant a été récemment doublé pour atteindre 50.000 euros (à noter qu'il est de 100.000 euros à Berlin...). À ce jour, plus de 900 logements ont été régularisés que ce soit par changement d'usage ou par retour à l'habitation.


Source : Le Conseil de Paris




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